INTERVIEW Top-50 Ontwikkelaars 2016: Marcel Schipper, VolkerWessels

Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016

‘Het collectieve geheugen van de ontwikkelaars lijkt weer gewist. Ik zie dat dezelfde risicopercepties als voor 2008 weer terugkomen. Alles kan weer als er gerekend wordt met gunstige toekomstige grondexploitaties.’ Dat zegt Marcel Schipper, directeur VolkerWessels Vastgoed. Schipper staat alweer ruim 13 jaar aan het hoofd van een vastgoedontwikkelaar van het bouwconcern VolkerWessels. Als geheel is VolkerWessels (nummer 2 in de Top-50 Ontwikkelaars) relatief goed door de crisis heen gekomen: alleen in 2012 werden er door het moederconcern rode cijfers geschreven als gevolg van waardedalingen van grond- en vastgoedposities.

Afspraken nakomen

De perceptie is dat de VolkerWessels-ondernemingen – waarvan VolkerWessels Vastgoed er één is – zelfs hebben geprofiteerd van de crisis, doordat posities van in moeilijkheden verkerende concullega’s tegen gunstige voorwaarden konden worden overgenomen. Schipper: ‘Soms is dat misschien wel zo, maar meestal lopen we door die faillissementen of bijna-faillissementen juist tegen problemen op. Heel vaak werken we samen met partners, en als die in de problemen komen, kijkt de gemeente toch naar ons om het op te lossen. Dat is niet altijd even gunstig, maar we doen het wel. We hebben de reputatie dat we ons altijd houden aan afspraken en dat willen we zo houden.’

Het gevolg is wel dat VolkerWessels nu behoort tot de grootste ontwikkelaars van commercieel vastgoed. Terwijl andere partijen hun wonden nog likken, is VolkerWessels Vastgoed alweer vol aan de slag met gebiedsontwikkelingen als het Asscherkwartier in Amsterdam en het Noordelijk Havenhoofd in Scheveningen. De positie die VolkerWessels inneemt in de ontwikkeling van commercieel vastgoed in Nederland, komt echter niet alleen op het conto van VolkerWessels Vastgoed. Ook de andere ondernemingen in de netwerkorganisatie VolkerWessels ontwikkelen mooie projecten. Zo is G&S Vastgoed actief op de Amsterdamse Zuidas, is SDK Vastgoed actief in Zuid Nederland en heeft Bouwontwikkeling Jongen behoorlijke posities in Limburg.

Schipper hoedt zich voor een al te positieve kijk op toekomstige grondexploitaties en probeert er zo min mogelijk in mee te gaan. ‘De mind-set moet zijn: hoe groot kan het eventuele verlies zijn en kun je dat dragen? Dan weet je precies hoe ver je kunt gaan.’ Schipper ziet dat zeker niet als een dictaat van het concernkantoor: als directeur van een 100%-dochter in een netwerkorganisatie is er een grote mate van vrijheid en kan hij veel zelf inkleuren.

Concurrentie met de andere dochters op ontwikkelgebied is er niet echt, zegt Schipper. Vooral G&S Vastgoed en Bouwontwikkeling Jongen zijn geen kleine spelers op de markt. ‘Natuurlijk kom je elkaar wel eens tegen bij tenders, maar dat houdt je scherp. Uiteindelijk heeft iedere dochter toch eigen expertises en creëert een eigen speelveld.’

Drie pijlers

Voor VolkerWessels Vastgoed bestaat dat speelveld uit drie pijlers. Het gaat om binnenstedelijke herontwikkeling waarbij vooral woningbouw centraal staat, de ontwikkeling van commercieel vastgoed en het bedrijf ZorgID. Schipper: ‘Bij alle drie de pijlers proberen we zo innovatief mogelijk te zijn en bijvoorbeeld zwaar in te zetten op duurzaamheid.’

Voorbeeld van binnenstedelijke herontwikkeling is het Asscherkwartier in Amsterdam, de herontwikkeling van de voormalige locatie van het Gemeentearchief Amsterdam in de Pijp, pal aan de Amstel. In de monumentale panden van het voormalige Raadhuis Nieuwer-Amstel en diamantslijperij Asscher komen niet alleen ?? woningen, maar ook horeca, een theater, parkeren en een vijfsterren hotel met 157 kamers van de Portugese hotelgroep Pestana.

Andere gebiedsontwikkelingen zijn minder binnenstedelijk, maar dragen wel bij aan de woningbouwproductie van VolkerWessels. In Gouda heeft VolkerWessels Vastgoed samen met het momenteel in moeilijkheden verkerende Heijmans een positie voor het realiseren van 4000 woningen in Westergouwe. De eerste woningen zijn inmiddels in aanbouw gegaan. In Roelofsarendsveen wordt een glastuinbouwgebied getransformeerd naar een woonwijk met 1150 woningen aan het Braassemermeer. De eerste woningen zullen volgend jaar in aanbouw gaan. Ook hier werkt VolkerWessels Vastgoed samen met een partner, in dit geval Verwelius. De projecten dragen bij aan de toename van het aantal verkochte woningen: in 2015 verkocht heel VolkerWessels ruim 25% meer woningen dan het jaar ervoor.

Hotels

Bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed gaat het ook om de transformatie van gebieden en kantorenbouw. Opmerkelijk genoeg hebben Schipper en zijn team hun handen vol aan hotels: VolkerWessels Vastgoed heeft er wel vijf op de rol staan. Behalve het al genoemde tophotel Pestana in Amsterdam gaat het bijvoorbeeld ook om Westcord in Groningen van Harry Westers – bekend van Hotel New York in Rotterdam. Aan de oostwand van de Grote Markt in Groningen komt een hotel van deze keten met 100 kamers.

Ook het Inntel Hotel in Scheveningen met 227 kamers kan aan het rijtje worden toegevoegd. Schipper: ‘De hotelketens waarmee we nu in zee gaan zijn niet alleen gebruiker maar ook eindbelegger. Het is echt leuk om hotels te ontwikkelen en nauw met de ketens aan het werk te zijn, maar de gebruikte contractvormen zijn niet echt vernieuwend – het zijn gewoon koop–aanneemovereenkomsten.’

De ontwikkeling van het Inntel Hotel, waarvan de bouw in 2018 moet starten, maakt deel uit van een veel grotere gebiedsontwikkeling. Op het Noordelijk Havenhoofd in Scheveningen wordt wel 85.000 m² rond de visafslag getransformeerd naar een modern bedrijventerrein dat de badplaats als geheel aantrekkelijker moet maken. Er moeten moderne bedrijfsgebouwen komen voor de aanwezige visverwerkende bedrijven.

Schipper hoopt snel ook stappen te kunnen zetten met de vergelijkbaar ingewikkelde gebiedsontwikkeling van het Food Center in Amsterdam West. Ook hier is sprake van zo’n 90.000 m² aan bedrijvigheid die in hetzelfde gebied moet worden herplaatst zodat er ruimte komt voor 1200 woningen. Nu vleesverwerker Ameco zich uit het gebied zal terugtrekken, kunnen de ontwikkelaars aan de slag. Ook hier heeft VolkerWessels Vastgoed echter weer te maken met een partner die even de handen vol heeft aan zichzelf: mede-ontwikkelaar Ballast Nedam is net gered door een Turks bouwconcern.

Duurzaam

Terwijl anderen de prijs betalen voor het te laag inschrijven in slechte tijden, kan VolkerWessels Vastgoed profiteren van de aantrekkende markt. Het adagium van het concern dat je nooit projecten onder de kostprijs moet binnenhalen, lijkt vruchten af te werpen. Schipper: ‘Tegelijk zijn we tijdens de crisis blijven investeren in vernieuwen. We roepen het niet van de daken, maar ik denk dat we een van de duurzaamste bouwers van Nederland zijn.’ Zo gaat VolkerWessels Vastgoed binnenkort in Ter Aar van start met Zuiver Wonen, woningen van biobased materialen zoals snelgroeiend riet.

Ook heeft VolkerWessels Vastgoed vorig jaar 25.000 m² vernieuwbouw van Alliander in Duiven afgerond, waarbij minimaal 80% van de grondstoffen circulair is, vastgelegd in een grondstoffenpaspoort. Ook is het gebouw energiepositief: het gebouw levert meer energie op dan het zelf gebruikt. Schipper: ‘Van dit soort kantoorontwikkelingen doen we er graag meer.’

Vernieuwend is ook de derde pijler, ZorgID. Het bedrijf is een 100% dochter van VolkerWessels Vastgoed en houdt zich onder meer bezig met omgekeerde integratie: het herontwikkelen van instellingsterreinen tot plekken waar woningen zijn voor zowel zorgbehoevenden als mensen die geen zorg nodig hebben. De ontwikkeling van Park Suyderwijk in Drachten is daar een voorbeeld van. Schipper: ‘Zulke projecten zijn niet eenvoudig, omdat je de taal van de zorg moet spreken. Alleen al door de ingewikkelde financiële regelingen, zijn er geen panklare oplossingen. Het is echt specialistenwerk.’

Door bij alle pijlers in te zetten op dergelijke innovaties probeert VolkerWessels Vastgoed een voorsprong te houden op de concurrentie. Schipper: ‘Je weet nooit wat de toekomst brengt: nu verhuizen alle mensen naar de Randstad, maar is dat over 20–30 jaar ook nog zo? Door op verschillende markten actief te zijn, spreiden we het ontwikkelrisico in elk geval zoveel mogelijk.’