Aedifica heeft inmiddels 17 woon–zorgcomplexen in Nederland overgenomen, en daar blijft het niet bij. Nieuwste aanwinsten liggen in Leeuwarden en Heerenveen.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 14 juli 2017
De Belgische zorgvastgoedbelegger Aedifica is sinds twee jaar actief in Nederland en bezig aan een snelle opmars. De portefeuille met Nederlandse woon–zorgcomplexen heeft inmiddels een waarde van meer dan € 100 mln en daar zal het niet bij blijven. Topman Stefaan Gielens voorspelt een consolidatieslag, vergelijkbaar met wat zich eerder in Frankrijk, België en Duitsland voltrok.
Aedifica werd in 2005 opgericht door de Belgische private bank DeGroof, aanvankelijk als een residentiële REIT volgens Belgisch recht. Ook werd een aantal hotels verworven. Al snel volgden de eerste verpleegtehuizen en woon–zorgcomplexen. Gaandeweg werd steeds meer belegd in zorgvastgoed en huisvesting voor senioren. Nu vormt dat meer dan 80% van de portefeuille van circa € 1,5 mrd en wordt in de toekomst op 100% gemikt.
De beursgenoteerde onderneming richt zijn investeringsstrategie op de trend van vergrijzing en stijging van de gemiddelde levensverwachting in Europa. Met deze demografische ontwikkelingen in het vooruitzicht is de zorgmarkt in België sinds 2005 flink opgeschud, legt Gielens uit. In Frankrijk werd dit proces 10 jaar daarvoor al zichtbaar. ‘Het landschap van zorgexploitanten zag er heel gefragmenteerd uit. Door fusies en overnames en de opkomst van commerciële partijen zijn er nu enkele heel grote spelers gekomen.’
Grote zorgexploitanten
In Europa domineren enkele grote beursgenoteerde spelers de markt, zoals Orpea en Korian. Deze van oorsprong Franse zorgondernemingen zijn snel gegroeid door concurrenten over te nemen en zijn inmiddels ook actief in andere Europese landen. Zo heeft Orpea 60 locaties in België, met in totaal bijna 7400 bedden en 165 complexen in Duitsland met bijna 17.000 bedden. In geheel Europa heeft de organisatie 775 locaties met circa 80.000 plaatsen onder zijn hoede en ruim 33.000 bevinden zich in Frankrijk zelf.
Korian is van vergelijkbare omvang, met 72.000 bedden verspreid over 715 locaties en 47.000 werknemers. Na Frankrijk is Korian het sterkst aanwezig in Duitsland (222 locaties) en België (76). In zorgvastgoed gespecialiseerde beursgenoteerde beleggers zoals Aedifica en het eveneens Belgische Cofinimmo zijn een zeldzaamheid in Europa. Sommige institutionele vastgoedbeleggers hebben wel een zorgvastgoedfonds, maar deze asset class vormt slechts een minderheid van de totale portefeuille. Voorbeelden in Nederland zijn Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Bouwinvest en Amvest.
‘Om de snelle groei te kunnen financieren zoeken ondernemingen als Korian en Orpea partners die in het vastgoed willen investeren. Als dat van de balans wordt gehaald, krijgen ze meer ruimte om hun core business, het bieden van ouderenzorg, uit te bouwen.’ Gielens verwacht dat dit ook in Nederland gaat gebeuren. ‘Nederland is lange tijd een blinde vlek geweest voor deze beursgenoteerde zorgondernemingen. Dat zal ook te maken hebben met het feit dat de markt hier nog voornamelijk bestaat uit stichtingen en zorginstellingen zonder winstoogmerk. De politiek heeft koudwatervrees om die open te gooien voor profit-spelers. Maar desondanks groeit het aandeel van deze bedrijven ook in Nederland.’
Profit groeit ook in Nederland
Ongeveer een derde van de zorgaanbieders in België en Duitsland valt nu in de profit-categorie en twee derde is non-profit. In Nederland is deze verhouding heel anders, hier is de commerciële markt nog klein, zo’n 2%. Het gaat dan om relatief kleine zorgondernemers, zoals Domus Magnus en Martha Flora.
Domus Magnus werd in 2005 opgericht en heeft inmiddels 12 exclusieve woon–zorglocaties. Daar komen er binnenkort nog 4 bij. De onderneming is in handen van Navitas, de investeringsmaatschappij van textielfamilie Zeeman, de huidige directeur Huub Deterd en oprichter Erwin Miedema. Vorig jaar kocht Aedifica voor ongeveer € 30 mln 4 panden van Domus Magnus, in Baarn, Hilversum (2) en Deventer. Andere aankopen in het midden en hogere segment waren Zorgresidentie Saksen Weimar in Arnhem en Spes Nostra in Vleuten, beide met Stepping Stones Home & Care als exploitant, de zorgresidenties van familieonderneming Het Gouden Hart in Kampen, Driebergen en Leersum en drie huizen van Martha Flora. Deze staan in Lochem, Rotterdam en Hilversum (in aanbouw). Martha Flora is een particulier initiatief in dementiezorg.
‘Wij kijken echter naar de gehele markt en hebben ook non-profit partijen als huurders’, zegt Gielens. ‘Zo heeft Aedifica vorig jaar de locaties van Stichting Vitalis Residentiële Woonvormen voor € 73 mln overgenomen, twee in Eindhoven en één in Heerlen.’ Het gaat hier in totaal om 400 appartementen, waarvan een deel wordt getransformeerd en er worden ook woningen bijgebouwd. Vitalis heeft een triple-net overeenkomst gesloten, wat betekent dat de huurder verantwoordelijk is voor onderhoud, verzekering en belasting. ‘Ook hebben we dit jaar deals gesloten met Stichting Oosterlengte als huurder voor een nog te ontwikkelen zorgcentrum in Winschoten en met Zorggroep Noorderboog als huurder voor gebouw Oeverlanden in Meppel.’
High-end zorgresidenties
In een jaar tijd heeft Aedifica meer dan € 100 mln geïnvesteerd in Nederlands zorgvastgoed en dat in een commerciële zorgmarkt die volgens Gielens nog in de kinderschoenen staat. ‘We hebben voorkeur voor grotere transacties, maar omdat de high-end zorgresidenties in Nederland vandaag een zeer dynamisch marktsegment zijn, hebben we ons eerst daar op gericht. Dit zijn ondernemers die graag snel vooruit willen en daarom op zoek zijn naar investeringspartners. Het gaat nu behoorlijk hard, en met Vitalis, Oosterlengte en Noorderboog hebben we ook langetermijnrelaties met non-profit organisaties.’
Het momentum om vastgoed af te stoten aan een belegger is ontstaan door de drastische wetswijziging van 2013, waardoor huisvesting niet langer gesubsidieerd wordt door de overheid. Dit had volgens Gielens een grote impact op verzorgingshuizen en veel organisaties kampen met vastgoedproblemen. Maar hij bespeurt nog wel terughoudendheid bij stichtingen om te verkopen en een langetermijnhuurovereenkomst aan te gaan. ‘Soms willen bestuurders alleen contracten afsluiten voor korte termijn, tot 5 jaar, vanwege de onzekerheid over het overheidsbeleid. Dit is echter een risico dat een belegger niet wil nemen. Maar meer en meer zorginstellingen zijn hun angst aan het overwinnen en overwegen contracten met een termijn van 15–20 jaar aan te gaan. Ze nemen hun vastgoedportefeuille daarbij kritisch onder de loep.’
Aedifica sluit alleen business-to-business overeenkomsten met zorgorganisaties voor de langere termijn en niet met individuele huurders. Volgens de ceo is het voor stichtingen ook beter niet alleen de zorg te leveren, maar de woonruimte, omdat dit onlosmakelijk met elkaar verbonden is. Voor de ouderen is er dan één duidelijk aanspreekpunt. Verder is Aedifica een vastgoedbelegger pur sang, die bij gebiedsontwikkelingen, transformatie en nieuwbouw altijd een samenwerking aangaat met een gespecialiseerde ontwikkelaar of bouwer. Gielens: ‘Wij zijn gefocust op de zorgexploitant en gaan samen met hem op zoek naar een oplossing voor een vastgoedprobleem. We sluiten alleen deals met financieel en operationeel gezonde ondernemingen met een goede trackrecord of minstens toch een goed zorgconcept. De belangen zijn daarbij gelijk, want een zorgverlener die slechte diensten verleent, zet ook de reputatie van het gebouw op het spel.’
Verdubbeling 80+’ers
Het CBS voorspelt voor 2040 een verdubbeling van het aantal 80+’ers in Nederland. De cijfers voor België zijn vergelijkbaar en in Duitsland gaat het nog harder, daar is tegen die tijd een op de zeven inwoners ouder dan 80. Een substantieel aandeel hiervan zal afhankelijk zijn van enige vorm van zorg.
Begin 2017 telde Nederland 3,1 miljoen 65+’ers, ruim 1 miljoen meer dan twintig jaar eerder. Van de bevolking is nu ruim 18% gepensioneerd. Het aantal 80+’ers ligt rond 800.000. De stijging met 50% van het aantal 65+’ers komt doordat de omvangrijke babyboomgeneratie inmiddels de pensioengerechtigde leeftijd is gepasseerd. De totale Nederlandse bevolking groeide de afgelopen twee decennia slechts met 10%. De pensioenleeftijd is dan wel verhoogd tot 67 jaar, maar de gevolgen van de vergrijzing voor de woningmarkt en economie zijn groot.
In 2040 leven er 4,7 miljoen 65+’ers in Nederland (26% van de totale bevolking), waaronder 2 miljoen 80+’ers, voorspelt het CBS. Het percentage werkenden op de totale bevolking daalt van bijna 50% begin 2017 naar 44% in 2040.
