Optimisme troef bij CBRE. In 2018 sneuvelden opnieuw records, 2019 zal ook goed worden en als de crisis komt, staat het vastgoed in Nederland er volgens CBRE beter voor dan ooit
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 21 december 2018
Het is zoals elk jaar spannend of de eindejaarssprint met beleggingen een nieuw record oplevert. Erik Langens, verantwoordelijk voor de investeringstak van CBRE Nederland, zag in 2017 de € 21,5 mrd grens passeren. Toen PropertyNL ontdekte dat Round Hill zijn megaportefeuille van € 1,5 mrd dit jaar niet meer zal verkopen, werd aangenomen dat het 2017-record niet zou sneuvelen. Langens ziet echter dusdanige activiteit in de markt, dat hij verwacht dat het toch lukt. Het zal een van de voorbeelden zijn in het gesprek waaruit optimisme blijkt.
Rudolf de Boer, managing director van CBRE Nederland, wijst op de groei van de organisatie. Komend voorjaar verhuist het leeuwendeel van de 550 medewerkers van CBRE van de Amsterdamse Zuidas naar het nieuwe, herontwikkelde kantoor The Core op De Schinkel, eigendom van Caransa.
Het is in het internationale vastgoedadvies een verrassende move: zelf een kantoor ontwerpen dat als broedplaats voor ideeën voor beleggers en eindgebruikers moet fungeren. De Boer: ‘The Core is waar het nieuwe CBRE voor staat: creativiteit en ondernemerschap van onze mensen. Een platform voor innovatie, duurzaamheid en samenwerking.’
Tevreden
Over de hele linie zijn De Boer en Langens zo tevreden, dat het voor hen moeilijk is om de beste segmenten van 2018 te noemen. Als het dan toch moet, komen ze uit op healthcare, residential en logistics. Langens: ‘Healthcare was een echte niche, met maar enkele honderden miljoenen aan transacties per jaar. Vorig jaar sprong de dealflow naar € 600 mln en dit jaar gaat het dik over het miljard.’
CBRE heeft zich de afgelopen vijf jaar teruggevochten in het segment residential. Dit jaar zijn woningen landelijk goed voor zo’n € 7 mrd aan beleggingsdeals, met een hoofdrol voor CBRE, zo verwacht Langens.
Op de kantorenmarkt ziet CBRE veel perspectief voor flexoffices, terwijl beleggers juist wildgroei vrezen. De Boer: ‘Dit is echt een aparte tak, met internationale spelers zoals Regus en WeWork. CBRE heeft zelf een nieuwe dienst ontwikkeld met Hana, dat als zelfstandig onderdeel functioneert. Het Hana-team werkt samen met eigenaren en kantoorgebruikers om flexibele ruimtes te ontwerpen, bouwen en exploiteren. Het helpt beleggers te voldoen aan de groeiende vraag naar flexibele kantoorruimte en om inkomsten te diversifiëren, en kantoorgebruikers helpt het optimaal gebruik te maken van de ruimte. Wij zien de aanbieders van flexoffices niet als concurrent, maar als onderdeel van het totaalconcept kantoorruimte.’
Flexoffices zijn volgens Langens een onomkeerbare trend. ‘De groep huurders van flex wordt steeds groter, en tegelijk neemt ook het aantal toe van huurders dat kiest voor een flexibele schil.’
Als er dan een wolk moet zijn aan het zonnige firmament, betreft het de kantorenmarkt. De Boer: ‘Er worden veel te weinig goede kantoren gebouwd. Ik zie bij een aantal klanten dat zij last hebben van de grote schaarste aan kantoren op OV-locaties die passen bij de huidige behoefte.’
Lokale markten
Anders dan de andere internationale vastgoedadviseurs heeft CBRE afgelopen jaren geïnvesteerd in lokale markten. De tijd dat CBRE Nederland bediende vanuit Amsterdam is al lang vervlogen. Er zijn behalve in Rotterdam kantoren geopend in Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Afgelopen jaar was Zwolle aan de beurt. ‘We zien dat alle businesslines groeien, maar de grootste groeipercentages vinden nu plaats buiten Amsterdam. Denk aan Eindhoven, maar ook aan Oost-Nederland.’
De retailmarkt kampt daarentegen met een gebrek aan nieuwe winkelketens. De verhuur gaat volgens De Boer stroef. Langens is voor wat betreft retailbeleggingen veel positiever. ‘We hebben geadviseerd bij de verkoop van een mooie high-street portefeuille van de oprichter van WE aan ASR.’ Ook de verkoop van een retailportefeuille van Altera is succesvol geweest, aldus Langens. De voorgenomen verkoop van Nederlandse high-street winkels van RJB (Roosenbaum) aan Syntrus Achmea werd echter afgeblazen en kreeg geen vervolg. Langens: ‘Een portefeuille van die kwaliteit was in 2018 niet op de markt. Ik verwacht in 2019 echter nog wel een aantal andere. Dat komt doordat private equity afscheid gaat nemen. Belangrijk voor de markt is dat deze partijen (bijvoorbeeld Blackstone en Tristan, red.) geen afscheid nemen van de Nederlandse markt, maar zich opnieuw inkopen.’
Voorbereid op crisis
Ondertussen nemen onder beleggers de crisisgeluiden toe. Langens: ‘Ik denk dat de vastgoedmarkt veel beter geëquipeerd is dan bij het begin van vorige crises. Toen was er een beperkt speelveld aan beleggers, nu is er een mondiale markt met tientallen nationaliteiten. Er is een forse huurgroei en er is weinig bijgebouwd. De bestaande voorraad wordt nu versneld getransformeerd. De nieuwe gebouwen zijn duurzaam.’
De kennis van gebruikers is sinds de crisis ook sterk toegenomen, vindt Langens. ‘Door data kunnen we vraaggestuurd werken. Dat was bij vorige crises wel anders.’
De Boer merkt binnen CBRE ook dat Nederland in Europa duidelijk bij de top-5 is gaan horen. ‘Nederland heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Denk aan de Europese Medicijn Agency (EMA) en de groei dankzij Brexit. Bij Brexit denken mensen snel aan de verhuizing van grote financiële instellingen. Die zie ik vanuit Londen niet zo naar Nederland komen, maar fintech-bedrijven des te meer. Het is economisch gezien juist belangrijk deze tech-bedrijven te kunnen huisvesten. Zij fungeren als nieuwe motor.’
Big Three in vastgoedadvies
In deze editie interviews met de Nederlandse top van de Big Three in internationaal vastgoedadvies: CBRE uit Los Angeles, CW uit New York en JLL uit Chicago, samen goed voor $ 30 mrd omzet en meer dan 200.000 arbeidsplaatsen, waarvan ruim 2000 in Nederland.
Voor alle drie was 2018 een uitzonderlijk goed jaar voor de Nederlandse vestigingen.
Zij leveren alle drie een groot pakket in dienstverlening, dat nog steeds toeneemt. CW nam in Nederland projectinrichter DZAP over. CBRE deed dat ruim tien jaar terug met Rietmeijer en nam in 2015 Global Workplace Solutions over. JLL is internationaal actief met Tétris. CBRE en JLL hebben internationaal grote asset managers (CBRE GI en LaSalle) met Chinese Walls met de adviesgroepen. Op proptech-gebied zette CBRE een eigen flexaanbieder op (Hana). JLL kwam in 2018 met een proptech-fonds van $ 200 mln.
CBRE
Omzet: 13,2 mrd *
Nettowinst: $ 698 mln
Schulden: $ 1,7 mrd
Werknemers: 80.000*
Hoofdkantoor: Los Angeles
Ceo: Robert Sulentic
Werknemers NL: 1450 **
Managing director EMEA/ceo NL: Marco Hekman
Coo: Rudolf de Boer
