Interview Maria Molenaar: Woonstad Rotterdam blijft bouwen

Door de overname van Stadswonen behoort Woonstad Rotterdam tot de top-5 van Nederland. De corporatie verwacht 450 woningen per jaar te bouwen.

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2015

Met de overname van Stadswonen van Vestia heeft de corporatie Woonstad Rotterdam per 1 mei 7000 kamers, woonstudio’s, appartementen en bedrijfsruimten aan haar portefeuille toegevoegd. Ondanks de door het Rijk opgelegde heffingen heeft de corporatie voldoende slagkracht om te investeren en haar woningvoorraad uit te breiden en te vernieuwen.
Het is bestuursvoorzitter Maria Molenaar echter niet te doen om groei, maar om de kwaliteit van wonen en leven en de leefbaarheid van wijken. In het hoofdkantoor aan de Rochussenstraat in hartje Rotterdam geeft ze tekst en uitleg, niet alleen over de nieuwe aanwinst, maar ook over verkoop van huurwoningen, waarderen op marktwaarde, maatschappelijk rendement en de gevolgen van de herziene woningwet.

Stadswonen Rotterdam
Woonstad Rotterdam had in 2011 ook al belangstelling voor Stadswonen, maar toen nam Vestia de studenten- en jongerenhuisvester over. ‘Een halfjaar later kwam het derivatendebacle aan het licht. Daarna is er weinig aandacht geweest voor het nieuwe bedrijfsonderdeel; eerst moesten de acute problemen worden opgelost. Wij vinden dat Stadswonen Rotterdam goed past bij onze missie: het werken aan sterke wijken en het ondersteunen van Rotterdammers op woongebied. Daartoe bieden we betaalbare huur- of koopwoningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen. Jongeren en studenten in Rotterdam komen minder makkelijk aan een goede, betaalbare huurwoning in de buurt van onderwijsvoorzieningen. Dat is waar Stadswonen in voorziet.’

De woningen van Stadswonen liggen vooral rondom de Kennisas, de virtuele lijn die van oost naar west door de stad loopt en vijf gewilde leefgemeenschappen van studenten en jongeren met elkaar verbindt. Deze as loopt ook door de wijken waar Woonstad Rotterdam al veel bezit heeft. De organisatie blijft aan de voorkant als een apart onderdeel zichtbaar, maar aan de achterkant worden processen als onderhoud, financiën en dergelijke op termijn geïntegreerd. ‘De overname van Stadswonen staat de verbetering van ons eigen bezit niet in de weg. We gaan door met de vernieuwing van wijken, vooral op Zuid is nog veel werk te doen.’

Nieuwe Woningwet
Aanvankelijk leek het erop dat de bewegingsruimte van corporaties door de herziening van de Woningwet sterk ingeperkt zou worden. Maar de wet die uiteindelijk dit jaar door de Eerste Kamer is goedgekeurd, staat de bouw van duurdere huur- en koopwoningen door corporaties in herstructureringsgebieden wel toe, mits marktpartijen het laten afweten. Duurdere huur en koopwoningen en commercieel vastgoed in uitleggebieden is niet meer mogelijk, maar daar heeft Woonstad Rotterdam sowieso geen bezit.
‘Als het gaat om sloop/nieuwbouw van woningbezit op eigen grond, is hier geen markttoets noodzakelijk. Met een amendement is geregeld dat dit ook voor erfpacht geldt, alleen zijn we in Rotterdam niet blij met de gehanteerde definitie van erfpacht. Rotterdam en Amsterdam hanteren verschillende vormen, maar in essentie gaat het om hetzelfde. Daarom pleiten wij er krachtig voor dat ook in de Rotterdamse erfpachtsituatie geen markttoets nodig is.’

Molenaar is blij dat corporaties kunnen doorgaan met hun opgave. Rotterdam wil graag midden- en hogere inkomens in de stad aantrekken en vasthouden en daarvoor is een gevarieerde woningvoorraad noodzakelijk. Rotterdam heeft in vergelijking met Amsterdam en Den Haag het grootste aandeel sociale huurwoningen, ruim 50% van de totale woningvoorraad valt in die categorie. ‘We hebben in het verleden geregeld samengewerkt met ontwikkelaars. Zo zijn de vernieuwingsplannen voor Crooswijk samen met Proper Stok en Era Bouw gemaakt. Toen de woningmarkt instortte, hield dit samenwerkingsverband op en zijn de partijen afzonderlijk verder gegaan met nieuwbouwprojecten.’
De ervaring van Molenaar is echter dat commerciële partijen, zoals ontwikkelaars en institutionele beleggers, niet willen investeren in Zuid. ‘Ze vinden de risico’s te groot en zijn afwachtend. Pas als een gebied duidelijk in de lift zit, zoals Katendrecht, stappen ze in. We hebben met een aantal beleggers en ontwikkelaars een tour door Zuid gemaakt om ze te interesseren. Daar is weinig concreets uit voortgekomen, omdat ze de potentie van het gebied nu niet zien.’

Verkoop huurwoningen
Meer variatie ontstaat niet alleen door sloop/nieuwbouw, maar ook door verkoop van sociale huurwoningen. Dat gebeurt vooral door complexen uit te ponden en te verkopen aan eigenaar–bewoners. ‘Kleinere plukken met meerdere woningen worden ook wel verkocht aan beleggers en ontwikkelaars. Vaak betreft het dan transformatiepanden met een opknapverplichting. We hebben tot nog toe ongeveer 200 appartementen van de hand gedaan met opknapplicht. De verbetering van het woningbezit is een omvangrijke opgave, en die kunnen we beter tot stand brengen door ook een deel aan derden over te doen.’

Woonstad Rotterdam heeft nog nooit een complex met huurwoningen verkocht aan een institutionele belegger. ‘De reden voor andere corporaties om dit wel te doen is vaak dat ze dringend geld nodig hebben. Wij hebben voldoende financiële armslag om ons bezit te kunnen vernieuwen. In 2014 hebben we bijna 450 woningen verkocht; de helft eerste verkopen en de helft wederverkoop van woningen die door een terugkoopverplichting weer in ons bezit zijn gekomen. We hebben weinig woningen in bezit waarin institutionele beleggers geïnteresseerd zijn. Onze portefeuille bevat relatief veel oudere woningen; zo is 40% voor de oorlog gebouwd. Veel huizen in de vooroorlogse wijken die ingrijpend zijn gerenoveerd tijdens de stadsvernieuwingsoperatie vanaf de jaren ’70 zijn nu al weer toe aan een opknapbeurt.’

Marktwaarde en maatschappelijk rendement
Een grote verandering sinds vier jaar is de overgang naar waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat in plaats van historische kostprijs. Dat betekent niet alleen een andere manier van boekhouden, maar een heel andere manier van werken, die gevolgen heeft voor het denken en handelen van de hele organisatie. ‘We zijn hier in 2012 mee gestart en gaandeweg is de nieuwe werkwijze geïntroduceerd in ons afwegingskader bij grote investeringen. Dit werd ook zichtbaar in de jaarrekening; over 2012 moesten we € 161 mln afboeken op het vastgoed en een jaar later ruim € 16 mln door de neergaande woningmarkt. In 2014 is voor het eerst weer sprake van een waardestijging van ons vastgoed. Ons geld zit echter voor 99% vast in de stenen. Het gaat ons dan ook meer om de kasstroom dan het boekhoudkundige resultaat.’

Woonstad Rotterdam kijkt niet alleen naar het financieel rendement, maar ook naar de maatschappelijke baten. ‘We deden al langer maatschappelijke kosten- en batenanalyses van de wijken waar we veel bezit hebben en waar we veel geïnvesteerd hebben in de vernieuwing en renovatie van woningen. Zo is in 2012 de effectiviteit van 10 jaar investeren in Spangen becijferd, zowel van de fysieke verbetering van de woningen en de openbare ruimte als van de investeringen om onveiligheid, verloedering en overlast te verminderen.’ Woonstad en andere partijen investeerden in die periode circa € 130 mln in de wijk. ‘De conclusie is dat Spangen er duidelijk op vooruit is gegaan. Inmiddels is het er veel rustiger en begint de WOZ-waarde te stijgen. Rond de eeuwwisseling was het nog een van de slechtste wijken van Nederland en zonder ingrijpen was Spangen ongetwijfeld verder afgegleden. Dit geldt ook voor wijken als Katendrecht en Papendrecht in Rotterdam Zuid.’

Deze resultaten zijn mooi, maar het geld is dan al uitgegeven. Molenaar zou het nog beter vinden om aan de voorkant inzicht te hebben in wat het maatschappelijk rendement van vernieuwingsplannen is. ‘Daarvoor hebben we een afwegingskader ontwikkeld, waarmee we vooraf beramen wat de maatschappelijke baten zijn van grote projecten. Het toegenomen inzicht in het financieel rendement en de maatschappelijke baten leidt uiteindelijk tot betere investeringsbeslissingen.’