VBO Makelaar onderkent het belang van big data en investeert in opleidingen waarmee de leden vastgoeddata kunnen analyseren
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017
VBO Makelaar is qua grootte de tweede brancheorganisatie van makelaars en taxateurs in Nederland. De organisatie is onderverdeeld in de secties Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed en een Agrarisch Vastgoed. Begin maart stond de teller op 1249 leden. Met 4000 leden is de NVM nog een stuk groter, maar VBO Makelaar groeit stevig door, zegt directeur Hans van der Ploeg. Ook de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed groeit. Inmiddels heeft deze sectie 125 leden, zowel in het mkb als in het groot zakelijk vastgoed.
VBO Makelaar is met een tweede leven bezig: de organisatie ontstond in 1985 naar aanleiding van het SER-rapport ‘Advies bemiddeling onroerend goed’, waarin werd gepleit de bemiddeling van onroerend goed exclusief voor te behouden aan de beëdigd makelaar. Uiteindelijk werd de beëdiging in 2001 afgeschaft.
Begin 2008 sloeg VBO Makelaar een nieuwe koers in en groeide uit tot de volwassen brancheorganisatie die het nu is. Bestuur en directie werden vernieuwd: Ed Hamming (ex-Vendex/KBB-topman) werd benoemd tot voorzitter van een geheel vernieuwd bestuur. Hans van der Ploeg nam als directeur de dagelijkse leiding van de brancheorganisatie op zich. Hij verkocht zijn makelaarsbedrijf en ging zich – in nauwe samenspraak met Hamming – geheel inzetten voor VBO Makelaar.
Van der Ploeg vroeg en kreeg een ruim mandaat van zijn bestuur. Nu, negen jaar later, werken er bij VBO Makelaar 30 medewerkers, allemaal specialist op hun gebied, en heeft de vereniging een gezond eigen vermogen.
E-learning
Heel belangrijk is, zegt Van der Ploeg, dat VBO Makelaar voortdurend investeert in de kwaliteit van de leden. ‘We faciliteren dat zelf, met een eigen opleidingsinstituut, Beroepsopleiding Makelaars, dat een gevarieerd aanbod heeft aan opleidingen, cursussen en trainingen. Met het behaalde diploma kunnen leden zich certificeren en registreren in het register van de Stichting Certificering Voor Makelaars en Taxateurs (SCVM) en het NRVT.’
Met de komst van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) moeten veel makelaars en taxateurs nog meer uren aan permanente educatie (PE) besteden. ‘Als eerste in de markt maken we voor een aantal PE-modules gebruik van e-learning. Hiermee besparen onze leden reistijd en volgen ze modules waar en wanneer hen dat uitkomt. Bovendien hebben we voor 2017 de kosten voor permanente educatie van onze leden voor onze rekening genomen. We vonden bij de oprichting permanente educatie belangrijk, en dat vinden we nu nog steeds!’
Van der Ploeg zegt dat VBO Makelaar als branchevereniging de leden vooral wil voorbereiden op de snelle veranderingen die het vak ondergaat. Zo is adviseren op basis van big data een nieuw onderdeel in de opleiding van makelaars: ‘Hoe verkoop ik woningen en commercieel vastgoed met ondersteuning van nieuwe technologie en marktontwikkelingen, hoe ga ik om met die big data en hoe bied ik mijn opdrachtgever maximale toegevoegde waarde?’ VBO Makelaar heeft ook fors geïnvesteerd in systemen waarmee de leden vastgoeddata kunnen analyseren. ‘We kunnen nu ook zelf modelmatige waardebepalingen draaien.’
Van der Ploeg denkt dat de kracht van VBO Makelaar is dat de ontwikkeling van het vak voorop staat: ‘We handelen altijd met als doel voor ogen: wat is goed voor de makelaar en taxateur? Onze leden waarderen de combinatie van een directie die zelf makelaar is geweest met de backing van een ervaren ondernemer die zijn sporen ruimschoots heeft verdiend in de retail (Ed Hamming). Zij voelen zich gehoord en gesteund in hun bedrijfsvoering.’
Delen data is de toekomst
In januari reisde Van der Ploeg met een delegatie van VBO Makelaar naar het Inman Real Estate Connect Event in New York. ‘Onze conclusie: de Nederlandse makelaar die wil overleven, moet samen optrekken met collega’s. Zillow.com ondersteunt bijvoorbeeld de Amerikaanse makelaar met een website met daarop ongeveer al het Amerikaanse vastgoed. Ze weten alles van hun bezoekers, dankzij de € 200 mln die ze jaarlijks in R&D steken. Die onvoorstelbaar rijke data delen ze met makelaars, die zo heel gericht klanten kunnen benaderen. We kunnen en moeten in Nederland ook veel meer die kant op. We zullen dan ook blijven investeren om makelaars van veel meer waardevolle data te voorzien. De beschikking over de juiste data en deze juist kunnen interpreteren is volgens mij de manier om als individuele makelaar relevant te zijn.’
Voor de leden die makelen en taxeren in commercieel vastgoed heeft VBO Makelaar daarom de intentie om samen te werken met Ventu, het aanbodsysteem van PropertyNL, om zo samen de verhuurmarkt voor commercieel vastgoed transparant te maken. Van der Ploeg: ‘Je kunt als branchevereniging een ogenschijnlijk heel veilige omgeving ontwikkelen door data vooral voor jezelf te houden. Maar doe je daar je achterban en hun opdrachtgevers een plezier mee? Het is belangrijk dat er één onafhankelijke partij is die de data verzamelt en analyseert. Ik vind dat je als makelaar bereid moet zijn aanbod en ook transactie-informatie te delen. We hebben allemaal iets toe te voegen aan die data. Onze leden doen veel in het midden- en kleinbedrijf. Zulke informatie willen bijvoorbeeld de internationale partijen die veel in grootzakelijk vastgoed doen ook wel ontvangen. Dat kan, maar dan wel onder de voorwaarde dat iedereen deelt.’
Van der Ploeg zegt dat het hoog tijd is dat alle makelaars/taxateurs gaan samenwerken bij het transparant maken van aanbod en huurtransacties. Dat is ook de wil van de AFM en DNB. Als het met zelfregulering niet lukt, dreigt ingrijpen door toezichthouders en wetgeving. ‘Daar ben ik geen voorstander van. Dat is een brevet van onvermogen. Nederland dreigt door te schieten in regelzucht en toezicht. Het is beter als branche data te delen via een systeem als Ventu, zodat de markt voor commercieel vastgoed transparant wordt.’
Toevoegen van kennis
Hij wijst erop dat de rol van de makelaar/taxateur fundamenteel verandert door de steeds grotere beschikbaarheid van data en de mogelijkheden daar informatie uit te halen. ‘We hebben dat in de woningmarkt gezien met de snelle opkomst van modelmatige taxaties. De werkzaamheden van woningtaxateurs zijn flink aan het veranderen. Hetzelfde proces zien we bij bedrijfsmatig vastgoed. Het wegvallen van traditionele werkzaamheden betekent zeker niet dat het werk van de adviseur overbodig is geworden, maar het verandert wel sterk. Het werk en het uiteindelijke taxatierapport worden er door verrijkt. Het gaat nu om het toevoegen van de kennis bij de data en om kennis van een effectieve marketing van het vastgoed.’
Funda-procedure
In 2011 trok Hans van der Ploeg de aandacht toen hij fel oppositie ging voeren tegen het feit dat niet-NVM-makelaars op Funda een lagere ranking kregen dan NVM-leden. ‘Woonconsumenten kregen hierdoor niet het meest ideale huis als eerste te zien, maar een NVM-huis. Vervolgens kwam de NVM met een contract waarin we gedwongen werden (woning)transactiedata af te staan. Zo werden onze leden niet alleen onredelijk behandeld op Funda.nl, maar werden ze ook nog op achterstand gezet qua marktinformatie. Ondanks meerdere gesprekken hierover met Funda en NVM, wilde men geen eerlijk speelveld voor alle makelaars creëren op de grootste woningaanbodsite van Nederland. Uiteindelijk werden we dan ook gedwongen een procedure te starten tegen Funda. De Funda-aanpak leidt tot oneerlijke concurrentie en dat is niet in het belang van onze leden, maar ook niet in het belang van de woningmarkt én de consument.’
De inspanningen van VBO Makelaar om de monopoliepositie van Funda aan te pakken hadden succes. Inmiddels is de volgorde in de zoekresultaten op woningwebsite Funda volgens Funda niet meer afhankelijk van de branchevereniging waarbij de makelaar is aangesloten. Hierdoor is het woningaanbod op Funda duidelijker voor consumenten. Eind 2015 vernieuwde Funda de website en zoekmachine.
Overigens is er nog geen sprake van een volledig gelijke behandeling onder redelijke voorwaarden van makelaars op Funda. ‘Makelaars die lid zijn van VastgoedPro en VBO Makelaar moeten bijvoorbeeld nog fors meer betalen dan NVM-makelaars voor plaatsing van hun woningaanbod op Funda. Het lidmaatschap is ook nog steeds bepalend voor de vindbaarheid van de gegevens van de makelaar. Daarnaast worden wij nog steeds gedwongen om onze data af te staan, waarmee zij goede sier kunnen maken. Hierover loopt nog steeds een rechtszaak.’
