De vernieuwde delen van Hoog Catharijne in Utrecht openen op het juiste moment om de Nederlandse cijfers van Klépierre een boost te geven.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 28 april 2017
Nauwelijks opgemerkt, maar toch een behoorlijk moment: Klépierre heeft een belangrijk stuk van de herontwikkeling van Hoog Catharijne in Utrecht voor het publiek geopend. Voor het eerst kan het publiek zich vergapen aan de nieuwe noordelijke passage vanaf het Vredenburgplein en kan Klépierre het belangrijkste visitekaartje van Hoog Catharijne laten zien: de immense Stadskamer. De dwarsdoorgang bovenop de nog door te trekken Catharijnesingel brengt veel licht en lucht door een hoog glazen plafond en zicht aan beide zijden naar het water. Dat voelt heel anders dan de nog niet gerenoveerde benauwde doorgangen elders in het winkelcentrum.
De opening is een mijlpaal in de grootste herontwikkeling van het grootste winkelcentrum van Nederland. Begonnen in 2010 met de aanbouw van de extra winkelruimte in gebouw de Vredenburg, zal de herontwikkeling volgens planning in 2019 afgerond zijn. Menno Overtoom, directeur Hoog Catharijne van Klépierre: ‘We hebben nu ongeveer een derde van de herontwikkeling afgerond. Dat klinkt misschien niet als veel, maar dit waren wel de moeilijkste meters. Er moest veel gesloopt worden om ruimte te maken voor de Stadskamer en de Stijlkamer.’
Nieuwe huurders
Met de opening deze maand komen er 17.000 vernieuwde meters bij. Een groot gedeelte van die meters wordt gevuld met voor Hoog Catharijne nieuwe huurders, zoals Claudia Sträter en de Inditex-formules Berschka, Zara Home, Zara Men en Stradivarius. Overtoom: ‘Bij deze noordelijke passage zijn de winkels in het hogere segment gegroepeerd, een segment dat voorheen minder in Hoog Catharijne te vinden was.’ Overtoom toont zich blij met de komst van de Nike flagship store van 1100 m². Hij denkt dat deze huurder zonder herontwikkeld Hoog Catharijne nooit zijn weg naar de Utrechtse binnenstad had gevonden: ‘Deze grote oppervlakten zijn er in de oude binnenstad simpelweg niet.’
Eén huurder heeft Klépierre aan zijn neus voorbij zien gaan: Hudson’s Bay heeft niet voor het Klépierre-gedeelte van Hoog Catharijne gekozen, maar naar verluidt voor het voormalige V&D-pand. Overtoom: ‘We hadden de Canadezen hier graag gehad, maar zijn benieuwd wat de nieuwe formule aan het centrum gaat toevoegen.’ Het V&D-pand, dat één van de ingangen aan de zuidelijke passage zal hebben, is in handen van IEF Capital.
Andere huurders zijn Rituals, Steps, Sissy Boy, WE, Sacha, Manfield, Met At Work, Jeans Centre en Yves Rocher. 85% van de fase die net open is, is verhuurd. Een deel daarvan is naar horeca gegaan zoals Vapiano, Five Guys en een vernieuwde MacDonalds.
Yield on cost 6,3%
Het huurprijsniveau voor de nieuwe en vernieuwde meters is volgens Overtoom op ongeveer hetzelfde niveau gebleven. ‘De huurstroom neemt echter wel toe als gevolg van meer meters die voor tophuurprijzen verhuurd kunnen worden.’ Met de herontwikkeling groeit het winkelareaal van Hoog Catharijne met ongeveer een derde naar 100.000 m². Alle nieuwe huurcontracten bestaan uit gedeeltelijk omzetgerelateerde huur. Uit het jaarverslag van Klépierre blijkt dat het fonds een yield on cost wil maken van 6,3%.
Klépierre investeert € 426 mln in de tweede en derde fase van het project. € 227 mln is daarvan al uitgegeven. Fase 1 was het realiseren van De Vredenburg in 2012, met daarin The Sting en Zara. Hoog Catharijne is voor Klépierre het grootste project dat het momenteel in de pijplijn heeft. Het winkelcentrum mag dan in vierkante meters niet het grootste zijn dat Klépierre bezit, het trekt met 26 miljoen bezoekers wel de meeste passanten van alle winkelcentra in de portefeuille. Volgens Overtoom zijn de ‘Fransen’ dan ook betrokken bij het dagelijkse reilen en zeilen van de ontwikkeling en de exploitatie. Zelfs grootaandeelhouder David Simon, met zijn eigen Simon Property Group een van de grootste winkelvastgoedbeleggers van de wereld, is persoonlijk een kijkje komen nemen.
Huurinkomsten dalen
Ondanks het imago als lelijkste winkelcentrum van Nederland, was Hoog Catharijne altijd een groot commercieel succes. De herontwikkeling lijkt echter voor het Nederlandse deel van de portefeuille van Klépierre net op tijd te komen: de huurinkomsten hiervan zijn in 2016 like-for-like met 5,3% gedaald. Dat kwam door faillissementen die vooral in de eerste jaarhelft de huurinkomsten deden dalen. De nieuwe huurcontracten in de tweede jaarhelft waren onvoldoende om de misgelopen huurpenningen volledig te compenseren. Naast Hoog Catharijne bestaat de portefeuille uit Villa Arena in Amsterdam Zuidoost, de Markthal en Alexandrium in Rotterdam en ’t Circus in Almere, tezamen 4,2% van de nettohuurinkomsten van de totale portefeuille.
Met de openstelling dit voorjaar en de openstelling van de resterende noordelijke passage (12.000 m²) dit najaar, krijgt Klépierre in elk geval de beschikking over meer vernieuwde meters. De verwachting is dan ook dat de gesprekken voor een exploitant voor het hotel met 300 kamers zijn afgerond. De parkeergarage met 1200 plekken is al in het najaar van 2016 geopend. De gehele herontwikkeling moet in 2019 zijn afgerond.
De eigenaars van Hoog Catharijne
Winkelhart van Nederland Hoog Catharijne werd in 1973 door Prinses Beatrix geopend terwijl er buiten werd gedemonstreerd. Terwijl de één een oplossing zag voor de uitdijende stad met navenante verkeersproblematiek en druk op het winkelbestand, zag de ander bij oplevering een lelijk, functioneel maar onveilig complex waarvoor monumenten hadden moeten wijken. Het is destijds ontwikkeld door Empeo, een dochteronderneming van bouwconcern Bredero, een van de eerste ontwikkelaars van Nederland. Bredero hield het winkelcentrum in handen en exploiteerde het.
In 1982 kwam het centrum in handen van het ABP, dat het verwierf van Breevast, een beleggingsvehikel van Bredero. Bredero verkeerde in moeilijkheden en had eigen vermogen nodig. Hoog Catharijne kwam in het winkelfonds van het ABP, WBN (Winkelbeleggingen Nederland). Het Utrechtse winkelcentrum had daarin een zwaarte van 40%. In 2000 fuseerde WBN met VIB, waardoor het beursgenoteerde Corio ontstond. Het ABP was hierin nog altijd een groot aandeelhouder.
Het was Corio dat er na decennialang soebatten met de gemeente uitkwam en een plan opstelde. Corio had daarbij overigens ook bedongen dat het nu eveneens in aanbouw zijnde Leidsche Rijn Centrum eigendom werd van het winkelfonds, zodat de concurrentie van de winkelharten op elkaar afgestemd zou kunnen worden. Maar met de overname van het Franse Klépierre van Corio in 2015, kwam ook een einde aan die strategie en trok de belegger zich uit Leidsche Rijn terug. Grootaandeelhouders van Klépierre zijn nog altijd het ABP, maar ook de Amerikaanse Simon Property Group.
