In het voorstel voor de Invoeringswet bij de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) zit een addertje onder het gras: de wet bevat een artikel dat colleges van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om onherroepelijke bouwvergunningen in te trekken als ze achteraf toch in strijd blijken met wet- en regelgeving. Onherroepelijk is een relatief begrip. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
In het voorstel voor de Invoeringswet bij de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening
(Wro) zit een addertje onder het gras: de wet bevat een artikel dat colleges van
burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om onherroepelijke
bouwvergunningen in te trekken als ze achteraf toch in strijd blijken met wet- en
regelgeving. Onherroepelijk is een relatief begrip.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Monique Roso
Een onherroepelijke bouwvergunning heeft
grote waarde: het betekent dat er geen juridische
beren op de weg meer zijn en de bouw
kan starten. Terugfluiten nadat de vergunning
onherroepelijk is geworden, kan alleen
in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld als
de vergunninghouder verkeerde informatie
heeft gegeven en op basis daarvan de vergunning
is verleend. Als de vergunning is
verleend maar de ontwikkelaar treuzelt met
bouwen, kan hij ook zijn vergunning verliezen.
Heeft de gemeente een foutje gemaakt
bij de toetsing, dan is dat geen reden tot
intrekking achteraf. De Invoeringswet Wro
geeft colleges van b&w echter straks wel
de mogelijkheid om achteraf te corrigeren.
Daarvoor is het nodig dat een belanghebbende
bij de gemeente een verzoek indient
tot intrekking van een eerder onherroepelijk
verklaarde bouwvergunning.
Intrekkingsbevoegdheid
‘Met de rechtszekerheid die de onherroepelijke
bouwvergunning bood, wordt op deze
manier gebroken. Het begrip verliest zijn
kracht’, zegt mr Ariel Kozijn, hoofd Juridische
Zaken van Bouwfonds MAB Ontwikkeling.
‘Zelfs bij bouwvergunningen waartegen
geen bezwaar is gemaakt of bij bouwvergunningen
die de volledige bezwaar- en beroepsprocedure
hebben doorlopen, blijft de intrekkingsbevoegdheid
boven de markt hangen.
Dat zet de achterdeur open voor mensen
die via een handhavingsverzoek alsnog bezwaar
willen maken en dat in eerste instantie
hebben nagelaten of in het ongelijk zijn
gesteld.’
De onzekerheid die boven een project blijft
zweven, kan kopers en financiers kopschuw
maken. Kozijn: ‘Zij zullen mogelijk extra zekerheden
willen dat het project niet achteraf
alsnog op basis van een foutieve vergunning
is gerealiseerd.’ Dat betekent namelijk dat
een gebouw illegaal staat. ‘En gemeenten
hebben in beginsel een handhavingsplicht,
dus dat zou in het uiterste geval kunnen
betekenen dat een illegaal bouwwerk moet
worden gesloopt’, beschrijft mr Michiel van
Driel, bestuursrechtadvocaat bij Lexence.
‘Als er concreet zicht is op legalisering van
het bouwwerk of als handhaving niet in verhouding
zou staan, mag de gemeente wel
besluiten om af te wijken van die handhavingsplicht.’
Die ruimte biedt de wetgever
met de zogenaamde discretionaire bevoegdheid
van b&w: het college moet zelf afwegen
of ingrijpen nodig is en op welke manier.
Maar wordt er ingegrepen, dan heeft de
vergunninghouder - de ontwikkelaar of de
kopende partij – volgens het voorstel geen
recht op schadevergoeding. Bouwfondsjurist
Kozijn: ‘De wetgever wijst erop dat gemeenten
de bevoegheid niet lichtvaardig mogelijk
toepassen, maar er blijft de beginselplicht tot
handhaving. Dat is een spanningsveld.’
Mr Frank Leyendeckers, bestuursrechtadvocaat
bij CMS Derks Star Busmann, verwacht
niet dat gemeenten nu een stroom verzoeken
om intrekking van reeds verleende
vergunningen zullen ontvangen. ‘Wie een
intrekkingsverzoek indient, zal zelf grondig
onderzoek moeten hebben gedaan op welke
gronden een vergunning dan onterecht zou
zijn verleend. Wel krijgt de ontwikkelaar een
grotere verantwoordelijkheid om te toetsen
of zijn aanvraag voor een bouwvergunning
voldoet aan alle voorwaarden en niet in strijd
is met welke regelgeving dan ook. Tot nu toe
kon de ontwikkelaar de onherroepelijkheid
van de vergunning garanderen.’
In Property Research Quarterly van september
(bijgesloten bij deze editie) publiceert Michiel
van Driel een analyse van de intrekkingsbevoegdheid
van de onherroepelijke bouwvergunning.
Het voorstel Invoeringswet Wro waarin
dit is opgenomen, ligt momenteel bij de Eerste
Kamer ter behandeling.
