Een golf van negatieve publiciteit dwong Erik de Vlieger half januari af te treden als topman van de Imca Group. Het was het begin van een onafwendbaar proces, waarbij het bonte conglomeraat van vastgoed, naaimachines, vliegtuigen en media wordt ontvlecht, Imca waarschijnlijk als merknaam verdwijnt en de familie De Vlieger zal plaatsmaken voor een andere aandeelhouder. Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, 3 februari 2005
Een golf van negatieve publiciteit dwong Erik de Vlieger half januari af te treden als topman van de Imca Group. Het was het begin van een onafwendbaar proces, waarbij het bonte conglomeraat van vastgoed, naaimachines, vliegtuigen en media wordt ontvlecht, Imca waarschijnlijk als merknaam verdwijnt en de familie De Vlieger zal plaatsmaken voor een andere aandeelhouder.
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, 3 februari 2005
door Paul Wessels
Opvolger van De Vlieger is Ton van Oosten, ruim drie jaar geleden nog adjunct-directeur bij DTZ Zadelhoff. Hij heeft nu de zware opgave een van de grootste ontwikkelingsportefeuilles in Nederland naar rustiger vaarwater te loodsen. Van Oosten verwacht dat de nu afgebakende zeggenschap van de familie De Vlieger via een stichting in Imca Group niet langjarig zal voortduren. ‘‘Het Vliegertje’ in de bedrijfsstructuur zal op termijn wordt vervangen door een participatie die past bij het vastgoedbedrijf dat wij willen zijn: ik denk aan een participatiemaatschappij met een bancaire achtergrond. Dat is voor later: voorlopig willen we vanuit een zelfstandige rol de komende drie jaar de nodige stappen zetten.’
Van Oosten wil zo snel mogelijk deze donkere episode achter zich laten en het bedrijf weer positioneren waar het volgens hem hoort: een van de meest creatieve en slagvaardige ontwikkelingsorganisaties in Nederland.
Velen zijn het erover eens: het is bijzonder wat Erik de Vlieger met zijn Imca Group sinds begin jaren negentig met name binnen het Nederlandse vastgoed tot stand bracht. Zozeer zelfs, dat prominente bestuurders van de grote steden hun waardering uitspreken voor de katalyserende rol die Imca vervult bij de (her)ontwikkeling van hun binnensteden.
Imca Vastgoed was dé groeier in vastgoedontwikkeling met projecten verspreid over heel Nederland en sleutelposities in de grote steden: Conservatorium in Amsterdam, Babylon in Den Haag en EKP nabij het centraal station in Rotterdam. Op papier althans rukte Imca daardoor op naar een topvijf positie in de ontwikkeling van commercieel onroerend goed.
Opvallende expansie
Opvallend was de visie die daarachter zat: hoewel De Vlieger dat de laatste tijd stelselmatig ontkende, verloor hij nooit het vastgoed uit het oog. De opvallende expansie in voor Imca nieuwe sectoren als de luchtvaart (Air Exel, Dutchbird) en de media (kranten, tijdschriften) leverde ook aanknopingspunten op voor vastgoed: Voor Imca waren medewerkers ook huurders van kantoren - en dat vertegenwoordigt waarde. Imca zette uitgeverijen in om leegstaande kantoren te vullen. Imca’s interesse voor vliegvelden kwam niet alleen voort uit belangstelling voor vliegtuigen, maar vooral voor luchthavens.
En Imca stond daarin niet alleen. Wie het jaarverslag van Schiphol bekijkt, ziet dat er gepraat wordt over vliegbewegingen, maar dat het geld wordt verdiend met vastgoed. Die luchtbewegingen zijn vooral van belang voor de prijzen op de grond. Prijsvechter Ryanair voorspelde enkele maanden geleden dat de prijs van vliegtickets op termijn naar nul zou kunnen gaan, als gevolg van de grote (vastgoed)verdiensten op de grond.
Met Imca’s luchtvaartonderneming Exel had het bedrijf ineens een positie op de luchthavens van Rotterdam, Maastricht, Eindhoven, Straatsburg en in het Caraïbisch gebied. Daar liggen ongetwijfeld betere kansen dan bij die rondvliegende bussen. Een focus op het rendement van vastgoed was één van de geheimen van het succes van Imca.
Negatieve publiciteit
Bij de deals van Imca & Erik de Vlieger viel de rol van handelaar op. De kortetermijnwinst hield Imca wendbaar ten opzichte van de concurrenten. Een voorbeeld is het Mexx-hoofdkantoor in Amsterdam-Zuid (het voormalige Nissan-hoofdkantoor). Dit gebouw werd samen met Fortress verworven. Op alle drie de onderdelen van de deal kon Imca Vastgoed scoren: beleggen, ontwikkelen en handel. De laagbouw viel in de ontwikkelingsportefeuille, het naastgelegen gebied wordt door Imca verder ontwikkeld en voor het hoofdgebouw vond Imca de huurder (Mexx), waarna het kon worden verkocht aan Axa. De gemeente Amsterdam sloeg zich later op borst dat deze prominente huurder naar de hoofdstad was gehaald, maar het was bovenal te danken aan het snelle handelen van de Imca-organisatie.
Een interessante en moderne strategie, maar het ging allemaal te snel. Op 11 januari werd bekend dat De Vlieger zich uit de dagelijkse leiding van de Imca Group terugtrekt na wekenlange negatieve publiciteit over vermeende malversaties bij de luchtvaartgroep en bedreigingen en afpersingen door voormalige zakenpartners in het vastgoed. De luchtvaartactiviteiten (o.a. Air Exel) en de Imca Media Group blijven buiten de verzelfstandiging van Imca Vastgoed en blijven vooralsnog onder de holding van Erik de Vlieger vallen.
De vastgoedactiviteiten van de Imca Group krijgen een volledig andere structuur, waarbij Erik de Vlieger en de overige leden van de familie De Vlieger hun zeggenschap verliezen. De juridische banden met de holding van Erik de Vlieger worden doorgesneden, zegt Ton van Oosten. Om de gewenste verzelfstandiging van Imca Vastgoed te bereiken zal het belang van de familie De Vlieger worden ondergebracht in een stichting die cumulatief preferente aandelen zal houden in de Imca Group. De stichting houdt de minderheid van de aandelen. Het huidige management van de Imca Group - Ton van Oosten, Koert-Hans Smit (financieel directeur) en Jan Heeremans (directeur vastgoedontwikkelingen) - krijgt de meerderheid.
Van Oosten: ‘Op 11 januari ’s avonds is een en ander met de familie De Vlieger bekrachtigd. Het was een logisch gevolg van het feit dat Erik de Vlieger zich de afgelopen jaren niet operationeel meer heeft bemoeid met de vastgoedactiviteiten: wat dat betreft verandert er niets.’
Structuurverandering
Ton van Oosten heeft het afgelopen jaar een organisatiestructuur gemaakt: het zogenoemde COF-model, dat bestaat uit drie eenheden. De C staat voor het commerciële team onder leiding van Ton zelf, de O voor het ontwikkelingsteam onder leiding van Jan Heeremans en onder de F ressorteert een financieel team onder leiding van Koert Hans Smit. Zij moeten de hoofdprocessen - ontwikkelen, beleggen en handel - coördineren, terwijl het team tot zo’n veertig man beperkt blijft. Koert Hans Smit: ‘Niet alleen het management is aandeelhouder geworden, ook gaat 2% van de aandelen naar het personeel, onder het motto: als je kunt delen, kun je vermenigvuldigen.’
De vraag is of de structuurverandering vooral niet voor ‘de vorm’ is en dat Erik de Vlieger zich gewoon zal blijven bemoeien met de bedrijfsvoering. Van Oosten: ‘Erik kán dat gewoon niet meer doen: De stichting heeft immers een minderheidsaandeel. Erik en zijn broer en zus kunnen één keer per jaar hun zegje doen in de aandeelhoudersvergadering.’
Maar enige zeggenschap blijft er toch wel, zo valt af te leiden uit de samenstelling van de raad van commissarissen. Er zullen drie commissarissen worden benoemd voor de Imca Group: een door het management, een door de familie De Vlieger (waarbij niet een familielid zélf commissaris mag worden) en een door management en familie De Vlieger gezamenlijk.
Duidelijk is dat de familie De Vlieger een hoop geld verliest door de overhaaste vlucht uit het zakenleven. Erik de Vlieger liet zich de afgelopen weken in interviews ontvallen dat hij door zijn stap 40% van zijn vermogen was kwijtgeraakt, circa € 50 mln. Van Oosten wil desgevraagd niet zeggen hoe precies de relatie is tussen de huidige getaxeerde waarde van de vastgoedactiviteiten en de cumulatief preferente aandelen in de stichting. Ook wil hij niet zeggen of en hoeveel het management heeft betaald voor de aandelen.
Het enige dat hij kwijt wil is dat er afspraken zijn gemaakt over het dividend: de familie De Vlieger houdt daarbij een voorkeur. ‘Je moet het vergelijken met een bedrijf dat klaargestoomd wordt voor een beursgang. Wij moeten Imca Group liquide maken voor derden. Hoe snel dat zal lukken zal de toekomst uitwijzen. Wij als management zullen daar onze kennis en kunde voor inzetten en zullen daar – als een en ander tot succes leidt – via onze participatie bijzonder voor worden beloond.’
Respectabele partij
Het nieuwe management van de Imca Group wil zich binnen afzienbare tijd geheel los maken van de familie De Vlieger. Imca Group moet zich volgens Van Oosten ontwikkelen tot een respectabele partij waarbij de participatie van de familie De Vlieger wordt ingeruild voor een nieuwe aandeelhouder, bijvoorbeeld met een bancaire achtergrond.
Van Oosten: ‘De strategie van het bedrijf is volledig hetzelfde gebleven. We hebben nu een situatie gecreëerd waarin er geen enkele relatie meer is met branchevreemde activiteiten. Daarom gaan we een zeer rooskleurige toekomst tegemoet. Media en luchtvaart blijven buiten de Imca Group.’
Van Oosten beklemtoont dat er geen sprake van is dat de bancaire financiers van Imca, ABN Amro/Bouwfonds voorop, druk hebben uitgeoefend om de structuur te veranderen. ‘Er was maar één druk en dat was dat het heel druk was de afgelopen jaren.’
‘Deze nieuwe structuur was er sowieso gekomen, de huidige publiciteit heeft het proces alleen meer versneld. Het oorspronkelijke plan was om in de loop van 2005, uiterlijk 2006 de veranderingen door te voeren. De vervlochtenheid tussen core en non-core activiteiten was iets wat iedereen opviel.’
Gezien de belangstelling van openbaar ministerie en fiscus voor met name de luchtvaartactiviteiten is het logisch dat deze buiten de groep worden gehouden. Tegelijk valt op Imca Global (naaimachines) en Imca Nautisch onderdeel blijven van de Imca Group. Gezien de klemtoon die Van Oosten legt op focus op de kernactiviteit (vastgoed) zouden we niet vreemd moeten opkijken als Imca Global en Imca Nautisch apart worden verkocht.
Vervlochtenheid met 'vriendjes'
En dan is er nog de vraag of er de komende periode nog verrassingen zijn te verwachten bij Imca Vastgoed zélf. Onder Imca Vastgoed hangen meer dan zestig projectbv’s, zoals in het vastgoed gebruikelijk. In deze projectbv’s participeren soms andere partijen als aandeelhouder, met als meest bekende voorbeeld Bouwfonds Property Finance bij de uitbreiding van Babylon in Den Haag.
Volgens Van Oosten zijn de risico’s in de ontwikkelingsportefeuille de afgelopen paar jaar geminimaliseerd. ‘Er zitten niet zo veel externe partijen in onze projectbv’s. De eventuele vervlochtenheid met ‘vriendjes’ van Erik de Vlieger in onze projecten is de afgelopen paar jaar zoveel mogelijk beëindigd. Drie jaar geleden hebben we gezegd: deze samenwerkingen moeten zich volledig richten op objectgebonden financiering en we willen wat dat betreft onze organisatie professioneel inrichten.'
‘Partners in onze projecten moeten een grote toegevoegde waarde hebben, zoals Bouwfonds bij Babylon, een sterke Noord-Hollandse ondernemer bij ons project Galgeriet in Monnikendam of bij een project in Oost-Nederland waar wij op het punt staan een samenwerking aan te gaan met een andere grote bank, niet zijnde Bouwfonds.’
Imca Group moet de komende periode verankerd worden in een professionele omgeving. Van Oosten wijst erop dat de grote ontwikkelaars in Nederland bijna alle gelieerd zijn aan een professionele aandeelhouder met een bancaire-, bouw- of participatieachtergrond. ‘Multi Vastgoed [nu onderdeel van ABN Amro/Bouwfonds, red.] had ABN Amro als aandeelhouder, Blauwhoed heeft participatiemaatschappij NPM en je hebt natuurlijk de ontwikkelaars die gelieerd zijn aan de grote bouwmaatschappijen. Er waart de afgelopen jaren een concentratiegolf door ontwikkelingsland en dat is ook bij ons niet ongemerkt gebleven. Wat dat betreft gaat Imca nu ook de volgende fase van haar bestaan in.’
Bij de vereiste samenwerking met een professionele aandeelhouder denkt Van Oosten niet als vanzelf aan de bekende bancaire namen: ‘Er zijn bancaire partijen – en dan praat ik niet over de zeer bekend namen – die heel veel zien in de hedendaagse vastgoedmarkt. Er zijn heel veel venture capital-mogelijkheden in Nederland. Over pakweg een, twee jaar kijken we welke strategische partners we willen. Ik denk bijvoorbeeld aan de selectie van tien partijen die equity en vastgoedervaring kunnen bieden: partijen vergelijkbaar met het Britse LandLease of het Nederlandse HAL, venture capital-partijen die een toegevoegde waarde hebben.’ Mede om die kansen aan te boren is Guus Corver, die een jarenlange bancaire achtergrond heeft, door Imca aangeworven als vierde directielid.
Studeren op naamsverandering
Rest de vraag in hoeverre de merknaam Imca na de stortvloed van negatieve publiciteit nog geschikt is. Een pr-professional kan vertellen dat negatieve informatie, zeker als die betrekking heeft op een vermeende link met criminelen, nog jarenlang een lichtje zal doen branden zo gauw de naam Imca valt. Van Oosten zegt dat er wordt ‘gestudeerd’ op een naamsverandering van Imca, om in de toekomst associaties met de huidige publiciteit rond het bedrijf te vermijden. ‘Ik denk dat we die stap naar een andere naam zullen moeten maken. Maar bij een dergelijke naamsverandering moet je nooit over één nacht ijs gaan. Ik wil een naam die qua impact hetzelfde gaat opwekken als bij wijze van spreken Nijntje van Dick Bruna: iedereen kent het en het is heel hip.’
Van Oosten maakt een strijdvaardige indruk. In tien jaar tijd werd een van de leidende vastgoedpartijen in Nederland opgebouwd en dat proces moet doorgaan. Een nieuwe juridische structuur, een nieuwe merknaam en op termijn een nieuwe aandeelhouder zullen ervoor zorgen dat Imca de rol van creatieve, vernieuwende partij in het Nederlandse vastgoed kan blijven spelen en zelfs versterkt. ‘Over drie jaar moeten wij de Microsoft van het Nederlandse vastgoed zijn: business as usual.’
