Waar veel pensioenfondsen de verplichte verduurzaming aangrijpen om verouderde woningen af te stoten kiezen BPL Pensioen en haar vermogensbeheerder Syntrus Achmea er vaak voor de huizen een groene plus te geven. Jeroen de Graaf, portfoliomanager voor BPL Pensioen bij Syntrus Achmea legt uit waarom.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
Recent leverde bouwberdrijf Hemink Groep voor BPL Pensioen 54 verduurzaamde eengezinswoningen in Apeldoorn op. Het betrof de laatste woningen van in totaal ongeveer 800 stuks (8 objecten) die sinds eind 2015 zijn aangepakt.
Volgens De Graaf past de verduurzaming van bestaande woningen in de brede koers van BPL Pensioen, het pensioenfonds voor de agrarische sector. ‘Het fonds vindt het belangrijk dat de deelnemers in een leefbare wereld van hun pensioen kunnen genieten. Daarom wordt in de beleggingsportefeuille sterk gestuurd op duurzaamheid. BPL Pensioen zit al vanaf 1951 in vastgoed, waarbij een sterke voorkeur geldt voor woningen. Inmiddels is er een belegd vermogen in deze asset class van 3,3 miljard euro bestaande uit meer dan 10.000 woningen (inclusief pijplijn).
Woningen uit jaren 80 en 90
BPL Pensioen kiest nadrukkelijk niet alleen voor nieuwbouw maar ook voor bestaande woningen die eventueel nog een groene plus behoeven. ‘Een deel van het huidige woningbezit betreft eenzelfde type eengezinswoningen uit de jaren 80 en 90. Het zijn grote woningen van een goede kwaliteit waar ook nu nog altijd veel vraag naar is. Alleen kunnen deze woningen energetisch nog wel verbeterd worden.’
Al in 2015 werd een begin gemaakt met de verduurzaming van de portefeuille, nog ruim voordat er vanuit de overheid aanvullende eisen voor de energieprestaties van woningen kwamen. ‘Het fonds heeft een groeistrategie waarbij vastgoed en woningen in bijzonder een belangrijke rol spelen. Daar hoort ook bij dat je jaarlijks tijdens een hold-sell analyse de woningobjecten beoordeelt en toetst aan het portefeuillebeleid’.
Lees ook: Column Tom Berkhout: 'Wie betaalt de dikke, vette klimaatrekening?'
Rendements-risicoverhouding
Het besluit om het ene object wel te behouden en te verduurzamen en het andere juist te verkopen is volgens De Graaf in de eerste plaats een zakelijke weging van de rendements-risicoverhouding. Risico wordt hierbij gekwantificeerd aan de hand van markt-, locatie- en objectopslagen. Met verduurzaming verlaag je de objectrisico's en zal uiteindelijk de waarde toenemen. Als verduurzaming een redementsrisicoverhouding oplevert die minimaal neutraal is staat er niets in de weg om ermee aan de slag te gaan.’
Dat wil echter niet zeggen dat BPL Pensioen alle objecten in portefeuille houdt. ‘Het ligt er ook erg aan waar de woningen liggen. Van oudsher heeft het fonds ook bezit in hele kleine kernen in het oosten van het land. Dat bezit gaat langzaam over in particuliere handen. Net als bij andere fondsen is er een focus op grotere gemeenten met een groeiende vraag naar huurwoningen. Dan heb je het over het rompertje van Nederland, zeg maar de vier grote steden, de Brabantse Stedenrij en het westelijk deel van Gelderland. Wij zijn echter van mening dat er juist nu ook buiten de grote steden voldoende kansen liggen om ook daar op een goede manier te verduurzamen.'
Zittende huurders
Blijft nog wel de vraag hoe om te gaan met zittende huurders, die zitten immers niet te wachten op een fors hogere huur. De Graaf: ‘Vlak niet uit dat een verduurzaamd huis veel comfortabeler is en zorgt voor een fors lagere energierekening. Maar het klopt dat voor het slagen van een verduurzamingsproject het belangrijk is dat alle huurders er achter gaan staan. Dat betekent misschien ook dat voor een deel van het object verduurzaming pas op langere termijn huurgroei betekent, al komt er vroeg of laat altijd een moment dat de zittende huurder vertrekt. Verduurzaming levert echter ook zonder die huurgroei waarde op. Het werkt letterlijk waardeverhogend en je voorkomt in tijden van het klimaatakkoord en focus op C02-emissie dat een complex een stranded asset wordt. Door verduurzaming worden de woningen toekomstbestendig hetgeen een taxateur bij de waardebepaling meeweegt in haar taxatie.’
Lees ook: Huisbaas draait alleen op voor investering in duurzame energie
Volgens De Graaf gaat Syntrus Achmea de komende jaren nadrukkelijk verder met verduurzaming van de portefeuille BPL Pensioen. ‘Dat doen we bewust stap voor stap. Je kunt niet alles in één keer doen. Onze strategie richting 2030 is dat we sturen op isolatie en beperking van de energievraag, daarna kun je alsnog verder optimaliseren door bijvoorbeeld meer te kijken naar de installatietechniek.’
60% portfolio label A
De komende jaren worden nog eens 1.100 woningen verduurzaamd. Hierdoor wordt 1 op de 4 woningen van de kernportefeuille energetisch verbeterd. Daarnaast werden er ook 1.150 energiezuinige woningen aangekocht. ‘Toen we begonnen had 34% van de BPL Pensioen portefeuille energielabel A, inmiddels is dat vrijwel verdubbeld richting 60%. Er liggen voldoende kansen om dit verder op te schroeven. Een woningportefeuille met veelal een uniform woningtype heeft als voordeel dat je relatief eenvoudig maar op een zorgvuldige en goede manier de energetische prestaties kunt verbeteren.’
