Interview Luc Dietz: Lessen voor het vastgoed

Dietz Strategie & Communicatie werkt achter de schermen van veel projecten. Van de mislukte Belle van Zuylen tot het Utrechtse vlaggenschip Neude, van Soestdijk tot circuit Zandvoort: overal waar draagvlak nodig is, verschijnt Luc Dietz. Nu draagt hij zijn bureau over en volgt hij zijn hart, maar niet nadat hij lessen voor het vastgoed heeft gedestilleerd.

Les 1
Neem altijd mensen die beter zijn dan jij zelf
Dietz is op 15-jarige leeftijd in de journalistiek begonnen. Na verschillende functies bij communicatiebureaus zette hij in 2006 een specifiek bureau op voor vastgoedcommunicatie. Niet voor persberichten, maar voor het creëren van draagvlak. ‘Find a way or make one’ was en is zijn motto. Deze zomer draagt hij het kantoor met 25 medewerkers over aan zijn twee opvolgers Jasper Benus en Bart Kooijman. Als zijn stelling klopt, zal het kantoor er alleen maar beter op worden.

Les 2
Draagvlak complexe projecten is geen trucje
Dietz was de man die de Belle van Zuylen moest laten slagen, het plan voor een 262 meter hoge woontoren in Leidsche Rijn van Burgfonds. Het lukte niet, doordat het geloof bij de politiek verloren ging. Hij ontdekte dat hij vier essentiële schakels over het hoofd had gezien.

Les 3
Voor succes zijn vier schakels nodig: plan, beeld, transparantie en tempo
In het vastgoed moet je niet alleen een goed plan hebben; je moet ook bereid te zijn het plan bij te stellen. Je moet van te voren ook een beeld hebben van alle stakeholders en daarbij het contact gaan organiseren. In deze tijd lukt een ontwikkeling alleen wanneer je oprecht bent: je moet transparant zijn over je doelstellingen. Niet beginnen over sociale huur terwijl je alleen vrije markt appartementen wil realiseren. Tot slot moet je altijd stappen vooruit willen maken. Op het moment dat je merkt dat iedereen alleen zaken wil vastleggen, moet je ingrijpen: tempo; het wiel moet blijven draaien.

Je bent snel door je lessen heen geschoten, nu de uitwerking. Laten we beginnen met de eisen aan het ontwikkelingsplan.
‘Niet veel mensen weten dat wij betrokken waren bij het tegenhouden van Factory Outlet Bleizo. Voor ons de eerste keer dat we tegenstanders met succes geholpen hebben. Bleizo was te groot voor de plek, en de concurrentie – bestaande uit onder andere Rodamco (nu Unibail-Rodamco-Westfield) – wilde The Mall of the Netherlands in Leidschendam ontwikkelen. Met een doelgebied van 100 kilometer zou het outlet center veel klanten wegtrekken uit deze bestaande winkelgebieden. Dat konden we met succes voor het voetlicht brengen bij de provincie, die uiteindelijk de stekker eruit trok.’

Heb je ook een recent voorbeeld van een goed ontwikkelingsplan én een flexibele uitkomst?
‘Bij Postkantoor Neude had ASR een prima plan als – toen nog – vastgoedontwikkelaar en belegger (later nam MRP de ontwikkelportefeuille over van ASR, red). Ik was vanaf dag 1 betrokken bij het idee om de bibliotheek er te vestigen en automatisch kwam ik in een rol van een soort oliemannetje die tussen de linies opereert, beide kanten scherp houdt. Dat is niet vrijblijvend. Je moet bereid zijn plannen aan te passen. Dat deden ze ook. Voor niet iedere politieke partij was het steunen van dit plan vanzelfsprekend. Ik wist dat GroenLinks de komst van een nieuwe, grote openbare fietsenstalling op de Neude belangrijk vond. Dat was niet makkelijk, want een ondergrondse stalling is onder het plein onmogelijk. Daar lopen nog kilometers kabels van de oude PTT richting het gebouw waar ook een grote telefooncentrale zat en deels nog zit. Dat hebben we toen voor elkaar gekregen in de kelder van het oude postkantoor. Daarmee is er dan voor een partij als GroenLinks een extra reden om mee te gaan in het plan. Dit klinkt simpel, maar dat is niet zomaar gebeurd. Alle partijen moeten dan flexibel willen zijn.’

Je noemt transparantie en oprechtheid als basisvoorwaarde. Doelde je daarmee op de Belle van Zuylen, een plan van Roger Lips? Die heeft een woud van bv’s nagelaten, waar curatoren nog steeds naar de uitgang zoeken. Er is een internationaal aanhoudingsverzoek tegen Lips uitgevaardigd, maar hij woont veilig in Dubai, waarmee Nederland geen uitleveringsbedrag heeft.
‘Nee, Lips heeft geen rol gespeeld bij het al dan niet mislukken van de Belle van Zuylen. Het bedrijf Burgfonds, toen nog geleid door ex-Neprom-voorzitter Peter Ruigrok, had een goede naam. De politiek was hier het struikelblok, van de toenmalige minister Cramer tot de toenmalige wethouder Harry Bos. De drempel om ermee door te gaan werd simpelweg torenhoog.’

Je kantoor heeft ook de tanden gezet in de Blauwe Stad en onlangs Lelystad Airport. Je moet niet alleen een lange adem hebben, je moet ook kunnen incasseren.
‘Ook of juist van moeilijke projecten kun je leren. Wij zijn tot begin dit jaar betrokken geweest bij Lelystad Airport, toen heeft men de lobbywerkzaamheden zelf overgenomen. Voor ons was het een mooie en ook zware klus. Onze specialiteit ligt bij de lokale en regionale politiek, maar bij Lelystad Airport waren ook veel landelijke en zelfs Brusselse actoren betrokken. Dat was in het begin even aanpoten, maar het lukte ons wel. We ontdekten echter dat we daar als kantoor competenties voor misten. We kennen de weg bij het Rijk, de provincie, de gemeente en bij Schiphol, maar bij een luchthaven speelt ook een internationale component: met landingsrechten, met Europese regelgeving. Dat moet allemaal tegelijk gemanaged worden. Wie vertelt wat? Als er stakeholders opduiken op de Veluwe, dan moet er één verhaal zijn. We hebben ons daar in korte tijd goed op ingewerkt en werkten op een gegeven moment voor drie luchthavens; dan ontwikkelt die kennis zich wel. Ik heb het altijd jammer gevonden dat we er niet tot het eind bij betrokken konden blijven, maar dat bepaalt de klant natuurlijk in hoge mate. Nu is er een eigen organisatie op gezet.’

Bij Zandvoort heb je dat wel voor elkaar gekregen, terwijl de oppositie tegen Formule 1 op het strand fors is.
‘Je moet altijd goed luisteren naar de argumenten van tegenstanders en kijken wat je daarmee kunt. Bij de ontwikkeling van het circuit ontdekten we dat de bereikbaarheid van Zandvoort ook zonder de komst van de Formule 1 een groot probleem is. Als je die infrastructuur van Formule 1 ten goede laat komen aan dat bereikbaarheidsprobleem, schaart zelfs je grootste tegenstander zich achter je.’

Je bent ook betrokken bij de herontwikkeling van Paleis Soestdijk door Meijer Bergman Erfgoed Groep van Maya en Ton Meijer, de grondlegger van internationaal ontwikkelen. Ook daar is in de gemeente Baarn verzet gekomen tegen de woningopgave die noodzakelijk is voor de financiering van de renovatie van het paleis.
‘Soestdijk is een project dat ik blijf doen, ook al sta ik op grotere afstand van het kantoor. Omdat dit nog loopt, doe ik geen uitspraken. Je hebt kunnen lezen dat de gemeente Baarn een akkoord over Soestdijk heeft bereikt. Ik vind het een fantastisch project om mee te maken. Het is mooi om te zien mensen dat Ton en Maya zich zo inzetten voor het cultureel erfgoed van Nederland. Bij zo’n project gaat het niet om geld, maar om ‘legacy’ – iets willen terugdoen voor de maatschappij die je veel gegeven heeft.’

Houd je nog meer leuke projecten over?
‘Ja, ik ben ook actief bij ‘werkplaats Overvecht’ – een samenwerkingsverband van tien marktpartijen die deze wijk moeten transformeren. Ik woon zelf in de Utrechtse wijk Tuindorp. Deze wijk grenst aan Overvecht, en is alleen daarvan gescheiden door een spoorrails. Maatschappelijk zijn de verschillen echter enorm: de levensverwachting in Overvecht ligt tien jaar lager dan in Tuindorp: over maatschappelijk segregatie gesproken! Ik zie het als mijn taak partijen bij elkaar te brengen die daar iets aan willen doen. Met Peter van der Gugten (dé specialist op het terrein van gebiedsontwikkelingen, nu directeur bij Heijmans vastgoed, red.) sprak ik hier in de zomer van 2018 over, en toen hebben we de Werkplaats Overvecht bedacht: vier ontwikkelaars, drie corporaties en drie woningbeleggers. Hier heb ik geleerd hoe het mogelijk is om stappen vooruit te maken. Als je tien partijen aan een tafel hebt, is de kans groot dat ze jaren praten over rol- en taakverdelingen. In Overvecht gaat het om ‘doen’. Eerst samen dingen aanpakken, kijken wat beter kan en vervolgens tempo maken. Uit kleine dingen haal je het vertrouwen om grote zaken aan te pakken.’

Tot slot, we hebben het over een aantal vastgoedlessen gehad. Wat is je persoonlijke boodschap?
‘Het klinkt als een cliché, maar tegen alle mensen in het vastgoed wil ik zeggen: volg je hart. Blijf niet iets doen als de uitdaging er een beetje vanaf gaat. Het vastgoed is een wereld op zich, maar dat betekent niet dat er niet meer is in het leven. Zo heb ik mijn hele leven bij de brandweer gewild. De kans doet zich nu voor om bij de brandweer in Amsterdam te gaan werken, en die laat ik niet gaan. Een mooie, maatschappelijk relevante organisatie, waarvoor ik me graag inzet. Dietz Strategie & Communicatie zal worden voortgezet; ik blijf betrokken als adviseur en coach en doe enkele projecten, maar de dagelijkse leiding laat ik graag over aan anderen.’