Interview DGBC: Hollandse green tech verovert markten

Het idee is van de directeur van Dutch Green Building Council (DGBC), Annemarie van Doorn (midden op de foto): een decennium leiderschap in kaart brengen als stimulans. De namen vallen snel:

Peter Göbel (rechts op de foto) heeft als directeur van ING Real Estate Finance in Nederland een hoofdrol gespeeld in de verduurzaming van vastgoed door hier continue aandacht op te vestigen, ook toen het nog niet hoog op de agenda stond.

Coen van Oostrom (links op de foto) zit als oprichter van de Nederlandse ontwikkelaar OVG Real Estate en sinds kort als wereldwijd techbedrijf Edge Technologies in de voorhoede van duurzame gebouwen van de toekomst.

Het gesprek vindt plaatst in Edge Olympic bij het Olympisch Stadion in Amsterdam. Na het succes van The Edge op de Zuidas als duurzaamste kantoorgebouw voor onder meer Deloitte, staat er weer een nieuwe Edge: nog duurzamer en meer gericht op gezondheid. De fotograaf geniet: het kantoor heeft een atrium met een groen ‘oerwoud’ waar Annemarie, Coen en Peter passend vereeuwigd kunnen worden.

Coen moet nog wel wennen. Hij krijgt niet zijn vertrouwde Cola Light. Past niet binnen de normen van een nieuw Well-kantoor. Als huurder in zijn eigen kantoor krijgt hij er mee te maken. Duurzaamheid houdt niet op bij de ontwikkelaar/belegger, ook de huurder moet in actie komen met duurzame inrichting, afvalscheiding, ov-plannen en dus ook gezonde drankjes.

Inspiratiebron voor alle drie was ruim tien jaar terug de Amerikaanse voormalig vice-president Al Gore die met ‘An Inconvenient Truth’ de wereld opschudde en nu nog velen in beweging zet met zijn Generation Investment Management plus boardlidmaatschappen van onder meer Apple. ‘Al Gore speelde de afgelopen tien jaar bij mij steeds een belangrijke rol’, zegt Coen. Hij miste in juni de uitreiking van zijn DGBC Decennial Award op de Provada omdat hij in Berlijn met dezelfde Al Gore in een panel zat. Coen is bezig in Boston, Londen en Parijs met Edge Technologies. Duizend Edge’s is het streven.

Het steevast investeren in duurzaamheid, technologie en gezonde werkomgevingen was voor de jury onder leiding van de Geen Leader Award-winnaar van vorig jaar, Peter Göbel, reden om Coen van Oostrom de DGBC Decennial Award uit te reiken. Een decennium aan leiderschap in duurzaamheid dat samenvalt met de verjaardag van DGBC met directeur Annemarie van Doorn.

Groene voorlopers
Alle ingrediënten voor een  verhaal over  groene voorlopers. Annemarie wil heldere voorbeelden en voorbeeldfuncties. Coen: ‘Tien jaar terug werd ik gegrepen door Al Gore’s oproep om niet te wachten op overheden en maatschappelijke instellingen. De industrie zou het moet oppakken. Het was in hetzelfde jaar dat Annemarie bezig was bij ABN Amro om van de Zuidas het duurzaamste kantoorgebied van Europa te maken.

In dat jaar ging Peter Göbel van start bij ING Real Estate Finance in een totaal andere setting: hij keek in de ogen van een naderende crisis.

Annemarie: ‘Ik moest het in die tijd hebben van drie voorlopers, mensen die de markt hebben opgeschud: Jaap Gillis, coo van Redevco (de eerste voorzitter van het bestuur DGBC, red.), Job Dura (de jonge telg van het bouwersgeslacht Dura Vermeer) en jij Coen.’

Peter: ‘Ik herinner me uit die tijd dat alle banken, overheden en brancheorganisaties bij elkaar ging zitten om de leegstand in de kantorensector aan te pakken. Het bleef toen bij praten. Er kwam niks uit. Ik dacht toen, dit moet anders, dit ga ik anders doen.’

Peter bewijst sinds 2014 dat met de ‘carrot and the stick’ benadering banken een belangrijke bijdrage kunnen leveren en de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt voorloper kan worden.

Elk dubbeltje omdraaien
Coen: ‘Tien jaar terug in 2008 begon de crisis. Gebruikers en beleggers die eerst nog voor alles in waren, gingen elk dubbeltje opnieuw omdraaien. Dat is overigens nog steeds niet anders. We moeten voor onze klanten elke duurzame investering kunnen terugrekenen. Als dat niet kan op korte termijn, moeten we het hebben van ceo’s van bedrijven met een visie zoals Paul Polman en Peter Bakker.’ Polman is ceo van Unilever en de enige Nederlander in de Top 100 beste ceo’s ter wereld. Bakker is oud-topman van TNT en nu president van de World Business Council for Sustainable Development.

Peter: ‘Duurzaamheid  is een lastig thema. De mens reageert instinctief sterk op direct gevaar en omdat de gevolgen van klimaatverandering niet iedereen direct raakt, is de échte noodzaak nog niet overal doorgedrongen en nog onvoldoende omgezet in actie. Vastgoed is een conservatieve sector en vastgoedtaxateurs baseren hun waarde ook nog steeds op het verleden, het expliciet maken van een groene premie/waarde gebeurt nog steeds niet. Terwijl ING samen met de Universiteit van Maastricht in wetenschappelijk onderzoek in de Nederlandse vastgoedmarkt in 2015 en 2016 heeft aangetoond dat die waarde er al is. Ook politiek niet gemakkelijk. Dat blijkt wel uit de voorgestelde beleidslijnen voor de komende jaren die in vele landen zijn gekozen. Deze leiden, zelfs wanneer 100% uitgevoerd, niet tot voldoende invulling van het Parijse akkoord.’

Coen heeft in het verleden nog wel eens gezegd dat hij ook een ministerschap ambieerde. Hij heeft nog steeds naar verluidt een directe lijn met Mark Rutte. ‘Ik heb in 2011 meegeschreven aan het verkiezingsprogramma van de VVD, maar ik merkte dat het politiek niet ging landen. Je hebt andere partijen die het onderwerp adopteerden.’

Noordpool
Vorig jaar was Peter, samen met Bernice Notenboom, een van de organisatoren van een vastgoedreis naar de rand van de Noordpool, om mensen te confronteren met de gevolgen van de opwarming van de aarde. Peter: ‘Een aantal van onze klanten is meegereisd om met eigen ogen te kunnen zien wat klimaatverandering betekent voor de Noordpool. Ook Annemarie was mee namens DGBC. De reis heeft grote indruk gemaakt en geleid tot een kopgroep van vastgoedondernemers die tot actie zijn overgegaan en als ambassadeurs anderen weer overtuigen.’

Annemarie heeft als directeur van DGBC dagelijks te maken met politiek en brancheorganisaties. Zij zorgde dat de DGBC kon aanschuiven bij de Klimaattafel Gebouwde omgeving om Nederland Paris proof te maken. ‘Als DGBC kunnen we een belangrijke rol spelen omdat we geen belangenclub zijn, maar een aanjager. Brancheverenigingen moeten altijd ruggespraak houden met hun achterban. Zo merkte ik dat de woningcorporaties afhoudend zijn, met als argument dat ze geen geld hebben.’ 

‘Juist de woningcorporaties zouden het goede voorbeeld kunnen geven’, zo betogen Peter en Coen. ‘Wanneer hun voorraad verduurzaamd zou zijn, zouden veel klimaatdoelstellingen zijn gehaald.’  

Peter heeft de afgelopen jaren slagen gemaakt met ING Real Estate Finance. ‘We hebben twee weken geleden bij De Nederlandsche Bank een presentatie gegeven over ons duurzaamheidsbeleid en een positief onthaal kregen. Internationaal hebben we bij de G20 in London ons verhaal gedaan. The Bank of England is onder de indruk en wil onze aanpak model laten staan voor het Engelse bankwezen. Ook in Azië worden we met hoge belangstelling gevolgd. Singapore bestudeert onze ING REF duurzame app om die als een white label aan banken aan te kunnen bieden.’

Bill Clinton
Annemarie wijst op leiderschap als onderscheidende factor. Coen en Peter wijzen ook op het creëren van goede voorbeelden, de iconen waar iedereen zich mee wil associëren. Coen haalde voor de opening van Las Palmas in 2011, het hoofdkantoor van OVG in Rotterdam, Bill Clinton naar Nederland. ‘Wij wilden bij de opening iets bijzonders. Ik heb nog een beetje katholieke wortels, dus ik dacht in eerste instantie aan de paus. Die bleek echter geen kantoren te openen. Al Gore was al vaker in Nederland geweest, dus we moesten een nieuwe stap zetten. Dat was het Clinton Initiative en zo kwamen we bij Clinton uit.’

OVG heeft op deze manier een aantal spraakmakende gebouwen ontwikkeld, maar als je het op een lijstje zet is het een druppel op een gloeiende plaat. ‘Er zijn duizenden mensen uit het vak die The Edge hebben bezocht en met die ideeën zelf aan de slag zijn gegaan. We worden zo nauwlettend gevolgd dat er in Milaan nu ook een bedrijf is die onder onze naam Edge gebouwen wil ontwikkelen. Dat is niet de bedoeling, maar ik vind het niet erg dat veel van onze denkbeelden worden overgenomen. Je moet de top van het bedrijfsleven daarvan doordringen. Edge Technologies past daar ook bij. Een burgemeester is eerder geïnteresseerd in een technologiebedrijf dan in een ontwikkelaar.’

Peter kan niet alleen iconen financieren, hij moet zich op de gehele markt richten. ‘Dat heeft ING REF gedaan sinds 2015. Met een ‘vijf stappenplan’ helpen wij klanten daadwerkelijk met de verduurzaming van hun vastgoed. Eind 2016 heb ik alle klanten een brief geschreven met het verzoek om bij aanvragen vanaf 1 januari 2018 een verduurzamingplan in te dienen voor kantoren met een energielabel lager dan C. ING REF financiert per dezelfde datum alleen nog panden die aantoonbaar worden verduurzaamd of al duurzaam zijn.’

De cijfers liegen niet. Sinds de introductie van het plan groeide het aandeel groene panden in het portfolio van 13% naar 44%. Over 3 à 4 jaar zal praktisch de gehele portefeuille verduurzaamd zijn door de klanten van ING REF. De volgende stap is van label naar energieverbruik.. ‘Labels zijn old school’, zegt hij. ‘Daarom helpt ING haar klanten met een energierobot om het feitelijk energieverbruik van de klanten van ING inzichtelijk te maken. Zo kunnen we zien dat een A-label pand ook daadwerkelijk A-label energie verbruikt.’

Alle drie komen ze weer bij de wortel die voorgehouden kan worden met mooie iconen en in Peters situatie inzicht in de duurzaamheid van de vastgoedportefeuille en gunstigere leningsvoorwaarden. Een valkuil vinden de drie dat energie en gezondheidslabels niet mogen leiden tot bureaucratie: gedoe op de vierkante millimeter terwijl het ijs verder smelt.

Dit is een compacte versie van het interview dat volgende maand verschijnt in een speciale bijlage over tien jaar groene ontwikkeling in Nederland.