Hoe revitaliseer je stadscentra?

Door Jorine de Soet

Binnensteden en winkelcentra zijn dynamisch, en de afgelopen jaren is die dynamiek nog eens toegenomen als gevolg van de wereldwijde coronapandemie. De waarde van onroerend goed in verschillende soorten centrumgebieden is daardoor onzekerder geworden. In onzekere tijden hebben we (meer) de neiging terug en vooruit te kijken in de hoop de toekomst te kunnen voorspellen, mede op basis van het verleden.

Mammoettanker
In 2011 constateerden we in PropertyNL al dat de wal het schip zou keren als we niet heel snel en bewust zouden bijsturen in het aantal winkelmeters. We beschreven toen al dat het niet alleen ging om het verlies van zelfstandig ondernemers, maar ook om filiaal- en grootwinkelbedrijven. Het ging niet alleen om de watervlo die de wal zou raken, maar ook om de mammoettanker, die de wal zou rammen.
Dat bijsturen heeft tot op heden blijkbaar onvoldoende plaatsgevonden, want al een aantal jaar is de wal nu toch ook de mammoettanker aan het keren. Leegstand rukt steeds verder op in verschillende centrumgebieden. In eerste instantie leek dat slechts aanloopstraten te treffen, later ook kleinere stads- en dorpscentra en verschillende wijk- en buurtcentra. A1-locaties in de grote binnensteden leken lang buiten schot te blijven, maar ook hier neemt inmiddels al een aantal jaar de leegstand toe.
Vervolgens heeft de coronacrisis zijn werk gedaan. A1-locaties in grote, middelgrote en kleine binnensteden werden in toenemende mate geraakt, terwijl verschillende wijkcentra opbloeiden, waardoor ze een (tijdelijk?) veiligere belegging gingen vormen. Stadsdeelcentra hebben in het algemeen minder geprofiteerd van corona.

Centra onder druk
Tijdens de coronacrisis waren er allerlei maatregelen van kracht die vooral veel invloed hadden op het functioneren van centrumgebieden. In Den Haag werd bepaald dat ons land beschikte over essentiële en niet-essentiële winkels. Essentiële winkels zijn winkels die noodzakelijke dagelijkse artikelen verkopen en niet-essentiële winkels verkopen niet-dagelijkse artikelen. Ook horeca behoort niet tot de essentiële voorzieningen.
Essentiële winkels mochten open blijven, niet-essentiële winkels en horeca moesten sluiten.
De gevolgen lagen voor de hand: gebieden die gedomineerd werden door niet-essentiële voorzieningen kwamen economisch enorm onder druk te staan. Verschillende keren moesten deze winkels en horeca letterlijk van de ene op andere dag de deuren sluiten. Dit speelde vooral bij dorpscentra, stadscentra en grotere wijkwinkelcentra, omdat deze gekenmerkt worden door een relatief groot aantal niet-essentiële winkels, ook wel de winkels voor het recreatief winkelen genoemd.

Meer tijd voor thuis
Gebieden die gekenmerkt werden door essentiële voorzieningen bloeiden juist op, vooral wijk- en grotere buurtcentra met minimaal één supermarktformule. Ook andere winkels (vaak in de buurt van deze supers) in de dagelijkse artikelensector draaiden in het algemeen betere omzetten. Omdat consumenten niet meer uit eten mochten, werd er thuis meer aandacht besteed aan koken en eten. Daarnaast zetten veel horecabedrijven in op maaltijden afhalen en bezorgen.
Bovendien zagen we dat veel mensen als gevolg van het nieuwe thuiswerken meer oog en aandacht kregen voor hun woning. Daardoor deden woonwinkelconcentraties en bouwmarkten het in het algemeen goed in de tijd dat zij geopend mochten zijn. Mensen pakten hun woning aan, realiseerden thuiskantoren en knapten hun tuinen op.

Rolmodellen
We zien verschillende marktontwikkelingen in centrumgebieden die deels door de coronacrisis ontstaan zijn, maar deels ook al eerder in gang gezet. De komende maanden brengen we dit aan de hand van concrete voorbeelden in beeld.

Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de wereld van retail en retailvastgoed. Op verschillende plekken is ze werkzaam (geweest) als centrummanager en als projectleider/ontwikkelaar voor de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur van verschillende boeken en artikelenreeksen op dit vakgebied en treedt ze op als gastdocent bij verschillende opleidingen.

Trends en ontwikkelingen
In deze nieuwe artikelenreeks brengen we maandelijks een centrum, een plek of een formule onder de aandacht waaraan we actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden kunnen aflezen.
Dat doen we mede op basis van verschillende recente, informatieve en omvangrijke onderzoeken:
Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19, van Syntrus Achmea in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning;
Look Listen Learn 2021 van SSM Retail Platform, door Henk Gianotten in samenwerking met het bureau van Maurice de Hond;
Koopstromenonderzoek 2021 door I&O Research in samenwerking met BRO en Bureau Stedelijke Planning.
Mede aan de hand van deze onderzoeken zullen we de komende maanden nagaan wat er gebeurt in de wereld van centrumgebieden en centrumvoorzieningen.

Toplocaties in de G5
In het onderzoek Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19 van Syntrus Achmea, dat in mei 2021 gepresenteerd werd, wordt gepleit voor toplocaties in de G5 (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Eindhoven). Naar verwachting zal daar op termijn weer schaarste ontstaan omdat verschillende formules in aanmerking willen komen voor de beste plek. Daarnaast worden wijkwinkelcentra met minimaal twee supermarkten, een goed foodaanbod en andere functies die het centrum tot hart van de wijk maken als kansrijk aangemerkt. Een portefeuille waarin deze twee soorten beleggingen gecombineerd worden, biedt op langere termijn de beste rendement/risicoverhouding. 2022 wordt gezien als een soort overgangsjaar, waar weer ruimte zal ontstaan voor groei.

Motieven en gedrag consumenten in beeld
Sinds 2003 laat SSM Retail Platform het onderzoek Look Listen Learn uitvoeren, waardoor we goed kunnen zien welke ontwikkelingen de markt sindsdien ondergaan heeft. Doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in de motieven en het gedrag van consumenten bij hun bezoek aan winkelcentra en winkelgebieden. Verder worden de waardering en beleving van het winkelaanbod onderzocht. Het onderzoek is zeer uitgebreid en belicht (bijna) alle aspecten van retail en consumentengedrag.
Maakten we tot enige tijd terug onderscheid tussen offline en online winkelen, op dit moment zijn retailers die hun verkoop omnichannel organiseren de winnaars. Vooral de fysieke winkels die een goede webshop hebben, worden in het algemeen goed gevonden door consumenten. Webwinkels doen het eveneens vaak goed, vooral als zij een fysieke winkel openen. Coolblue is daar een fraai voorbeeld van. Daarnaast worden online platformen belangrijker. Marktplaats is het meest gebruikte platform in ons land; 40% van de Nederlanders maakt hiervan gebruik.

Ruimtelijk koopgedrag
Het Koopstromenonderzoek heeft in het najaar van 2021 plaatsgevonden en brengt het ruimtelijk koopgedrag in de Randstad en Noord-Brabant in beeld. Almere en Lelystad zijn hieraan toegevoegd.
Samenvattend blijkt uit het onderzoek:
•          Online bestedingen nemen toe, vooral in de sectoren dagelijkse artikelen, elektronica en wonen;
•          Bestedingen in de recreatieve winkelsfeer zijn afgenomen;
•          Er wordt minder recreatief gewinkeld, meer functioneel;
•          Er wordt meer dichtbij huis besteed (mogelijk onder andere door ‘support your locals’-campagnes);
•          Vervoer per fiets en auto is toegenomen ten koste van het OV;
•          Winkels nemen in aantal af; horeca, diensten en cultuur nemen toe;
•          De binnensteden van de grootste steden hebben tijdens corona de grootste klappen gehad, mede als gevolg van het wegblijven van toeristen;
•          Grootschalige locaties doen het goed; veelal wonen en bouwmarkten;
•          Veel wijkcentra en buurtcentra met minimaal één supermarkt doen het goed, terwijl verschillende wijkwinkelcentra er slechter vanaf komen als gevolg van het relatief grote aanbod winkels voor recreatief winkelen;
•          Nieuwe en vernieuwde winkelcentra weten wel mensen aan te trekken; vernieuwing en functionaliteit loont.