Bij de beoordeling van huurprijzen overheersen subjectieve elementen en het ‘gevoel voor de markt’. Toch bestaat er een groeiende wens tot objectivering bij het vaststellen van bepalende invloedsfactoren. Onderzoeker Johan Haringsma van winkelbeheerder WPM systematiseerde de factoren die van invloed zijn op het huurniveau. Het verschil in huurniveau tussen het Vrijthof en de Grote Staat in Maastricht blijkt ook te berekenen.
Bij de beoordeling van huurprijzen overheersen subjectieve elementen en het ‘gevoel voor de markt’. Toch bestaat er een groeiende wens tot objectivering bij het vaststellen van bepalende invloedsfactoren. Onderzoeker Johan Haringsma van winkelbeheerder WPM systematiseerde de factoren die van invloed zijn op het huurniveau. Het verschil in huurniveau tussen het Vrijthof en de Grote Staat in Maastricht blijkt ook te berekenen.
door ir Johan Haringsma
De basis van huuradviezen van WPM Consultants vormen huurgegevens van de door haar beheerde winkelcentra en openbare huurgegevens zoals die in de loop der jaren door WPM uit diverse bron in kaart zijn gebracht. Daarmee ontstaat een vrij compleet beeld van huurprijzen en ontwikkelingen daarin. Op basis van deze gegevens zijn voor zowel hoofdcentra (binnensteden) als nevencentra (buurt-, wijk- en stadsdeelcentra) huurmodellen ontwikkeld. Deze leggen een relatie tussen de huurhoogte en de eigenschappen van winkelgebied en winkel.
De huurmodellen die WPM heeft ontwikkeld, bieden inzicht in factoren die de huurprijzen van individuele winkelunits bepalen. Ze kunnen daarmee als hulpmiddel dienen bij huuradviezen. In het algemeen gaat het daarbij om de bepaling van gangbare huren van soortgelijke winkelcentra en de winkelunits binnen deze centra. Op het niveau van het winkelcentrum levert dat bijvoorbeeld een beeld op van redelijke huurprijzen en de mogelijkheden renovaties door te voeren. Op het niveau van de winkelunit geeft dit een beeld van de huurwaarde die voor dergelijke op basis van de eigenschappen van de units redelijk is.
Uit diverse analyses van huurgegevens is gebleken dat huurprijzen door een veelvoud van factoren worden beïnvloed, die in te delen zijn naar niveau:
a) Macro-niveau: het gaat hier om de eigenschappen van het centrum waar de unit zich in bevindt. Belangrijk zijn factoren die te maken hebben met het niveau van het winkelcentrum: omvang van het winkelgebied en van het verzorgingsgebied, ligging in verstedelijkt gebied enz.;
b) Meso-niveau: hier gaat het met name om de ligging van de unit binnen het winkelcentrum. Met name valt te denken aan trekkerverdeling, zichtbaarheid, maar vooral de ligging ten opzichte van passantenstromen;
c) Micro-niveau: hier spelen zaken die direct gebonden zijn aan het gebruik en de kwaliteit van de winkelunit zelf zoals: formule/branche, unitvorm en de aanwezigheid van kelder en verdiepingen.
Bij de bepaling van factoren die van invloed zijn op huurprijzen, is een heldere definiëring nodig. Van essentieel belang is te kiezen voor eenduidige referentiemaat waarmee winkelcentra en winkelunits onderling kunnen worden vergeleken. WPM hanteert daarvoor de huurprijs voor een standaardunit op A1-stand: een unit van 100-20 m2, een groottemaat die in de praktijk het meest voorkomt (30-35% van de winkelunit, op ‘de beste plek binnen een winkelcentrum’. Een belangrijke maatstaf daarvoor zijn de passantendichtheden. Per definitie is A1-stand de plek met de hoogste passantendichtheden. In het algemeen is dit binnen winkelgebieden vrij gemakkelijk herkenbaar, in de directe nabijheid van de aanwezige trekkers.
Macroniveau: invloedsfactoren huren binnensteden
Bij de opzet van huurmodellen hebben op basis van beschikbare huurgegevens analyses plaatsgevonden naar de factoren die het meest bepalend zijn voor de huurprijs voor een standaardunit op A1-locatie. In het algemeen blijkt dat er sprake is van drie categorieën invloedsfactoren:
- Draagvlakcomponent: inwoners van de plaats, omvang van het verzorgingsgebied, gemiddeld inkomen, regionale ligging;
- Aanbodcomponent: winkelaanbod (aantal winkels, m2 vvo), branchering, aanwezigheid van trekkers, ouderdom van het winkelgebied;
- Bezoekerscomponenten: aantal passanten drukste punt, aantal bezoekers.
Niet al deze kenmerken bleken echter even sterk van invloed te zijn; tevens verschilt de invloed naar het type winkelcentrum. Voor binnensteden bleken belangrijkste invloedsfactoren te zijn: de omvang van het verzorgingsgebied c.q. het aantal inwoners, de omvang van het winkelcentrum en het aantal bezoekers. Naarmate het draagvlak toeneemt, neemt ook de huur in de binnenstad toe; hetzelfde geldt voor de omvang van de winkelfunctie uitgedrukt in het totale vvo in de binnenstad. Ook de hoogte van de passantendichtheden en aantallen bezoekers droegen sterk bij aan de verklaring van de gangbare huurprijs voor een standaard-unit op A1-locatie.
Grafiek 1 laat de invloed zien van twee van de belangrijkste invloedsfactoren, te weten het aantal inwoners van de plaats en de omvang van de binnenstad uitgedrukt in 2m vvo (verkoopvloeroppervlak).
De grafiek laat zien dat de tophuren in Nederlandse binnensteden voor een standaardunit op A1-stand oplopen tot ƒ 2500-3000 per m2 bvo. In het algemeen worden voor kleinere units hogere huren betaald. In tabel 1 is de huur top 10 van Nederlandse steden vermeld.
In de tabel zijn naast het huurniveau voor de binnenstad ook de bezoekersaantallen vermeld (bron: Jaarrapportage Winkelpassanten, Locatus). Het blijkt dat passantendichtheden in, en bezoekersaantallen aan de binnenstad - met reeds eerdere genoemde factoren betreffende draagvlak en omvang van het winkelgebied - leiden tot een uitstekende verklaring voor de gangbare huurprijs voor een standaardunit op A1-locatie.
Invloed passantendichtheden
Grafiek 2 maakt duidelijk dat passantendichtheden zoals die in binnensteden voorkomen, mede een verklaring geven van de huren in binnensteden. Bij binnensteden met dezelfde bezoekersaantallen en dichtheden aan passanten kunnen de huren op A1-stand de huren echter nog redelijk ver uiteenlopen. Voor een binnenstad met ongeveer 200.000 bezoekers per week varieert de huur voor een standaardunit op A1-stand van ƒ 1000-1600. Enerzijds ligt dit aan het gegeven dat binnensteden (qua lengte van het A1-gebied, de spreiding van trekkers en dergelijke) uiteenlopen. Anderzijds blijkt dat naast het aantal bezoekers ook nog andere andere factoren van invloed te zijn.
In het WPM-huurmodel voor binnensteden is daarom gekozen voor een combinatie van verklarende factoren om te komen tot een optimale inschatting van de vrije verhuurwaarde voor een standaardunit op A1-stand. In dit model zijn onder meer opgenomen: het inwoneraantal, de omvang van het verkoopvloeroppervlak en de maximale passantendichtheden (passanten per uur op zaterdagmiddag in het A1-gebied). Het uitbreiden van het model met deze extra invloedsfactoren leidt tot een hoge verklaring van de vrije verhuurprijzen voor een standaardunit op A1-locatie in binnensteden.
Grafiek 3 laat zien in welke mate het huurmodel in staat is de werkelijke waarde te verklaren. Er is sprake van een hoge mate van overeenstemming tussen de werkelijke maximale huurwaarden in binnensteden en de uitkomsten van het model. Wel vallen twee uitzonderingen op: daar waar sprake is van een aanzienlijk afwijking, en huren die hoger liggen dan men op objectieve gronden zou verwachten. Het blijkt te gaan om de binnensteden van Eindhoven en Maastricht. Uit nadere analyse blijkt dat de oorzaak van de afwijking (naast de kans op meetfouten) waarschijnlijk voor Eindhoven zit in het feit dat er sprak is van een relatief klein A1-gebied. Dit leidt tot relatief hoge maximumhuren. Wat Maastricht betreft is de oorzaak waarschijnlijk tweeledig. Enerzijds is sprake van een relatief hoge belangstelling vanuit de markt om zich in Maastricht te vestigen, anderzijds blijkt een tekort te zijn in het segment van de iets grotere winkelunits. Dit leidt tot relatief hoge huurprijzen.
Mesoniveau: de invloed van stand en winkelgrootte
Uit voorgaande exercities blijkt dat het huurniveau voor een standaardunit op A1-stand in binnensteden zich redelijk laat verklaren; er is sprake van een duidelijke relatie van de huur met draagvlak-, aanbod- en bezoekerskenmerken. Binnen een binnenstad variëren de huurprijzen. De belangrijkste invloedsfactoren of mesoniveau blijken te zijn: de standkwaliteit en de grootte van het pand.
Teneinde inzicht te geven in variatie van huurprijzen binnensteden illustreren we dit aan de hand van de situatie van de binnenstad van Maastricht. In bovenstaande tabel staat een aantal kerngegevens aangegeven. Passantendichtheden zijn direct van invloed zijn op de huren. De hoogste huren treffen we aan in de Kleine Staat en Grote Staat, die beide onderdeel uitmaken van het A1-gebied. Hier is een huur gangbaar van ƒ 2000-2500 per m2 bvo voor een standaardunit. De huren in andere delen van de binnenstad vertonen een directe relatie met de optredende passantendichtheden.
In grafiek 4 is de relatie tussen de passantenintensiteiten en de huur voor een standaardunit in de Maastrichtse binnenstad aangegeven. Er is sprake van een vrij goede relatie, zeker als we rekening houden met het gegeven dat de passantentellingen gedurende slechts een korte periode zijn gemeten. Uiteraard kan ook in de huurgegevens enige variatie optreden.
Het verband tussen passantendichtheden en huren is rechtlijnig, maar niet evenredig. Halvering van de passantendichtheden betekent dus niet een halvering van de huurprijzen. Ook in straatdelen met een lage voetgangersintensiteit is sprake van redelijk hoge huren.
Definities standkwaliteit
Bovenstaande gegevens staan ook een definitie toe van de standkwaliteit op basis van passantendichtheden, waarbij een directe relatie kan worden gelegd met het huurniveau. Onder A1-stand verstaan we in onze aanpak straatdelen waar sprake is van 75% tot 100% van de maximum passantendichtheden. De standkwalificaties A2, B en C zijn daarvan afgeleid. De relatieve huurhoogte hangt direct samen met deze standkwalificaties zoals in onderstaande tabel is aangeven. In kleinere winkelgebieden zijn de uiterste verschillen tussen hoogste en laagste huur overigens minder groot dan bij grotere binnensteden het geval is.
Ook in andere binnensteden zijn soortgelijke relaties herkenbaar; naarmate de omvang van de binnensteden afneemt, nemen echter de verschillen tussen de hoogste en laagste huren in de binnenstad af. De relatief sterke invloed die er uitgaat van de passantendichtheden c.q. stand op de hoogte van de huren, pleit overigens voor een indeling ten behoeve huurwaardebepaling die fijner is dan die in de traditionele indeling van A1-, A2-, B- en C-locatie.
Microniveau: invloed van unitkenmerken en branche
Op microniveau - dat wil zeggen op het niveau van de winkelunit zelf - zijn de belangrijkste invloedsfactoren de unitvorm, de unitgrootte en de branche. Met name branche en unitgrootte blijken sterk van invloed te zijn op de huren. Tabel 4 geeft daarvan een beeld.
De tabel laat zien dat de modische branche in het algemeen voor een standaardunit ca. 20% meer betaalt dan gemiddeld. Dit hangt direct samen met de hogere huurquote (deel van de omzet dat uitgegeven kan worden aan huurlasten) die in deze branche kan worden gehaald. In de levensmiddelensector, dienstverlening en bijvoorbeeld de woninginrichting liggen de huren aanzienlijk lager dan gemiddeld. Hoewel de branche bij huurherzieningsprocedures geen rol mag spelen, zien we dat deze vrij sterk van invloed is, en met name bij de optimale brancheringsopbouw van een winkelcentrum een rol speelt.
Ook de grootte van de unit is sterk van invloed op de huur. De huurprijzen (per m2 bvo) van een unit tot 25 m2 bvo (bijvoorbeeld een kiosk of pinautomaat) kan een veelvoud zijn van die van een standaardunit. Dit geeft overigens het belang aan van het hanteren van een eenduidige referentiemaat bij huurwaardebepalingen, waar een gemiddelde niet adequaat is. Omdat de gemiddelde winkelgrootte en de verdeling over verschillende grootteklassen nogal kan verschillen, kunnen gemiddelde huurwaarden leiden tot grote vertekening.
Wat de unit-vorm betreft, kan worden gedacht aan lange, diepe winkelunits in vergelijking met bijvoorbeeld brede, ondiepe units. In het kader van dit artikel voert het te ver om daar diep op in te gaan (de ROZ/IPD werkt aan de verfijning van de methodiek op dit punt), maar het is uiteraard mogelijk daar correctiefactoren voor te ontwikkelen.
Wel wijzen wij nog op de invloed van verdiepingen. Huurwaarden voor winkelunits op verdieping of in kelders zijn aanzienlijk lager dan die op begane grond. Dit betekent dat de huurwaarde van een pand dat zich over verschillende verdiepingen uitstrekt, gedacht kan worden als samenstelling van de relatieve huren van de verdiepingen, in een verhouding die in de tabel 5 is aangegeven.
Aanpak bij huuradviezen
Het is dus mogelijk om een relatie te leggen tussen huurprijzen en een aantal verklarende factoren. Op basis van voorgaande benadering hanteert WPM een aanpak in drie stappen:
Stap 1: op basis van kenmerken van marktgebied, aanbodkenmerken en bezoekerskenmerken (in het geval van nevencentra aangevuld met gegevens als ouderdom van het winkelcentrum, de fysieke kwaliteit en dergelijke) ontstaat een raming van het referentiehuurniveau. Voor nevencentra hanteert WPM iets andere invloedsfactoren dan bij binnensteden, maar de benadering ziet er in hoofdlijnen hetzelfde uit. Naast het huurmodel kan een gerichte benchmarkanalyse plaatsvinden, waarbij het desbetreffende winkelgebied wordt vergeleken met soortgelijke winkelgebieden.
Stap 2: met de referentiehuur voor een standaardunit als uitgangspunt vindt een verdere vertaling plaats naar de huur voor de individuele winkels, waarbij achtereenvolgens rekening wordt gehouden met de stand en de grootte van het pand.
Stap 3: tenslotte wordt - afhankelijk van het gebruiksdoel - op microniveau de invloed van zaken als branche en de aanwezigheid van verdiepingen bepaald en doorgerekend.
Maastricht als voorbeeld
Ter illustratie passen we voorgaande benadering op een concrete situatie toe. Stel dat een ondernemer een pand wil huren op een locatie in de Maastrichtse binnenstad om er een horeca-onderneming te beginnen. Het pand meet 450 m2 bvo, in een straat waar de passantenintensiteiten ongeveer 45% bedragen van die op de drukste plek in de binnenstad. Wat is in dat geval een redelijke huur? De beantwoording van deze vraag verloopt via de aangegeven drie stappen:
Stap 1: de referentiehuur voor een standaardunit op A1-stand bedraagt circa ƒ 2250 per m2 bvo (zie tabel 1);
Stap 2: de standkwaliteit is A2, daarvoor gelden huurniveaus die liggen op 65% van die op A1-stand, en derhalve liggen op circa ƒ 1500 per m2 bvo (zie tabel 3);
Stap 3: rekening houdend met de combinatie van grootte en branche, worden lagere huren betaald, die gemiddeld op 58% (zie tabel 4) liggen van de huren van de waarde zoals die is berekend in stap 2. De huur die in de gegeven situatie redelijk is in vergelijking met soortgelijke situaties, bedraagt derhalve ƒ 850 per m2 bvo. Dit is ongeveer de huurwaarde die een horecabedrijf betaalt die aan het Vrijthof is gelegen.
Het blijkt mogelijk te zijn om op basis van een aantal relatief eenvoudige kenmerken te komen tot een objectieve vaststelling van de vrije verhuurprijzen die - gezien de kenmerken van het winkelgebied en de winkelunit - redelijk zijn. De modellen van WPM voor buurt-, wijk- en stadsdeelcentra verschillen op onderdelen (er worden dan verklarende factoren meegenomen die zijn toegesneden op het type centrum), maar de benadering is soortgelijk. Deze benaderingen leveren een snelle manier op om de vrije verhuurwaarden op basis van objectieve kenmerken door te rekenen. Dat kan in diverse gevallen bijzonder nuttig zijn, en draagt bij aan de objectivering en professionalisering van huurprijsvaststelling.
Ir Johan Haringsma is onderzoeker bij WPM Winkelbeheer.
