Verhuurder wint bij nieuwe uitspraak Hof over huurkorting

Huurders met omzetdalingen vanwege corona kunnen sinds de zomer van 2020 aanspraak maken op steun van de overheid. Voor de loonkosten is er de zogenaamde NOW. Voor de vaste lasten de Tegemoetkoming Vaste Lasten. Ook wel TVL genoemd. Hoe langer de coronacrisis duurt hoe hoger de steun. Zo bedroeg de TVL in het vierde kwartaal van 2020 maximaal € 90.000. Inmiddels is de maximale steun, afhankelijk van de omvang van de onderneming van huurder, opgelopen naar € 550.000 respectievelijk € 600.000 per kwartaal.

In de discussie tussen huurders en verhuurders over huurkortingen komen de steunmaatregelen van de overheid vaak aan bod. De vraag is dan of de NOW en de TVL moeten worden gezien als deel van de omzet of dat deze steun op een andere manier moet worden verwerkt.

De rechtbank Amsterdam heeft van meet af aan de NOW niet meegenomen als omzet. De NOW dient, aldus de rechtbank, ter dekking van de loonkosten. De TVL daarentegen werd steeds beschouwd als onderdeel van de omzet. Dit terwijl de TVL nu juist specifiek is bedoeld ter dekking van de vaste lasten. De rechtbank Amsterdam berekende de huurkorting dan ook steeds op basis van 50% van het percentage omzetdaling waarbij dat percentage is gebaseerd op de gerealiseerde omzet plus TVL afgezet tegen de omzet van voor corona (veelal 2019).

Swissotel
De toepassing van de TVL was onderwerp van een geschil over huurkorting tussen het Swissotel aan de Dam en haar verhuurder, Dam Square. Swissotel stelde – in navolging van de systematiek van de rechtbank Amsterdam - dat de TVL bij de omzet moest worden opgeteld. Dam Square – bijgestaan door Tomas Steenmetser en Esther Brand van Lexence – stelde dat de TVL moest worden gebruikt waar de TVL voor is bedoeld; namelijk de betaling van de vaste lasten. In dit geval was dat bijzonder relevant omdat de TVL hoger uitviel dan de werkelijke vaste lasten van Swissotel.

Uiteindelijk volgt het Hof Amsterdam de systematiek van Dam Square. De TVL, althans het huurdeel van de TVL, moet in mindering worden gebracht op de huur en een korting moet vervolgens worden berekend over het resterende bedrag. Die korting wordt dan – zoals in de meeste uitspraken - vastgesteld op basis van 50% van de omzetdaling.

Dit oordeel van de hogere rechter zet een dikke streep door de systematiek van de rechtbank Amsterdam en vernietigt het eerdere vonnis van de rechtbank Amsterdam van februari 2021.

Voortaan luidt de formule: huurkorting = (totale werkelijke vaste lasten -/- TVL) x (huurdeel werkelijke vaste lasten) x omzetdalingspercentage x 50%. De TVL wordt daarmee dus niet meer gezien als onderdeel van de omzet, maar als onderdeel van de vergoeding van de vaste lasten.

Bedoeling wetgever
Deze formule sluit – aldus Steenmetser – exact aan bij de bedoeling van de wetgever. “Wij hebben met onze cliënt uitgebreid stilgestaan bij de formules die werden gehanteerd en kwamen met elkaar tot de conclusie dat dit echt de enige juist insteek is. De wetgever heeft ook in meerdere brieven aan de Tweede Kamer aangegeven dat andere partijen in de keten, zoals een verhuurder, pas hoeven bij te springen indien de TVL onvoldoende is om de vaste lasten te dekken. Bovendien is de TVL onbelast. Dat is bij omzet natuurlijk anders. Daarnaast heeft het kabinet bepaald dat de TVL voor de vaststelling van andere steunbedragen ook niet als omzet wordt aangemerkt.”

Op de vraag of het voor de hand ligt dat de rechtbank Amsterdam deze lijn nu oppakt, antwoordt Steenmetser dat hij dat wel verwacht. “Mocht dat niet het geval zijn, dan kan het best wel eens druk worden bij het Gerechtshof Amsterdam.”