Interview Synchroon: Ontwikkelen als teamsport

Sinds 1 januari dit jaar wordt ontwikkelaar Synchroon geleid door een directie die bestaat uit drie man: Henri van Dam, Tobias Verhoeven en Hans Bootsma (vlnr op de foto). Bart van Breukelen is vertrokken naar het moederconcern TBI, waar hij in de raad van bestuur zitting heeft genomen. In die rol houdt hij als commissaris ook bij Synchroon een vinger aan de pols, maar hij is niet meer betrokken bij de dagelijkse gang van zaken.

Reden genoeg voor PropertyNL om kennis te maken met de nieuwe directie en af te reizen naar Zoetermeer, waar Synchroon het kantoor deelt met zusterbedrijf ERA Contour. Maar niet lang meer, want begin volgend jaar verhuist Synchroon naar het nieuwe WTC Utrecht, dat onlangs officieel is geopend.

Teamwork
De bestuurswissel bij de zelfstandig opererende ontwikkelaar heeft niet geleid tot een fundamenteel andere werkwijze, wel is het strategische plan bijgesteld met visie, missie, doelen en strategie. Die werkwijze wordt gekenmerkt door een heel platte organisatie, medewerkers die veel verantwoordelijkheid hebben en drie directeuren die zich ook bezighouden met de verschillende projecten. Van Dam: ‘Het woord team past echt bij dit bedrijf; we doen het met elkaar. Als driemanschap leiden we het bedrijf, ieder met zijn eigen accenten. We zijn allemaal gegroeid in het vak projectontwikkeling.’

TBI kent een decentrale structuur en telt 16 bedrijven die zelfstandig opereren, maar wel regelmatig samenwerken. Dit wordt actief gestimuleerd. Als ontwikkelaar is Synchroon vrij om zelf de aannemers te kiezen voor zijn projecten. Van Dam: ‘We werken ook regelmatig samen met andere bouwpartners. Dat heeft te maken met de rol van co-maker die bouwers tegenwoordig vaak hebben. We zoeken bedrijven die een deel van het ontwikkelingsproces op zich kunnen nemen en vanaf een vroege fase kunnen meedenken en meewerken aan het plan. Wij zijn sterk in het concept en de commerciële kant. De innovatie van het bouwproces is iets wat meer bij de aannemer ligt. Ook de samenwerking met corporaties en beleggers willen we verder versterken.’

Kwaliteit centraal
Het leeuwendeel van de pijplijn realiseert Synchroon via grondaankopen, de laatste tijd weinig via tenders. De grondaankopen worden met eigen geld gefinancierd, maar de RvC van Synchroon moet hiervoor wel zijn goedkeuring geven. Afgelopen jaren zijn wel veel projecten via tenders toegevoegd aan de portefeuille, maar het wordt volgens Van Dam steeds lastiger. ‘We hebben besloten nu alleen nog maar aan tenders mee te doen waar kwaliteit centraal staat en dan alleen op de voor ons juiste locaties. Dat wil zeggen: goed bereikbaar per OV, op centrale locaties met potentie voor de toekomst. Kwaliteit moet voor minimaal 70% meetellen bij de selectie. Tenders kosten veel tijd en energie en we zijn er gelukkig niet afhankelijk van.’

Verhoeven vult hem aan met de constatering dat het meedoen aan tenders voor een ontwikkelaar wel goed is om scherp te blijven. ‘Je kunt jezelf zo blijven stretchen op gebied van innovatie en conceptontwikkeling en het houdt je inhoudelijk en programmatisch scherp. Dus we blijven ons inzetten om af en toe posities te verwerven via een tender. Een derde mogelijkheid is om voor een bestaande grondeigenaar of meerdere eigenaren een concept te ontwikkelen waarmee waarde gecreëerd kan worden.’

Hij is goed te spreken over bepaalde tenders die de gemeente Amsterdam organiseert. ‘Die beschouw ik als de betere selectieprocessen die in Nederland georganiseerd worden. Dit wanneer het een selectie betreft die gaat over 90% kwaliteit, en de overige 10% geldt als grondoptie. Het nieuwe beleid van de gemeente om alleen middeldure en sociale huur toe te staan bij nieuwbouw moet zich nog vertalen in de praktijk. We zijn benieuwd hoe dit uitpakt; bij herontwikkeling zal dat zeker een grote uitdaging zijn. Wij vinden wel dat het voor het creëren van een inclusieve stad belangrijk is om een mix van woningen te realiseren, dus naast middeldure en sociale huurwoningen ook vrije sector huurwoningen en (goedkope) koopwoningen.’

Spanningsveld
De gemene deler van de projecten die Synchroon ontwikkelt of heeft opgeleverd is volgens Verhoeven de kwaliteit. ‘Het draait om het maken van mooie gebouwen in de binnenstad of aan de randen. We kijken meer naar de esthetische kant van de projecten; we streven naar schoonheid in de brede zin van het woord en toegevoegde maatschappelijke waarde. Daarbij is uiteraard een voorwaarde dat het rendabel moet zijn.’

De visie van Synchroon komt er in het kort op neer dat mensen graag in steden willen wonen, terwijl tegelijkertijd de druk op de aarde toeneemt. Het is een spanningsveld waarin de ontwikkelaar graag opereert. Verhoeven: ‘Voor de leefbaarheid is een duurzame ontwikkeling van groot belang, maar dat wordt lastiger te realiseren in steeds drukkere steden. Dit vraagt om projecten met een eigen identiteit en verrassende oplossingen. Door het zoeken en vinden van de juiste programma’s voldoen we aan de vraag.’

Als voorbeeld van zo’n innovatief concept noemt Van Dam XS Deluxe, een micro-appartement in de stad in combinatie met veel voorzieningen als een kookstudio, wasserette, bergruimte en werkplekken. De binnenkant is zo vormgegeven dat de woning optimaal te gebruiken is. Hij wordt geheel ingericht, onder meer met een moderne variant van de bedstee. ‘Een krappe woningmarkt met hoge prijzen maken juist zulke innovatieve oplossingen mogelijk. Ook qua techniek en afbouw noopt de schaarste aan vakmensen tot innovaties.’

Andere voorbeelden van inspirerende projecten zijn volgens Verhoeven en Van Dam de transformatie van een voormalig klooster in Vught naar appartementen, 5Tracks Breda (een concept met vernieuwende werkvormen in het stationsgebied van Breda in samenwerking met JP van Eesteren) en het KJ Plein in Den Haag. Dat plan vormt een nieuwe groene stadsentree voor het Centraal Station en voegt tegelijkertijd 450 woningen, horeca en winkels toe. Synchroon ontwikkelt het op 50–50-basis samen met Amvest, dat ook een groot deel van de woningen afneemt en de commerciële ruimte. Bijzonder is dat in het plan geen parkeerplaatsen zitten, maar wel een heel grote fietsenstalling.

In Utrecht gaat de ontwikkelaar aan de slag met het gebied Wisselspoor. Dat wordt de komende jaren omgetoverd tot een stedelijk milieu met behoud van het industrieel erfgoed, zoals de oude hallen en delen van wissels en sporen. Naast een gevarieerd aanbod van woningen (1200) komt hier 10.000 m² aan voorzieningen, zoals ambachtelijke horeca en creatieve ondernemers. De zichtbaarheid van de historische gebouwen, een groene spoorzone en de aansluiting met de bestaande wijken krijgen veel aandacht.

Oceaanzeilster
De verduurzamingsopgave krijgt bij de projecten van Synchroon niet alleen vorm door groen te incorporeren in het ontwerp, maar ook door een circulaire economie na te streven. Uitgangspunt daarbij zijn de principes van Ellen MacArthur, een voormalig Britse langeafstand-oceaanzeilster. Na haar zeilcarrière is ze zich gaan inzetten voor een duurzaam gebruik van de aarde en haar hulpstoffen. Ze richtte de Ellen MacArthur Foundation op, waarmee ze een circulaire economie op basis van herbruikbare grondstoffen promoot. Ook de Well-certificering wordt gebruikt als middel om duurzaamheid, circulariteit en gezondheid breder te trekken.

Van Dam: ‘Circulair ontwikkelen en realiseren van gebouwen is vanwege de levensduur en locatiegebondenheid een stevige uitdaging en vraagt om een brede integrale aanpak. Onze aanpak en visie testen we in onze nieuwbouwprojecten, zoals Buiksloterham en het plan in Amsterdam Zuidoost. We kijken ook wat mogelijk is bij reeds opgeleverde projecten, door bijvoorbeeld alsnog een systeem van autodelen in te voeren, zodat we snel ervaring opdoen.’

Synchroon heeft in zijn duurzaamheidsbeleid aansluiting gezocht bij de sustainable development goals van de VN en heeft er daarvan vijf geadopteerd.

In de projecten is de verbinding met het milieu en de omgeving een belangrijk motief, aldus Van Dam. ‘De natuur dient een relatie aan te gaan met de stad. Het gaat daarbij ook om zingeving; we stellen onszelf de vraag hoe we mooie projecten kunnen maken die waarde creëren en inspelen op actuele maatschappelijke ontwikkelingen.’

Focus op Randstad en Brabantse stedenrij
De projecten van Synchroon liggen voornamelijk in de Randstad en in grote steden in Brabant. ‘Amsterdam blijft heel belangrijk voor ons’, zegt Van Dam. ‘Onlangs hebben we een kantoorpand in Sloterdijk verworven dat wordt herontwikkeld tot een brede school in combinatie met woningen. Buiksloterham betreft de voormalige terreinen van Nedcoat en Air Products, waar 500 woningen worden ontwikkeld en 10.000 m² werkruimte en horeca. De monofunctionele industriezone wordt getransformeerd naar een bruisend nieuw stuk stad met ruimte voor experimenten.’ Synchroon neemt samen met Vesteda een van de drie deelgebieden voor zijn rekening en realiseert hier 160 koop- en huurwoningen en een kantoor van circa 5000 m².

Frame is een nieuwbouwproject in de Houthavens, 28 koopwoningen met uitzicht op de haven. Aan hetzelfde havengebied worden met Parkblok Houthaven 130 woningen toegevoegd en aan de andere kant van de stad vinden we Karspelhof: 150 eengezinswoningen, waarvan 100 huurwoningen zijn verkocht aan Syntrus Achmea. In Amsterdam Zuidoost is een project met huur- en koopwoningen in voorbereiding die speciaal voor leraren bedoeld zijn. Aan de Urban Sport Zone en het park van Zeeburgereiland verrijst het plan Heroes, 3 woongebouwen met in totaal 151 appartementen.

In Utrecht is Synchroon met nog een grote binnenstedelijke gebiedsontwikkeling bezig, de Merwedekanaalzone. Dit is een gemengd stedelijk gebied met ruimte voor maar liefst 5000–6000 nieuwe woningen en voorzieningen zoals horeca, bedrijvigheid, creativiteit en winkels met een hoge kwaliteit aan groene openbare ruimte. Bijzonder is de keuze voor voetgangers en fietsers en voor een autovrije buitenruimte. Synchroon neemt samen met AM circa 1000 woningen voor zijn rekening. Het schetsontwerp van KCAP Architecten is inmiddels afgerond. Naar verwachting start de bouw in 2020.

In Rotterdam is The Sax op de Wilhelminapier (450 appartementen, hotel met 150 kamers, commerciële ruimte en horeca, samen met BPD) een echte eyecatcher. Verder wordt

Bij herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied worden veel activiteiten georganiseerd in het bestaande vastgoed, in afwachting van de definitieve ontwikkeling. Dit kan een gebied op de kaart zetten en zorgt voor levendigheid en inkomsten vanaf moment van verwerving. Dit gebeurt bijvoorbeeld in het project Wisselspoor in Utrecht. In de oude hallen van de voormalige Koninklijke Nederlandse Fabriek voor Werktuigen en Spoormaterieel in Utrecht vinden trouwerijen plaats en is plek voor honingproductie, naast een uitgeverij en horeca.

Omzet Synchroon zal groeien naar € 150 mln
Synchroon is in 2008 ontstaan uit een fusie tussen Johan Matser Projectontwikkeling en Hopman Interheem Groep. De ontwikkelaar is gespecialiseerd in binnenstedelijke momenteel samen met TBI-onderneming JP van Eesteren en Dura Vermeer hard gewerkt aan het plan Pompenburg, het gebied in het centrum van Rotterdam achter het Hofplein. gebiedsontwikkelingen en herontwikkeling, maar realiseert ook grondgebonden woonmilieus aan de randen van steden.

Bij Synchroon werken ongeveer 50 mensen. De jaaromzet bedroeg in 2017 circa € 110 mln, een verdubbeling ten opzichte van een aantal jaar geleden. De pijplijn bestaat nu uit jaarlijks zo’n 1000 woningen en de verwachting is dat de omzet zal groeien naar € 150 mln. Om dit te kunnen realiseren neemt Synchroon elk jaar ongeveer vijf nieuwe medewerkers aan. Synchroon maakt deel uit van het TBI-concern.

TBI is een groep ondernemingen die de fysieke leefomgeving in Nederland vernieuwt, inricht en onderhoudt: woningen, kantoren, scholen, ziekenhuizen, wegen, tunnels, bruggen, sluizen, fabrieken en scheepsinstallaties. TBI is een besloten vennootschap met stichting TBI als enig aandeelhouder. De belangrijkste doelstelling van de stichting is de continuïteit van de bedrijven die onder de holding vallen. Een tweede doel is om geld te verstrekken aan culturele en ideële projecten en instellingen. Hiertoe behoort ook een studiefonds voor kinderen van de medewerkers, dat nog stamt uit de tijd dat studeren voor kinderen van bouwvakkers doorgaans niet mogelijk was.

Behalve Synchroon maken de volgende bouwondernemingen deel uit van de netwerkorganisatie: Hazenberg Bouw, Koopmans Bouwgroep, Era Contour, Groothuis Wonen (tevens woningontwikkelaars), Hevo, JP van Eesteren en Nico de Bont (restauratie). Voorts een aantal technische bedrijven, adviseurs en toeleveranciers: Comfort Partners, CroonWolter&Dros, Eekels Technology, MDB, Mobilis, Servicis, Voorbij Prefab, Voorbij Funderingstechniek en WTH Vloerverwarming. Met gemiddeld 5700 medewerkers (fte’s) bedroegen de bedrijfsopbrengsten van TBI in 2017 ongeveer € 1,7 mrd. TBI is daarmee qua omzet de vijfde bouwonderneming van Nederland. Voorzitter van de raad van bestuur is Daan Sperling; Bart van Breukelen en Emile Roosen zijn de andere twee bestuursleden. Het hoofdkantoor staat in Rotterdam, aan het Wilhelminaplein.