Hoge Raad beantwoordt vragen over corona en huurkorting

De Hoge Raad heeft op 24 december beslist wat de juridische gevolgen voor de huurprijs zijn van de overheidsmaatregelen die vanwege corona zijn ingevoerd. De uitspraak is relevant voor alle 290-bedrijfsruimten (bijvoorbeeld winkels en hotels). PropertyNL vroeg Tomas Steenmetser en Marieke van Schie, huurrechtspecialisten van Lexence, om een toelichting.

De overheidsmaatregelen zijn geen gebrek (art. 7:204 BW)
De Hoge Raad oordeelt dat de door de overheid opgelegde sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie geen gebrek opleveren. Deze sluiting is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. Zij beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak. Uit de wetsgeschiedenis volgt niet dat bedoeld is dergelijke algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn, aan te merken als een gebrek. Omdat er geen sprake is van een gebrek, kan een huurprijsvermindering niet worden gebaseerd op de gebrekenregeling (art. 7:207 BW).

Onvoorziene omstandigheid
Geen gebrek dus, maar er is – voor huurovereenkomsten gesloten voor 15 maart 2020 – wel sprake van een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). In dat kader kan de huurprijs worden verminderd. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.

Berekening huurprijsvermindering
Nadeel veroorzaakt door de overheidsmaatregelen vanwege corona valt noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. Het nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – moet gelijk worden verdeeld over de verhuurder en de huurder. De Hoge Raad komt dan met een vaste formule. De huurkorting wordt als volgt berekend: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. Deze formule was al eerder door Het Hof Amsterdam in iets andere bewoordingen vastgesteld.

De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden (bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van de partijen), wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel. Internetomzet wordt hier niet genoemd, maar in onze optiek kan die ook een rol spelen. Het is namelijk ook vaste rechtspraak dat bij toepassing van de regeling voor onvoorziene omstandigheden, alle omstandigheden van het geval moeten worden meegenomen.

Praktijk
‘De praktijk zat te springen om een uitspraak van de Hoge Raad. Dit arrest is kort en krachtig en geeft veel duidelijkheid. Dat is belangrijk voor de rechtszekerheid en alleen dat al is pure winst’, aldus Steenmetser en Van Schie.