Interview NSI: ‘Space as a service is de norm geworden’

Beursgenoteerde kantorenbelegger NSI is na een grondige herstructurering volop aan het investeren in duurzame en gezonde gebouwen die huurders productiever maken. Het bedrijf gaat zich daarnaast de komende jaren richten op het ontwikkelen van de locaties van de toekomst. Ceo Bernd Stahli (foot links) en de binnenkort vertrekkende cio Anne de Jong bespreken de nieuwe strategie.

Drie jaar geleden had NSI nog 165 kantoor- en winkelpanden in 71 steden, met een gemiddelde waarde van ongeveer € 7 mln. Met de komst van het nieuwe bestuur werd besloten de portefeuille om te vormen tot een meer geconcentreerde portefeuille van grotere kantoren op locaties waar NSI economische groei verwacht. Nu richt de kantorenbelegger zich nog maar op zeven steden: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Eindhoven, Den Bosch en Leiden. De belegger koopt voornamelijk panden op structureel sterke locaties rondom stationsgebieden, zoals Amsterdam Zuidoost en Sloterdijk. ‘Bij deze visie horen duidelijke keuzes’, legt Stahli uit. ‘Op dit moment ligt ruim 90% van de portefeuille in onze focusgebieden en we verwachten dat de leegstand in onze panden eind dit jaar onder de 10% zit, tegen meer dan 20% een paar jaar geleden. Daar mogen we trots op zijn. Er staat nu een goede basis om de volgende stappen te zetten. Hiermee laten we de herstructureringsfase achter ons.’

Die volgende stappen zijn geformuleerd in drie speerpunten: duurzaamheid, zelf ontwikkelen en het aanbieden van dienstverlening die past bij het begrip ‘space as a service’. De Jong: ‘We gaan ons nog meer richten op de gebruikers van vastgoed. Waar zijn ze mee bezig? Hoe willen ze werken en wat hebben ze nodig, nu en in de toekomst? De Engelse digital strategist in de proptech-industrie Antony Slumbers zegt regelmatig: ‘businesses don’t want an office, they want a productive workforce’. Zo moeten wij ook gaan denken.’

De kantoren van de toekomst
Om die inspirerende locaties voor productieve werknemers te creëren, gaat NSI de komende jaren ook zelf ontwikkelen. Een nieuwe tak van sport, waarvoor op dit moment de kennis en capaciteit wordt opgebouwd. ‘Onze ontwikkelpijplijn is groot: € 850 mln. Dit verdelen we vanzelfsprekend over de komende tien jaar. We doen dit stap voor stap, project voor project. Om de risico’s te beperken, starten we pas als een aanzienlijk deel is voorverhuurd. Door zelf te ontwikkelen hebben we een unieke kans om meer waarde toe te voegen voor zowel huurders als onze aandeelhouders, met rendementen die substantieel hoger liggen dan die op mogelijke aankopen op dit moment.’

Verder kijken dan energielabels
Ook duurzaamheid hoort bij de drie grootste pijlers. Stahli: ‘We vinden het enorm belangrijk om de Nederlandse kantoren groener te maken en zijn hier dagelijks mee bezig. Zo zijn we hard op weg om onze volledige portefeuille te verduurzamen. Bij onze duurzaamheidsambitie kijken we verder dan alleen energielabels en de verplichte wet- en regelgeving. Vooral bij nieuwbouw en grote renovatieprojecten zijn we bezig om de gezonde, duurzame kantoren van de toekomst te ontwikkelen. Zo hebben we bij het Bentinck-huis in Den Haag meer dan een miljoen euro extra geïnvesteerd in duurzaamheid en wordt het gebouw naar verwachting bekroond met een Breeam-NL In-Use Excellent-certificaat, wat vrij uniek is voor een monument.’

Dit past bij NSI’s duurzaamheidsstrategie, waarin futureproof investments, energy & carbon en health & wellbeing centraal staan. Om actief kennis te delen, is de kantorenbelegger aangesloten bij een pan-Europese duurzaamheidsdenktank met zeven andere Europese beursgenoteerde kantorenbeleggers. Samen hebben de leden van deze groep een belegd vermogen van ongeveer € 50 mrd. ‘Hierin bespreken we de nieuwste innovaties, vergelijken we onze Gresb-scores, doen we gezamenlijk onderzoek en inspireren we elkaar ook om telkens een stapje extra te zetten. Dit jaar hebben we voor het eerst meegedaan aan Gresb, het keurmerk dat laat zien hoe goed vastgoedbeleggers het doen op het gebied van duurzaamheid. We hebben 72 van de 100 punten behaald. Hier zijn we als eerste score tevreden over, maar natuurlijk gaan we komend jaar weer een stap verder.’

NSI kan de duurzaamheidsdoelstellingen niet alleen behalen. ‘Dit doen we absoluut in samenwerking met onze huurders. We proberen ze dan ook mee te nemen in onze ambitie en ze te betrekken bij de uitdaging waar we voor staan. Dit doen we door actief te communiceren over de duurzame maatregelen die we nemen en huurders tips te geven om energie te besparen en duurzamer te werken en te leven. Deze informatie krijgen zij door grote schermen in onze gebouwen en een online dashboard waarin ze hun eigen verbruik kunnen zien. Dit zorgt voor meer inzicht en bewustwording.’

Future-proof kantoren
De relatie met huurders wordt de komende jaren alleen maar geïntensiveerd. NSI gaat steeds meer onderzoek doen naar de huidige en toekomstige wensen en behoeften van gebruikers. De Jong: ‘We zien namelijk dat de manier van werken verandert door nieuwe technologische ontwikkelingen en innovaties. De oude manier is gericht op gestructureerde en voorspelbare werkzaamheden die regelmatig herhaald worden. Dit zijn werkzaamheden die naar verwachting in de toekomst geautomatiseerd worden. De nieuwe manier van werken is meer dan ooit gericht op design, inspiratie, creatie, nadenken, samenwerken en empathie. Een future-proof kantoor is dus ook ontwikkeld om deze taken optimaal te ondersteunen. Het is voor ons essentieel dat onze kantooromgevingen blijven aansluiten bij de hedendaagse manier van werken.’

Met het eigen flexibele kantorenconcept Het Nieuwe Kantoor (HNK) speelt NSI sinds 2012 actief in op de wensen en behoeften van gebruikers. En dat een flexibele werkomgeving alleen is weggelegd voor zzp’ers en start-ups is een achterhaalde gedachte. De Jong: ‘We merken dat steeds meer corporates kiezen voor een bruisende en flexibele omgeving als HNK. Het biedt deze bedrijven strategisch voordeel in de war on talent, omdat nieuwe talenten een inspirerende werkomgeving vaak hoog op het lijstje hebben staan. Daarnaast sluit het aan bij de vraag naar flexibiliteit die corporates vaak hebben door de steeds kortere horizon. Ook geeft HNK de mogelijkheid om tijdelijk ruimte bij te huren, op dezelfde of juist een andere locatie in het land.’ NSI vernieuwt het concept met veertien vestigingen continu, zodat het blijft passen bij wat huurders nodig hebben. ‘Hiervoor gaan we met hen in gesprek en beginnen we op basis van onderzoek en data pilots met bijvoorbeeld hospitality- en community experts. Ook onderzoeken we nieuwe services als elektrische deelauto’s. HNK geeft ons de kans om deze initiatieven te testen, te meten of gebruikers hier blij van worden en ze eventueel in te zetten in onze andere kantoren.’

Stahli verwacht namelijk dat het serviceniveau van HNK en de traditionele NSI-panden in de toekomst veel dichterbij elkaar komen te liggen. ‘Space as a service is geen niche meer, het is de norm. Het is dan ook niet de vraag welke panden we vanuit deze gedachte zo gaan inrichten, maar wanneer we dat gaan doen. Dit wordt een van de meest interessante vraagstukken van de komende jaren. Veel huurders bewegen al deze kant op en andere huurders nemen we mee in deze verandering door ze een aantal belangrijke vragen te stellen. Waar hebben zij behoefte aan? Hoe willen zij over een, vijf of tien jaar werken? En waar kunnen wij ze bij helpen, zodat zij hun werk productief, efficiënt en goed kunnen uitvoeren? Ik kijk er enorm naar uit om daarmee aan de slag te gaan.’