Interview Kempen: Grootste dealmaker is geen makelaar

In het rondetafelgesprek met vastgoedjuristen werd onder meer de trend besproken dat steeds meer beleggingsdeals in het vastgoed buiten de makelaardij om gaan. Een van de partijen die hierbij betrokken zijn, is Kempen. Dirk Saltzherr (managing director), Wieger van Vlodrop (director) en Gijs Halm (executive director) zijn werkzaam in het European Real Estate-team binnen de corporate finance afdeling van Kempen. Het team, dat onder leiding staat van Dick Boer, houdt zich bezig met portefeuilletransacties van institutionele omvang, publieke overnames en fundraising voor zowel beursgenoteerde als private vastgoedfondsen. Zo is het team betrokken bij het bepalen van de ‘equity story’, biedingsstrategie, prijsvorming, onderhandeling met investeerders en communicatie naar de markt. In het kort dus alles wat nodig is om een beursgenoteerd bedrijf over te nemen of om een transactie met direct vastgoed te begeleiden.

Aziatische beleggers
Het is druk op de beleggingsmarkt. Saltzherr: ‘Voorheen hield vooral de makelaar zich bezig met het bij elkaar brengen van partijen. De laatste jaren spelen echter ook de financiële adviseurs een belangrijke rol in het contact tussen buitenlandse investeerders en Nederlandse partijen.’
De belangstelling van institutionele beleggers uit het buitenland voor de Nederlandse beleggingsmarkt neemt sinds 2014 elk jaar toe. Vroeger bleef dat beperkt tot een paar grote investeringslanden, maar nu is de vastgoedmarkt echt een internationale markt. Daarbij worden de professionaliteit en slagvaardigheid genoemd van bijvoorbeeld Aziatische investeerders. Saltzherr legt uit: ‘Wij merken dat er vanuit Azië veel interesse is in Nederlands vastgoed in diverse sectoren. Deze Aziatische beleggers halen een te laag rendement in eigen land en daarom kijken ze over de grens heen.’
Kempen heeft een netwerk van wereldwijde institutionele beleggers. Saltzherr: ‘Deze partijen tonen ook interesse in direct Europees vastgoed. In deze portefeuilletransacties proberen wij de connectie en het verschil te maken.’
Ook Nederlandse partijen zijn op zoek naar buitenlander investeerders. Van Vlodrop: ‘We brengen partijen bij elkaar voor Europees vastgoed, waarbij beleggers betrokken zijn vanuit de hele wereld.’

Beursgenoteerd vastgoed
Naast de institutionele investeringen in de directe woningmarkt is er in de afgelopen jaren ook sterke groei in beursgenoteerd residentieel vastgoed geweest. Halm: ‘In Duitsland is de beursgenoteerde residentiële sector sterk gegroeid de afgelopen jaren. Dit komt onder meer doordat de Duitse overheid sociale woningen heeft geprivatiseerd die na een overgangsperiode vanaf 2013 naar de beurs zijn gegaan. Het woningfonds is vervolgens sterk in waard gestegen. Er zijn daardoor steeds meer beursgenoteerde beleggers naar woningen gaan kijken.’
Het team is actief voor onder andere bekende partijen als Vesteda en Amvest, waarvoor respectievelijk € 600 mln en € 100 mln aan groeikapitaal werd opgehaald. Bij beide kwam het kapitaal van buitenlandse investeerders, die met dergelijke indirecte transacties aansluiten bij binnenlandse managers. Een ander voorbeeld van een indirecte transactie is Vesteda, dat voor € 1,5 mrd de Delta Loyd-portefeuille overnam van Nationale Nederlanden, waarvoor deels met nieuwe participatierechten werd betaald.
Maar wat in Nederland wordt gedaan, gebeurt ook in andere Europese landen. Vorig jaar was het team actief in 12 landen met een totaal transactievolume van meer dan € 30 mrd. Van Vlodrop: ‘We hebben vorig jaar een grote herkapitalisatie begeleid voor woningfonds Lazora in Spanje. Eerder hebben we in Italië vastgoedmanager Coima geadviseerd bij het ophalen van € 500 mln voor een vastgoedfonds om nieuwe kantoren te gaan bouwen. Maar ook als er een institutionele partij is die direct vastgoed wil verkopen, zoeken we daar een koper voor of andersom.’

Sterke competitie
De toegevoegde waarde van Kempen is volgens Ham het brede netwerk en de specifieke kennis die nodig is om transacties met direct vastgoed te begeleiden. ‘Door een brede groep investeerders te interesseren in verschillende portefeuilles, zorgen we voor sterke competitie in het proces, waardoor de hoogste prijs voor het vastgoed kan worden behaald. Ook de juridische aspecten en de fiscale complexiteit kunnen we uitleggen aan beleggers.’
Naast de directe transacties is het team ook actief geweest met publieke overnames. De overname van het Australische Westfield met winkelcentra in de VS door het Frans–Nederlandse Unibail-Rodamco (€ 21 mrd) is daar een voorbeeld van. Voor dit jaar staan er nog projecten in beursgenoteerd en privaat vastgoed in verschillende sectoren en landen op de planning.
 
Meest recente deals van Kempen
1. De verkoop van € 304 mln aan retailvastgoed voor het Duitse BCP aan een private-equitypartij en een retailfonds in Duitsland.
2. De uitgifte van € 135 mln aan nieuwe aandelen voor de acquisitie van logistieke panden in Europa voor Tritax Eurobox uit het Verenigd Koninkrijk.
3. De uitgifte van € 418 mln aan nieuwe aandelen voor het Belgische Aedifica voor de acquisitie van nieuwe zorgwoningen in het Verenigd Koninkrijk.
4. De Zweedse belegger Heimstaden kocht voor € 1,4 mrd 9455 woningen van Round Hill Capital. Round Hill Capital werd bij de transactie geadviseerd door Kempen.
5. De verkoop van € 698 mln aan aandelen Deutsche Wohnen voor de grootste woningbelegger van Duitsland, Vonovia.

Over Kempen
Kempen is een zakenbank gespecialiseerd in corporate finance en effectenhandel (Kempen Merchant Bank) en vermogensbeheer (Kempen Capital Management), met een sterke focus op een aantal sectoren, waaronder vastgoed. Kempen is onderdeel van Van Lanschot Kempen. Kempen telt circa 400 werknemers in kantoren in Amsterdam, Antwerpen, Parijs, Londen en New York.