Interview Bart Meijer, MRPD: ‘Gefascineerd door de mix van culturen’

Met het overwaaien van de vastgoedcrisis zijn overal in het land vastgoedontwikkelaars uit hun winterslaap gewekt. De een is bezig met kantoorpanden, de ander is gespecialiseerd in woonprojecten en de derde in het neerzetten van distributiecentra.

Er zijn ook ontwikkelbedrijven die proberen op één plek een mix van functies te combineren. Zo is het Rotterdamse OVG op de Amsterdamse Zuidas begonnen met de bouw van een pand met appartementen, kantoren, winkels en horeca, The Valley.

Ook zijn er ontwikkelaars die het liefst complexe projecten in de binnenstad aanpakken. Wat Wereldhave in de binnenstad van Tilburg doet, is een voorbeeld. Of het project dat MRP Development half november in de Leidse binnenstad heeft opgeleverd.

MRP Development (MRPD) is in 2016 ontstaan op initiatief van Bart Meijer. Zijn holding, Meijer Realty Partners, nam dat jaar een aantal vastgoedprojecten over van verzekeraar ASR. Het paste precies in de visie van Meijer op zijn rol als ontwikkelaar. Hij is het liefst bezig met toonaangevende projecten die complex van karakter zijn. Het neerzetten van een gebouw kan interessant zijn, maar het liefst pakt MRPD projecten op waarin ook een stuk gebiedsontwikkeling zit. En als het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft, is hij bij voorbaat geïnteresseerd.

Het opengooien van een gebouw met een gesloten karakter kan hem bekoren. Vandaar dat hij is begonnen aan de complete herontwikkeling van het pand waarin vroeger het ministerie van Sociale Zaken in Den Haag was gehuisvest. Dat krijgt een woonfunctie. Of het vroegere postkantoor aan het Neude in Utrecht: ook zo’n bastion dat MRPD gaat teruggeven aan de binnenstad.

In Leiden gaat het om het ontsluiten van een historisch stukje binnenstad aan de Aalmarkt, waar vroeger de Van Nelle-fabriek stond. Hier heeft de ontwikkelaar de wijk, met alle 16 gemeentelijke en rijksmonumenten, geheel onderhanden genomen. Het is nu, naast de nieuwe Hudson’s Bay, een buurtje waar de Leidenaar kan wonen, winkelen, koffiedrinken en uit eten gaan. Zomers kan hij op het terras in de binnentuin zitten in een omgeving waarin eeuwenoude muren worden afgewisseld met gevels van glas en staal. Bovendien heeft MRPD verschillende vernieuwende retailconcepten weten aan te trekken. Zo koop je een broek van Scotch & Soda terwijl je de koffiegeur opsnuift van het inpandige grand café op de begane grond of die van het restaurant op de eerste verdieping.

En passant heeft MRPD ook een nieuwe winkelstraat gecreëerd, waardoor er een doorsteek is gekomen van de populaire Haarlemmerstraat naar de winkels in de Breestraat. Daarmee heeft het centrum van Leiden een veel logischer winkelroute gekregen.

‘Hoe kan ik een product heel specifiek maken voor mijn klant? Mijn kinderen zitten op een school waar ook veel kinderen van Indiase komaf zitten. Als zij de school binnenkomen, doen ze eerst hun schoenen uit. Allemaal, zonder uitzondering. Dan moet je dus een kast hebben bij de ingang. Zo wil ik ook mijn vastgoed ontwikkelen.’

Bart Meijer is heel uitgesproken over zijn rol als ontwikkelaar en zijn visie op het vastgoedondernemerschap. Hij heeft er succes mee. In het nieuwjaarsnummer van vakblad PropertyNL van 2016 werd hij genoemd als High Potential. Ruim anderhalf jaar later heeft hij met zijn MRP Development de tweede plaats bereikt in de Top-101 Ontwikkelaars van PropertyNL.

Meijer heeft 12 jaar in de Amerikaanse vastgoedwereld gewerkt, waarvan de meeste tijd bij de grote projectontwikkelaar Hines in Houston. ‘Ik heb hier het hele bedrijf gezien, van de verwarmingsketel tot de boardroom’, vertelt Meijer. Hij verhuisde terug naar ons land toen hij hier zijn huidige echtgenote had leren kennen.

De vastgoedcrisis die na zijn terugkeer uitbrak was voor pa en zoon Meijer een goed moment weer in te stappen. Vader Ton Meijer is grondlegger van projectontwikkelaar MAB Development, die onder meer het Amsterdamse Oosterdokseiland heeft ontworpen en gebouwd. Hij had al eerder met crises in de vastgoedsector te maken gehad en wist ongeveer wel wat goede instapmomenten zijn. Moeder Maya Meijer-Bergmans heeft overigens ook een omvangrijke ervaring in het vastgoed. Zij heeft het terrein van de Amsterdamse Westergasfabriek de allure en aantrekkingskracht gegeven die het nu heeft en gaat dit nog een keer doen op een heel andere locatie, die van Paleis Soestdijk.

Tijdens de vastgoedcrisis zagen vader en zoon een aantal kansen die ze niet onbenut wilden laten. Nederland is per slot van rekening een sterk land met een goede infrastructuur. En het vastgoed zal vast wel weer gaan draaien, was de overtuiging.

Een van de grotere aankopen – niet zozeer in geld, maar wel als project – was die van Megastores in Den Haag. Bart Meijer: ‘Het was een ding dat werkelijk niemand, maar dan ook niemand wilde hebben.’ Vervolgens haalden vader en zoon een aantal andere projecten naar zich toe. Ze kochten het kantoor van de Hema in Amsterdam-Noord, in het Maankwartier in Heerlen werden zij eigenaar van de Jumbo-supermarkt en de parkeergarage (‘Maankwartier is een schitterend project, jammer dat het in Heerlen ligt’), ze namen een aantal beleggingen over van Dik Wessels, en ze voegden ook de Mediamarkt in Duiven, een laboratorium in Assen en een aantal kantoorpanden in Venlo aan de lijst van beleggingen toe. Dat gebeurde onder de naam van MRP.

De echte draai van investment manager naar ontwikkelaar maakte Bart Meijer in 2016 met de overname van een groot deel van de ontwikkelportefeuille van verzekeraar ASR. Met de projecten kwamen ook ontwikkelaars en dus kennis en ervaring mee. ‘Ik had al eens gekeken of ik iets zou kunnen doen met de Aalmarkt in Leiden. Het was een project van ASR, en ik zag daarin een voorbeeld van hoe ook ik graag een stuk binnenstad aan de bewoners zou willen teruggeven. Toen hoorde ik dat de ontwikkeltak van ASR verkocht ging worden. Wij hebben ons gemeld bij Deloitte, dat het verkoopproces begeleidde, en hebben het hele traject met succes doorlopen. Het ASR-team en de projecten die we overnamen vormen de basis van MRP Development. Er werken hier nu 20 mensen, onder wie 11 van ASR’, vertelt Bart Meijer. ‘Met de komst van Paul Trip (ex-ING RE, ex-AM, ex-IPMMC) is ons team compleet.’

Behalve de Aalmarkt haalde MRP Development ook projecten binnen als De Zuid op het voormalige Norfolk-terrein in Scheveningen, waar Meijer 400 woningen en appartementen realiseert in combinatie met functies voor werken, winkelen en ontspannen; de herontwikkeling van het voormalig postkantoor aan het Neude in Utrecht tot een nieuw stralend ontmoetingspunt in de stad; het Osdorpplein in Amsterdam, waar het gaat om een hotel, woningbouw, retail en parkeren; en Meerrijk in Eindhoven, de grootste uitbreidingswijk van de stad.

Niet alle projecten van ASR heeft Bart Meijer naar zich toegehaald: ‘Een ontwikkeling als Leidsche Rijn Centrum is bij ASR gebleven. Dat is een project met meerdere partners en de ontvlechting van de eigendomsstructuur was te complex. Een woningbouwproject in Noordwijk is ook in handen van ASR gebleven, omdat daarbij partners betrokken zijn die eerste kooprecht hebben. Als wij in een project stappen met partners, willen we toch wel de zeggenschap hebben.’

Inmiddels zijn, naast Megastores, ook andere ontwikkelingen binnengehaald, bijvoorbeeld MyBase-S in Eindhoven. Daar vult MRP Development de laatste lege plek in op het vroegere Philips-terrein Strijp-S in Eindhoven. Er wordt een plan uitgerold voor wonen, werken en ontmoeten dat geheel is afgestemd op het industriële karakter van het gebied.

Om kennis op te doen met logistiek vastgoed heeft MRPD een positie van 10 ha. op bedrijventerrein Prisma in Bleiswijk.

De verwerving van de opdracht om het vroegere ministeriegebouw van het departement van Sociale Zaken in Den Haag te transformeren trok veel aandacht. Deze opdracht doet MRPD samen met ontwikkelaar Vorm van Daan van der Vorm.

Meijer kijkt ook voortdurend om zich heen, op zoek naar toonaangevende projecten met potentie. ‘We zijn voortdurend op zoek naar ontwikkelkansen zoals het gebouw van Sociale Zaken. Daar heb je meteen een kasstroom die de investering ondersteunt en door ligging en andere factoren is het ook een goede investering met opwaarts potentieel.’

Het team van MRPDF wordt vooral gestimuleerd door projecten waar het DNA van MRP in de basis aanwezig is of aangebracht kan worden. Het meest bepalend in dat DNA zijn het toegankelijk maken van locaties, gebiedsontwikkelingen en het creëren van ontmoetingsplaatsen waar alle culturen en nationaliteiten in ons land zich op hun gemak voelen.

De net aangetreden ceo Paul Trip: ‘We zijn vaak bezig met projecten op locaties die lastig toegankelijk zijn. Neem het Norfolk-terrein in Scheveningen. Het was een fabrieksterrein, vlakbij de vishaven. Je kon er niet komen, alleen per boot. Nu maken we er een groot woongebied van. En ik durf de claim aan dat je nergens in het land dichter bij de zee kunt wonen dan hier. Het vroegere gebouw van het ministerie van Sociale Zaken is een uniek ontwerp van architect Herman Hertzenberger. Het is een heel gesloten gebouw met allemaal hoekjes en gangetjes. Bij flexwerken en wonen hoef je aan dit gebouw niet te denken. Toch gaan we het transformeren naar een appartementencomplex, met hulp van Hertzenberger overigens.’

‘Neude is ook zo’n bastion’, vertelt Trip. ‘Ik haalde daar vroeger mijn geld. In het nieuwe ontwerp keren we het pand naar de straat en gaat het communiceren met de omgeving. Hetzelfde, maar dan op een andere schaal, doen we met de Aalmarkt in Leiden. Dit stuk stad was niet toegankelijk, je kon er alleen omheen lopen en het vormde daarmee een groot obstakel in de beleving van het publiek. Nu kun je er doorheen lopen en hebben alle panden een nieuwe functie gekregen.’

De verandering die Nederland op demografiegebied doormaakt, wil Meijer zien te vertalen in zijn concepten. ‘Koningin Maxima zei ooit dat De Nederlander niet bestaat. Er komen steeds meer mensen met een andere achtergrond die wel Nederlander zijn. Ze brengen andere culturen mee en daar moet je als stad wel antwoord op hebben.’

Als voorbeeld noemt hij de metamorfose die MRP Development het Osdorpplein in Amsterdam-West laat ondergaan. Het is een binnenstedelijke herontwikkeling, bestaande uit winkels, woningen, kantoren en parkeren. Het dient ertoe bij te dragen dat het totale gebied, inclusief de nieuwbouw, ruimtelijk en functioneel goed functioneert. ‘Het mengen van functies en het mengen van bevolkingsgroepen, daar gaat het om.’

Meijer verhaalt in dit verband uitgebreid over Megastores, een project dat nog steeds door sommige vakgenoten als heilloos wordt gezien. Meijer: ‘We gaan hier een product maken dat volledig is afgestemd op de klant. In de VS heb ik gezien hoe je met veel verschillende culturen kunt samenwerken. Er wordt in ons land veel gesproken over integratie. Uiteindelijk woon je in hetzelfde land en moet je regels hebben. Maar word je hetzelfde omdat je onder hetzelfde dak woont? Natuurlijk niet. Het fascineert me enorm hoe je verschillende culturen op dezelfde plek bijeen kunt brengen. Hoe krijg je bijvoorbeeld orthodoxe joden naar je winkelcentrum? Dat is een cultuur waar het bidden heel belangrijk is. Dat is hun recht en zij moeten dus in mijn winkelcentrum een plek hebben om te bidden. Een van onze speerpunten moet zijn dat we nieuwe concepten bedenken voor een mix van mensen. Ik heb in de VS gezien dat het kan en dat het heel vaak goed ging. Dat gaan we dus ook doen met Megastores.’

Achter Megastores zit een businessplan met een doorlooptijd van zes jaar. Dat gaat veel verder dan het doorvoeren van een facelift. Het is nu de grootste overdekte mall van de Benelux: 90.000 m². Feitelijk valt het uiteen in drie verschillende winkelcentra: een stuk met meubels, in het midden retailers met een XL-winkel en een wijkwinkelcentrum van 22.000 m² dat nagenoeg geheel leeg stond. Meijer: ‘Maar ik zie er een grote potentie in. Het zit op een prima locatie. Om de hoek wonen 30.000 studenten die graag halal willen eten. Het zit vlak bij de Schilderswijk, er lopen ambtenaren rond, diplomaten en kantoorwerkers. En ze dragen allemaal hun eigen, internationale cultuur en achtergrond bij zich.’

De troeven van het pand zelf zijn volgens Meijer het bereik en het parkeren, dat je het binnenklimaat opnieuw kunt vormgeven en dat je er verschillende eetculturen naartoe kunt halen. Een enorme potentie dus. ‘Het retailaanbod is nu traditioneel en homogeen, zoals in veel winkelstraten. Als ik hier mensen naartoe wil halen, moet ik van de Megastores een destination maken, een plek waar je wilt verblijven. Het is straks een centrum voor een mix van mensen en culturen met de daarop afgestemde producten en events.’

Het betekent dat MRPD ook het management over het hele gebied naar zich toe trekt. Megastores moet worden uitgebouwd tot een begrip, een merk. Het wijkwinkelcentrum krijgt een mix van een grote supermarkt, kleinere etnische foodwinkels en veel kids entertainment. ‘Een plek waar moeders van alle bevolkingsgroepen met hun vriendinnen koffie komen drinken en waar hun kinderen veilig kunnen spelen.’

Er komt in het aanbod ruimte voor lokale winkeliers en MRP Development pakt de faciliteiten aan, de meubilering van het hele centrum en – heel belangrijk – de toiletten. Er worden straks ook veel promotieacties en evenementen georganiseerd. ‘We onderzoeken ook hoe mensen uit al die verschillende culturen het liefst uitgaan. Zo is bijvoorbeeld van Indiërs bekend dat zij graag bowlen of naar de film gaan en daarna een hapje eten. Die faciliteiten moet je in je mix aanbieden. Starbucks en het koffiewinkeltje van pa en ma: we willen ze allebei graag hebben.’

‘Ik houd van mooie dingen’

Bart Meijer, 49, is getrouwd en woont met zijn vrouw en hun vier kinderen in Brasschaat. Zijn hele vastgoedleven is hij gebiologeerd door de vraag: hoe laat je mensen van verschillende rassen, nationaliteiten, geaardheid en culturen verblijven op dezelfde plek? Zijn 12-jarige ervaring in de VS heeft hem geleerd dat het mogelijk is om mensen in co-existentie met elkaar te laten optrekken.

Hij heeft een grote liefde voor architectuur. ‘Alles wat met stedenbouw, architecten en concepten te maken heeft, vind ik fascinerend.’ Favoriete architecten zijn de in 2016 overleden Zaha Hadid en de Chinees IM Pei. Voorts zitten zijn huis en tuin vol dieren en kijkt hij graag naar mooie dingen, zoals 17e-eeuwse Vlaamse schilders. ‘Ik houd van mooie dingen. Een goed winkelcentrum, zoals the Mall of the Emirates, vind ik fantastisch.’

Vastgoedfamilie Meijer-Bergmans

Bart Meijer heeft vastgoed en projectontwikkeling aan de keukentafel bij zijn ouders meegekregen. Als het woord projectontwikkelaar nog niet had bestaan, had vader Ton het uitgevonden.

Opa Bart Meijer heeft bouwbedrijf MAB opgezet, vader Ton is de grondlegger van projectontwikkelaar MAB. Dat was op een gegeven moment de grootste ontwikkelaar van het land en heeft toonaangevende projecten gerealiseerd als Oosterdokseiland in Amsterdam, de stadsharten van Amstelveen, Zoetermeer en Almere, Babylon in Den Haag, en bekende torens in de hofstad zoals De Resident, en Alexandrium in Rotterdam. In het buitenland realiseerde MAB prestigieuze projecten als Domus in Parijs, het stadshart van Nice, winkelcentrum The Arcades in Ashton under Lyne (bij Manchester) en het Palais Quartier met daarin winkelcentrum MyZeil in het hart van Frankfurt.

In 2012 verkocht Ton Meijer zijn laatste projecten aan Rabobank. In 2013 startte Meijer Realty Partners met Bart aan het roer. Een deel van het familiekapitaal is via Barts broer Mark, ceo van investment manager Meyer Bergman, belegd in Brits winkelvastgoed. Zijn broer Toon is actief vanuit Luxemburg.

Moeder Maya Meijer-Bergmans is de grote kracht achter MeyerBergman Erfgoed. Zij trok veel aandacht met de aankoop van Paleis Soestdijk afgelopen zomer. Dat gaat ze renoveren en herbestemmen. De bezoeker krijgt straks in het paleis een overzicht van 200 jaar koninklijke familie en in de tuin een staalkaart van de innovatiekracht van het Nederlandse bedrijfsleven. Het is niet haar eerste grote opdracht. Ze is eigenaar en directeur van de Westergasfabriek in Amsterdam, dat ze heeft herontwikkeld tot een belangrijke culturele plek in de stad. MB Erfgoed heeft een aantal panden aan het Lange Voorhout en hoopt de Amerikaanse ambassade een nieuw leven te geven als hotel en Escher museum.

Leerschool Hines

De paplepel en de praktijkervaring bij de Amerikaanse projectontwikkelaar Hines zijn bepalend geweest voor Meijers visie op vastgoedontwikkeling en zijn rol als projectontwikkelaar. Hij heeft 12 jaar in de VS ervaring opgedaan, voornamelijk bij een van de grootste vastgoedontwikkelbedrijven in de wereld, Hines in Houston. Bart Meijer: ‘Ik heb daar het hele bedrijf doorlopen, ik heb er alles gezien, van verwarmingsketel tot boardroom. Hines is een ontwikkelaar die werkt op een bijzonder hoog niveau.’

Na Hines investeerde hij in een aantal vastgoedgerelateerde activiteiten in San Francisco en New York. Het is dat hij tijdens een van zijn familiebezoekjes in Nederland zijn latere echtgenote heeft leren kennen, anders was MRP wellicht niet eens van de grond gekomen.

‘Zonder transparantie kun je niets’

Wie Bart Meijer om een jaarverslag vraagt, krijgt zonder problemen het meest recent gedeponeerde, dat van 2016. Er staan overigens geen schokkende zaken in. Er is een brutobedrijfsresultaat geboekt van ruim € 35 mln en na aftrek van projectkosten, personeelslasten en belastingen blijft er een netto over van € 1,8 mln. Er staat voor € 17,5 mln aan langlopende schulden op de balans. Onderhanden projecten zijn voor € 24,5 mln opgevoerd.

‘Ik heb er geen probleem mee om dit te laten zien’, zegt Bart Meijer. ‘Zonder transparantie begin je in de vastgoedsector helemaal niets meer. Het openen van een gewone bankrekening is voor een ontwikkelaar tegenwoordig geen sinecure.’

‘Je kunt niet zonder integriteit. Als je meedoet aan een tender, komt er een extern onafhankelijk bureau dat alles door de molen haalt. Als jij geen goedkeuring krijgt, hoef je je bieding niet eens in te leveren. Als mijn naam zou opduiken in de Paradise Papers, ben ik gewoon klaar als vastgoedman.’

Als het op investeren aankomt, werkt MRPD vaak met partners. Vorm is onderhand een vaste partner als het om grote projecten gaat, zoals het ministerie van Sociale Zaken en het Norfolk-terrein. Met Ten Brink ontwikkelt MRPD Meerrijk in Eindhoven. Verder wordt regelmatig van bancaire financiering gebruik gemaakt bij onder andere Rabo, ABN en NIBC. ‘Soms spreken we onze liquiditeiten aan, soms is een familielid geïnteresseerd’, licht Bart Meijer toe. ‘We zijn financieel gezond. Er zijn steeds meer partijen die graag projecten met ons doen. We zijn inmiddels in de positie dat we de leukste kunnen uitzoeken.’

De holding MRP is voor 90% in bezit van Bart Meijer en voor 10% van Ton Meijer.

PROJECTEN VAN MRP DEVELOPMENT

Aalmarkt, Leiden
Herontwikkeling monumentale panden in Leidse binnenstad voltooid

Begin november werd de Catharinasteeg feestelijk geopend. De opening vormde het sluitstuk van een grote herontwikkeling in de Leidse binnenstad rondom de Aalmarkt. Maarten Stam, projectleider namens MRP Development: ‘Met de realisatie van de nieuwe straat en het verleggen van de Catharinabrug is een compleet nieuwe winkelroute ontstaan: vanuit de Haarlemmerstraat, Stille Mare, Catharinabrug, Catharinasteeg, Breestraat en Hoogstraat via de Donkersteeg weer terug naar de Haarlemmerstraat. Het project omvatte de herontwikkeling van zes rijksmonumenten en acht gemeentelijk monumenten, vermengd met de nieuwbouw aan de Catharinasteeg. Het monumentale karakter is zoveel als mogelijk behouden gebleven door onder andere het hergebruiken van oude materialen en het restaureren van de bestaande bouw.’
MRPD heeft ook geprobeerd in deze bijzondere omgeving even bijzondere winkelformules aan te trekken. ‘Zo vind ik ViaMio goed geslaagd. Een winkel met kleding en horeca in een unieke historische setting: blurring ten top.’
Het monumentale karakter van het project past goed in het profiel van MRP Development. ‘We hadden een duidelijke visie over hoe we dit deel van de binnenstad konden ontsluiten. Tot 1976 stond hier de Van Nelle Fabriek. Toen die in 1976 gesloopt werd, ontstond een groot gat. De panden eromheen raakten in verval. Het was als een slecht gebit waar de tanden uitvielen. De gemeente heeft in de loop der jaren de omringende panden aangekocht. Die hebben we voor de herontwikkeling kunnen overnemen. We hebben uiteindelijk maar twee panden hoeven slopen om de Catharinasteeg te kunnen aanleggen. Daarmee heeft de binnenstad nu een logische doorsteek gekregen van de Haarlemmerstraat naar het andere populaire winkelgebied rond de Breestraat. Het Pieterskwartier, dat achter de Breestraat ligt, heeft nu ook een veel betere verbinding met het winkelgebied.’
De retailers waren vanaf het begin enthousiast over de plannen van MRPD. ‘Toen we begonnen met de realisatie was 90% van de ruimten die we gingen creëren al verhuurd. Ook kleinere formules hebben een plek gekregen, waardoor er een mooie combinatie is ontstaan van landelijke ketens als H&M en Zara Home, regionale ketens als ViaMio en vernieuwende concepten zoals die van Yoghurt Barn, O Shop, Frietwinkel en Brownies & Downies. Boven de winkels zijn appartementen gerealiseerd.’
Het project is een voorbeeld van hoe MRP Development mooie dingen willen maken die er binnenstedelijk toe doen. ‘En het liefst met een behoorlijke mate van complexiteit. Sterker: daar mag je ons voor wakker maken!’

De Zuid aan Zee, Scheveningen
Dichter bij zee wonen is niet mogelijk

Een van de voorbeeldprojecten waar het team van MRP Development graag over vertelt, is De Zuid in Scheveningen. Anne Ophoff is de verantwoordelijke projectmanager. ‘Het gaat om het terrein waar vroeger Norfolk zat, bij de vishaven in Scheveningen. Wij nemen het deel rond de haven voor onze rekening en vullen dat in met een mix van wonen, werken, horeca en verblijven.’
De Zuid zinderend aan Zee maakt deel uit van de complete herontwikkeling van de Scheveningse haven. Er komen meerdere appartementengebouwen met uitzicht over zee en erachter een aantal woonhuizen. ‘Het is een unieke locatie. Nergens anders in ons land kun je dichter bij de zee wonen dan hier. En wat minstens zo uniek is: je vaart hier de haven uit en bent meteen op zee. Overal elders moet je eerst door kanalen en sluizen. Bij de plannenmakerij heeft de wijk Vastra Hamnen in Malmö, ook een wijk langs het water, ons geïnspireerd.’
Het plan loopt al sinds 2008. De gemeente had destijds in gedachten de herontwikkeling van het hele gebied bij één partij onder te brengen. De crisis trok hier een streep door. ‘Het plan werd opgesplitst in drie grote deelprojecten en in 2012 hebben wij het contract met de gemeente getekend voor het gebied rond de haven. Een andere wijziging is dat oorspronkelijk de plint van de bebouwing aan de kades met horeca en winkels zouden worden gevuld. Je kunt met je boot afmeren, dus er komt zeker ook horeca, maar ook bedrijvigheid die voor levendigheid in de wijk zal zorgen. We zoeken vooral naar kleine, mkb-achtige bedrijfjes met aan de haven gerelateerde activiteiten. Het moet een wat robuuste invulling krijgen.’
De eerste fase van De Zuid wordt nu gebouwd. Met de tweede fase start MRPD na de zomer van 2018. De resterende drie fasen kunnen gestart worden als in 2020 het tijdelijk theater is gesloopt. In totaal komen in het gebied ongeveer 700 woningen. ‘Ons aandeel daarin is 380–400 wooneenheden. In het binnengebied achter de appartementenblokken komen 80 grondgebonden woningen, die samen een soort dorp vormen.’
MRPD realiseert De Zuid samen met Vorm Ontwikkeling. ‘Voor ons is het echt een toonaangevend project. Het is binnenstedelijk, maar vooral een herontwikkeling van een bedrijventerrein. En we brengen de oorspronkelijke invulling op het terrein terug.’ Voordat Norfolk hier kwam, lag hier woonwijk De Vlook. Die dateerde uit de jaren ’30 van de vorige eeuw, maar is in de jaren ’70 gesloopt om de komst van de derde haven mogelijk te maken. Er stonden 130 woningen.
‘Wat De Zuid ook uniek maakt is dat wij kopers grote flexibiliteit bieden bij de samenstelling van het huis dat ze kopen. Zowel wat betreft de buitenkant – puntdak, plat dak, buitenmateriaal, voordeur, kozijnen – maar ook binnen, zoals ligging en afmetingen van de verschillende vertrekken, sanitair, enz. De woonconsument wil een eigen identiteit aan zijn woning kunnen geven. Keuzevrijheid, daar gaat het om. Wij bieden die. Het zijn daardoor geen goedkope woningen, maar in de eerste fase was er veel belangstelling voor.’

S-West, Eindhoven
Wonen tegenover De Mannen van Deeg

Wonen naast Bierwinkel Het Veem, De Mannen van Deeg, het Philips NatLab, de Ontdekfabriek, Skatepark Area 54 of het Blue Collar Hotel? Dat kan straks in S-West in Eindhoven (S-West.nl). Development manager Mark van Empelen van MRP Development:
‘Het is de enige centrale open plek aan de Torenallee die nog beschikbaar is op Strijp-S, het vroegere terrein van de Philips-fabrieken, tien minuten wandelen vanaf de binnenstad. In 2006 is begonnen met de herontwikkeling van het gebied en hebben de bestaande fabrieksgebouwen een tweede leven gekregen. De ontwikkeling van Strijp-S is in handen van Park Strijp Beheer (de gemeente Eindhoven en bouw- en vastgoedconcern VolkerWessels). Eén plek is daaruit getild en tot drie keer toe vergeefs in de markt gezet. Wij zagen er wel brood in.’
Toen Bart Meijer (eigenaar van MRP Development) hoorde dat de aanbesteding van deze locatie voor de derde keer was mislukt, is hij op de gemeente afgestapt met de mededeling: ‘Ik ga het voor jullie oplossen.’ Van Empelen: ‘De samenwerkende partijen binnen Park Strijp Beheer hadden ideeën om Strijp-S door te ontwikkelen naar een internationale, innovatieve wijk. Dat proberen we nu concreet in te vullen.’
De kavel van MRPD is 5000 m² groot. MRPD zet er vier woonblokken neer met een totaal van 25.000 m². Daar komen ongeveer 235 wooneenheden in; 835 m² zal gebruikt worden voor commerciële doeleinden. ‘Een van onze vaste partners, Ten Brinke CoHof, heeft de aankoop van de grond gefinancierd met instaprecht om samen met ons het project uit te ontwikkelen en tot stand te brengen.’
Van Empelen merkt heel duidelijk dat Strijp-S snel doorontwikkelt. ‘Vroeger was het een gesloten terrein, waar je alleen via de portier toegang kreeg tot de vele Philips-panden die hier staan. Een soort verboden stad. Met het vertrek van het concern kregen de gemeente en VolkerWessels de locatie in handen. Strijp-S werd in zijn nieuwe leven de rauwe rafelrand van de stad met veel creatievelingen. Nu zie je dat de creatieve sector doorschuift naar Strijp-T en komen ook andere woonconsumenten zich hier oriënteren.’
VolkerWessels biedt op Strijp-S voornamelijk huurwoningen aan. Van Empelen: ‘Wij zetten in op koopappartementen: 235 stuks, variërend van beperkte omvang (50 m²) tot zeer ruime penthouses van meer dan 200 m². De prijzen zijn naar verwachting vanaf € 3300 per vierkante meter. We hebben geconstateerd dat daar behoefte aan is, juist op een urban plek als Strijp-S. Zelfs voor de penthouses zien we belangstelling uit de markt.’
De plek is volgens Van Empelen heel aantrekkelijk en wordt door steeds meer bezoekers ontdekt. ‘Het gebied voorziet in de wensen van de stadsbewoner. Verrassend is dat S-West ook bij de groep 50+, die traditioneel minder vertegenwoordigd is in het gebied, in de smaak valt. Ook ouderen willen vanwege het hoge voorzieningenniveau graag in een dynamische, stadse omgeving wonen.’ De verkoop begint naar verwachting in het tweede kwartaal van 2018, de eerste bewoners kunnen er dan in 2020 in.
MRPD hoeft niet veel parkeerfaciliteiten te ontwikkelen. ‘Veertig procent van de parkeerruimte realiseren we zelf, de rest gebeurt via de overkoepelende beheerorganisatie Mobility-S. Deze heeft tal van faciliteiten in beheer die ten dienste staan van de algehele mobiliteit op Strijp-S, zoals een mobiliteitsmenu, collectieve e-oplaadpunten, deelauto’s en deelfietsen. Daar maken wij graag gebruik van.’
Mobiliteit is voor een vastgoedontwikkelaar een serieuze vraag. Waar gaat we met het autogebruik naartoe? Heb je hier over 10 jaar nog wel het huidig geplande aantal parkeerplekken nodig? ‘Dankzij de gemeenschappelijke aanpak kunnen dynamische oplossingen worden bedacht en deze bewegen mee met de mobiliteitsvraag op dat moment. Het parkeren wordt daarmee flexibel mobiel en dus toekomstbestendig.’

MeyerBergman Erfgoed Ontwikkeling herontwikkelt Paleis Soestdijk
Bart Meijer van MRP Development eet en drinkt vastgoed. Vader Ton Meijer komt uit een bouwfamilie en transformeerde dat in de jaren tachtig van de vorige eeuw in het grootste vastgoedontwikkelbedrijf van het land. De ouders van moeder Maya hebben een hotelachtergrond. Zij is de vrouw achter MeyerBergman Erfgoed Ontwikkeling, dat historisch erfgoed een nieuw leven geeft.
Net als Ton richt ook zij zich bij voorkeur op toonaangevende projecten. Een voorbeeld is de transformatie van de Westergasfabriek naar de culturele hotspot die het nu in Amsterdam is. Afgelopen zomer werd zij uit 120 kandidaten gekozen om Paleis Soestdijk in Baarn van een nieuwe toekomst te voorzien. Met Made By Holland zet zij op het terrein van 165 hectare de schijnwerpers op de innovatiekracht en de bijzondere prestaties van Nederlandse bedrijven en kennisorganisaties. Nieuwe initiatieven krijgen op Paleis Soestdijk een plek en worden daarmee toegankelijk gemaakt voor een breed publiek, voor zakelijke doelgroepen en ook voor investeerders in jong talent en buitenlandse handelspartners.
Maya Meijer-Bergmans: ‘De herontwikkeling van Soestdijk is een complexe opgave. We durven dit aan omdat we de expertise in eigen huis hebben om deze uitdaging tot een succes te maken. We weten waar we aan beginnen; we hebben immers met bijvoorbeeld de Westergasfabriek bewezen een gebouwencomplex zorgvuldig te restaureren en te renoveren. We hebben daarmee van de gebouwen en de omgeving een plek gemaakt waar heel veel verschillende mensen zich thuis voelen.’