Vastgoedbeleggers die investeren in impact in plaats van in financieel rendement vernietigen kapitaal dat effectiever had kunnen worden ingezet, stelt hoogleraar Piet Eichholtz van de Universiteit van Maastricht.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
Het op de lange termijn vergroenen van grijze gebouwen levert een hoger rendement op en draagt ook meer bij aan het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen.
Kapitaal is een schaars goed en investeringen met een negatieve contante waarde dragen niet bij aan het oplossen van maatschappelijke problemen op lange termijn, constateert Eichholtz. Uit onderzoek naar het financieel rendement van impactfondsen blijkt dat dit gemiddeld 4,7% lager ligt dan dat van traditionele fondsen. ‘Best duur dus’, constateert Eichholtz.
Afnemend rendement
Het rendement van investeringen in duurzaamheid neemt bovendien af naarmate er al meer in de verduurzaming van een gebouw is geïnvesteerd. Zodra een gebouw een energielabel B of A heeft bereikt, zijn de volgende stappen die het energieneutraal maken veel duurder. Volgens de economische theorie hebben investeringen geen zin als de kosten ervan hoger zijn dan de opbrengsten. In een wereld met gratis geld zou dit geen probleem zijn, maar kapitaal is een schaars goed en moet dus zo efficiënt mogelijk worden ingezet, stelt Eichholtz.
Emotionele gronden
Een recent onderzoek laat bovendien zien dat beleggers hun impactinvesteringen vooral kiezen op emotionele gronden, niet op basis van analyses. De samenleving schiet er volgens de hoogleraar echter weinig mee op als impactinvesteerders enkele gebouwen in hun vastgoedportefeuille van een donkergroen energielabel voorzien, terwijl het overige vastgoed een grijs energielabel houdt. ‘In dat geval vernietigen ze kapitaal en houden ze op de lange termijn waarschijnlijk niet genoeg kapitaal over om de energie-efficiëntie van de rest van hun bezit te verbeteren. Dat is de schaduwzijde van impactinvesteringen’, schrijft Eichholtz.
In fasen renoveren
Wat is dan wel nuttig? Eichholtz bepleit een perspectief voor de lange termijn, waarbij beleggers niet streven naar energieneutrale gebouwen op korte termijn, maar elk gebouw in fasen renoveren tot 2050. Naarmate de technologie verbetert en goedkoper wordt, zullen de laatste stappen naar energieneutraliteit ook renderen. Zo blijven beleggers weg van investeringen met een negatieve contante waarde en worden duurzaamheidsdoelstellingen op de lange termijn gehaald.
Piet Eichholtz is hoogleraar aan de Universiteit van Maastricht. Zijn artikel ‘De schaduwzijde van impactinvesteringen in verduurzaming’ is verschenen in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vogon, en is te downloden op www.vogon.nl
