Interview met Walter de Boer: Bouwen in het weiland onvermijdelijk

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 15 juli 2016

Met 10.000 verkochte woningen in 3 landen in 2016 als forecast blijft BPD ook in Nederland opnieuw veruit de grootste woningontwikkelaar. De Rabobank-dochter gaat hiermee terug naar het niveau van voor de crisis.

De markt raakt vooral in Amsterdam en Utrecht oververhit, maar het is moeilijk om aan de grote vraag te voldoen, zegt ceo Walter de Boer. ‘Er zijn te weinig locaties voorhanden en het is een illusie dat alles binnenstedelijk is te realiseren, dat weten we allemaal. Als we de woningschaarste willen ledigen en ook aan de vraag naar groenstedelijk wonen willen voldoen, is het onvermijdelijk om ook nieuwe uitleglocaties te gaan bebouwen. Het is de grote vraag of wonen een plek krijgt op de agenda van de landelijke politiek. Dit is wel nodig om een doorbraak te bereiken.’

In Nederland zijn zeker 65.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig en dat is nog zonder de sloop/nieuwbouw productie van 15.000 huizen. Het inzicht dat er 800.000 tot 1 mln extra huizen nodig zijn, wordt inmiddels breed gedeeld. Maar waar moeten die komen? De Boer: ‘Steden als Den Haag en Utrecht denken dat de bouwopgave binnen de gemeentegrenzen op te lossen is. Doordat er echter geen rijksbudgetten of subsidies meer zijn voor woningbouw en stedelijke vernieuwing, is een sluitende businesscase op transformatie van bedrijfsterreinen in veel gevallen niet haalbaar. Bij de grote steden is er wat betreft het bouwbeleid naïviteit en politiek wensdenken ingeslopen. Kleine gemeenten acteren hier alerter op, omdat ze een directer contact hebben met hun inwoners.’

De weinige grootschalige uitleglocaties die wel zijn aangewezen voor woningbouw zijn Rijnenburg bij Utrecht, de Gnephoek in Alphen aan den Rijn, Vathorst-West bij Amersfoort, Valkenburg bij Leiden en Lansingerland. Deze gebieden zijn goed voor zo’n 25.000 woningen, naast de reeds bestemde in ontwikkeling genomen locaties. ‘Kortom, er dreigt wederom een enorm gat tussen productie en vraag, zoals wij dit ook gezien hebben in de jaren ’90. Uiteraard zullen er dan meer en vele kleinschalige ontwikkelingen komen aan de periferie van de Randstad, waar BPD overigens van oudsher zeer actief is.’

Ook binnen de bestaande contouren blijft BPD zijn posities handhaven en uitbreiden; de ontwikkelaar heeft daar veel ervaring mee. ‘Circa 40–50% van onze productie, zo’n 2500 woningen, realiseren wij binnenstedelijk. Overigens is dat in Duitsland zo’n 80% en in Frankrijk ongeveer 60%.’

De volumeschaarste in het binnenstedelijke gebied geeft wel een zeer grote onnodige prijsdruk. De transformatie van leegstaande kantoren en verouderde bedrijventerreinen wordt zo eerder haalbaar, ondanks de hoge productiekosten en grondprijzen. Bouwen voor het lagere en middensegment is hier volgens de directievoorzitter vrijwel niet mogelijk.

Meer samenwerkingen
BPD heeft in Nederland een netwerk met 4 regionale kantoren en in Europees verband telt BPD in totaal 28 regionale kantoren. In Nederland verwacht de ontwikkelaar dit jaar zo’n 5000–6000 woningen te verkopen. Hoewel de druk op de ketel het grootst is in de Randstad, blijft BPD als enige ontwikkelaar het hele land bedienen. ‘We werken jaarlijks in gemiddeld 250 gemeenten. De projecten hebben in de periferie een langere doorlooptijd en de marges zijn kleiner, maar ook in bijvoorbeeld Zuid-Limburg is vraag naar kwalitatief goede nieuwbouw.’

BPD is zich de laatste jaren meer en meer gaan toeleggen op risicodragende gebiedsontwikkeling, zelfstandig en in private samenwerkingen met gemeenten. Tijdens de crisisjaren is het aantal samenwerkingen zelfs gestegen. ‘De uitontwikkeling en bouw van de afzonderlijke deelprojecten op basis van standaarden besteden wij vaker uit aan bouwondernemingen’, legt De Boer uit. ‘Wij kunnen hier in de keten het verschil niet maken; het kostenplatform is immers gelijk. Onze specialiteit ligt echter in de integrale gebiedsontwikkeling. Bestemmen, programmeren, concept en contracteren enerzijds en gebiedsmarketing en sales anderzijds houden wij wel in eigen regie. Wij brengen hier de complexiteit, bestuurlijk en vakmatig, en de digitalisering van vele gegevens en ervaringen bij elkaar.’

Om scherp te blijven doet BPD mee aan tenders. ‘Daarvan winnen we er tot onze eigen verrassing vele. We zullen echter ook grondposities blijven innemen. Je hebt uiteindelijk toch assets nodig om tot productie te komen. Zonder ontwikkel- en grondposities mis je de sleutel tot de markt. Productievolumes blijven voor ons aantrekkelijk vanwege de attractieve voorwaarden in de huidige financieringsmarkt.’

Hij denkt dan niet alleen aan kavels en gebouwen, maar ook aan grote industrie- en havengebieden. ‘Zo’n grondportefeuille bouw je niet een, twee, drie op; daar ben je vele jaren mee bezig.’

De meeste relatief makkelijke binnenstedelijke locaties zijn inmiddels in aanbouw of ontwikkeling. De moeilijke locaties, bijvoorbeeld door milieueisen, bodemvervuiling of versnipperd bezit, zijn veel kostbaarder om te transformeren tot woongebieden. Investeerders moeten hiervoor voldoende vermogen hebben en ook vastgoedfinanciering moet beschikbaar zijn. Veel partijen zijn niet in staat of bereid om grote risico’s te nemen door vooraf veel te investeren. De BPD-voorzitter spreekt van een ‘diepe badkuip’. Grote voorinvesteringen en een lange looptijd laten bij gebiedsontwikkeling aanvankelijk een negatieve balans zien, die in een grafiek de vorm van een badkuip aanneemt. De vele actuele publiek–private samenwerkingen in gebiedsontwikkeling zoals de Waalfront en de Bloemendalerpolder, dateren nog van voor de kredietcrisis. Er komt echter een heroverweging van de publiek–private samenwerking, maar wel met sterkere, ijkbare prestatie-eisen.

Rabo blijft woningontwikkeling doen
Volgens De Boer gingen tijdens de recessie, die volgde op de kredietcrisis en eurocrisis, overheden en grote institutionele organisaties op de rem staan en stokte de woningbouw in Nederland. De regels van Basel 3 en Basel 4 leggen de activiteiten van banken aan banden en de grote Nederlandse verzekeraars en banken hebben hun projectontwikkelingsactiviteiten afgestoten of ontmanteld. Zo viel het doek voor Rabobank-dochter MAB, werd ING Real Estate ontmanteld en ASR Vastgoed Ontwikkeling deels verkocht aan MRP.

Rabobank maakt voor woningbouwontwikkeling graag een uitzondering, want de woningmarkt blijft belangrijk voor de bank. Hoewel niet meer de onbetwiste marktleider zoals voorheen, heeft de bank nog steeds een marktaandeel van 20% in woninghypotheken. BPD is verruit de grootste woningontwikkelaar van Nederland en van afbouw of verkoop is volgens De Boer geen sprake. ‘We zullen de komende 15 jaar ook marktleider zijn in Nederland, mede doordat de corporaties veel minder koopwoningen ontwikkelen. We kunnen een deel van die productie naar ons toehalen. Door de strengere regels voor corporaties wordt de opgave groter voor private partijen.’

Beleggingsvehikel van € 200 mln
Gedurende de crisisjaren heeft BPD ook vrije sector huurwoningen ontwikkeld om de productie op peil te houden en plannen van de grond te krijgen. Deze zijn ondergebracht in een eigen beleggingsvehikel, waar nu voor circa € 200 mln aan vastgoed in zit. ‘Omdat beleggers geen marktconforme prijs boden, besloten we ze zelf te houden’, legt De Boer uit. ‘Nu het marktherstel sneller gaat dan verwacht, bouwen we deze portefeuille weer af. We worden wat dat betreft ingehaald door de positieve ontwikkeling van de koopwoningmarkt. Het rendement bij verkoop is beter dan bij verhuur.’

De markt voor beleggershuurwoningen in Nederland is nog nooit groter geweest dan 4% van de totale voorraad en hij verwacht niet dat dit aandeel groter zal worden, het beleid van minister Stef Blok ten spijt. Dit komt niet door een gebrek aan kavels en te hoge grondprijzen, maar door de historisch lage rente. Hierdoor is kopen domweg goedkoper dan huren. Het beperken van de renteaftrek heeft door die lage rente ook niet zoveel effect, want nominaal gaat het om een beperkt aftrekbedrag.

De Boer: ‘In Frankrijk is onder Sarkozy de btw voor huurwoningen verlaagd van 19 naar 6%. De nationale regering ondersteunt beleggers dus met fiscale incentives. In Nederland zouden gemeenten via de grondexploitatie de bouw van huurwoningen kunnen stimuleren, via een verlaagde grondprijs. Maar dan nog heeft kopen voor veel woningzoekenden de voorkeur vanwege de lagere woonlasten.’

40% van de vraag betreft koopwoningen onder € 180.000. De afgelopen jaren is veel gebouwd in dit segment en de doorstroming begint nu weer op gang te komen. Die zit echter nog niet op het oude niveau. ‘De markt kent verschillende snelheden; Amsterdam vertoont een andere dynamiek dan bijvoorbeeld een stad als Nijmegen. Maar ook binnen de stad zijn de verschillen per postcodegebied groot. Op de Zuidas lopen de prijzen van de koopwoningen op tot € 7000 per m², terwijl die bij de Laan van Spartaan op circa € 2800 per m² liggen. De afstand naar de binnenstad en de ring is in beide gebieden hetzelfde. Dit fenomeen zien we overigens de laatste jaren ook in het buitenland. Prijssegmentatie zie ik in Nederland dus steeds groter worden. Ook de verschillen tussen stad en ommeland worden groter.’

Online een woning kopen
De veranderingen gaan snel in de projectontwikkeling en woningbouw en door de verdergaande digitalisering heeft BPD andere mensen nodig dan vroeger, met marketing- en ict-kennis. Sinds begin dit jaar, en als eerste partij in Nederland, heeft BPD het mogelijk gemaakt online een woning te kopen, en een gang naar de notaris is binnenkort ook niet meer nodig. Volgens ceo Walter de Boer is dit nog maar het begin. ‘We werken aan een platform voor consumenten die op zoek zijn naar een huis, en brengen hen ook bij elkaar.’ Trots demonstreert hij het systeem dat BPD ontwikkeld heeft voor zijn nieuwbouwprojecten. Met behulp van big data, enquêtes en transacties wordt de woningvraag geanalyseerd. In het hoofdkantoor in Hoevelaken hangen schermen die uitgebreide informatie tonen van de vele projecten die de ontwikkelaar in voorbereiding heeft. De voorkeuren zijn geanonimiseerd, maar geven wel aan waar vraag naar is. De relatie is wederkerig; consumenten kunnen zich in een heel vroeg stadium online oriënteren op de nieuwbouwprojecten en zijn via een actieve dialoog betrokken. Dit levert tegelijk bruikbare informatie over de potentiële kopers. ‘Wij zitten als ontwikkelaar virtueel met de potentiële klant aan tafel. Ook ontstaan er zo eerder communities van huizenkopers.’

In maart was de eerste online woningaankoop in Nederland een feit. De kopers van een woning in het plan ‘Hoef en Haag’ zetten daadwerkelijk een digitale handtekening onder de koopakte en begeleidende aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning. Dit is een nieuw dorp, dat samen met AM wordt ontwikkeld aan de Lek in Vianen. Uit een pilot van BPD bleek dat bijna een kwart van de geïnteresseerden gebruikmaakt van de nieuwe, online mogelijkheden om tot aanschaf van een nieuwbouwwoning over te gaan. De online aankoopmogelijkheden worden nu stapsgewijs verder uitgebreid, zodat alle in verkoop zijnde nieuwbouwprojecten in de toekomst online kunnen worden aangekocht. 

BPD in het buitenland
De onderproductie is geen typisch Nederlands fenomeen. In Duitsland zouden jaarlijks 420.000 nieuwe woningen moeten worden opgeleverd, maar de productie komt daar niet verder dan 220.000 woningen (waarvan 135.000 beleggershuurwoningen). Ook Frankrijk kent forse tekorten, vandaar dat BPD in deze landen sterk groeit. Vooral Duitsland heeft volgens ceo Walter de Boer een enorm potentieel, en de prijsstijgingen zijn hier dan ook veel groter geweest dan in Nederland.

Ongeveer de helft van de woningverkopen van BPD vond vorig jaar plaats in Frankrijk en Duitsland, en bij de oosterburen noteerde de onderneming een groei van 25%. Dit is mede te danken aan de overname van KochInvest in Neurenberg en een onderdeel van gebiedsontwikkelaar P&P Gruppe in de stad Fürth. BPD Immobilienentwicklung telt nu zeven kantoren in Duitsland. 

De Franse dochter BPD Marignan, voortgekomen uit de overname in 2001, wist vorig jaar 2783 woningen te verkopen, een stijging van 8% ten opzichte van 2014. BPD Marignan heeft 15 kantoren.

De Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling verschilt wezenlijk van die in Duitsland en Frankrijk. De Boer: ‘In Duitsland hebben gemeenten vrijwel geen grond in bezit en is het dus zaak als ontwikkelaar voldoende grondposities te hebben. Vandaar dat we via overnames onze groeiambitie willen waarmaken. Ongeveer 80% van de nieuwbouw wordt gerealiseerd op oude kantoor- en industrielocaties.’ In Frankrijk is de situatie omgekeerd, daar hebben de overheden wel veel gronden in bezit en wordt 60% via tenders in de markt gezet.

Walter de Boer 25 jaar bij BPD
Walter de Boer (1958) is sinds 2008 bestuursvoorzitter van BPD, en tevens verantwoordelijk voor de activiteiten van BPD in Nederland. De Boer is stedenbouwkundig ingenieur (TU Delft). In 1991 startte hij bij het toenmalige Bouwfonds als ontwikkelingsmanager, en enkele jaren later trad hij toe tot de directie. De Boer is ook lid van de hoofddirectie van de Rabo Vastgoedgroep, de moedermaatschappij van BPD. Voor hij bij Bouwfonds aan de slag ging, werkte hij als projectmanager bij Brink Groep en PRC Nederland en als zelfstandig architect bij architectenbureau Van Latum. De Boer is tevens bestuurslid van de Nirov, commissaris van historisch erfgoedspecialist Boei (waar de Rabo Vastgoedgroep ook mede-aandeelhouder van is), bestuurslid van Vrede van Utrecht en lid van de raad van toezicht van TIN.