Een opmerkelijk arrest van de Hoge Raad zal het enthousiasme bij verhuurders van woningen om te investeren in een duurzame klimaatinstallatie mogelijk danig temperen. Volgens het arrest draaien de verhuurders volledig zelf op voor het vastrecht.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
In het arrest, gewezen op 24 december 2021, gaat het om een conflict tussen woningstichting Acantus en de bewoners van de twee appartemententorens Stoker en Brander in Groningen, nabij het Euroborgstadion van de plaatselijke eredivisieclub.
Acantus heeft een abonnement afgesloten met BAM Techniek Energy Systems (BTES) voor de levering van warmte, koude en warm tapwater in het wooncomplex met gereguleerde huurprijzen. BTES heeft hiervoor een zogeheten WKO-installatie geïnstalleerd, een duurzame klimaatinstallatie waarbij energie wordt opgeslagen in de bodem waarmee woningen maar ook gebouwen en kantoren worden verwarmd of gekoeld.
De woningstichting verhuurder betaalt BTES naast de verbruikskosten van de huurder voor de levering van warmte, ook vastrechtkosten die zijn verdeeld in vier soorten: vastrecht warmte, huur warmtemeter, vastrecht koude en vastrecht afleverset/tap. Acantus brengt, naast de verbruikskosten in eerste instantie ook de vastrechtkosten als servicekosten in rekening bij de huurders. Enkele bewoners komen hiertegen in verweer omdat ze vinden dat de WKO-installatie bij het gebouw hoort en de kosten hiervan niet extra kunnen worden doorberekend.
Gebruikelijke uitrustingsniveau
Nadat de rechtbank in juli 2019 in eerste instantie de woningstichting gelijk geeft, stelt het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in maart 2020 de huurders in het gelijk. Volgens het Hof behoort de WKO-installatie tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement en mogen alleen de verbruikskosten in rekening worden gebracht. Het vastrecht zou alleen kunnen worden verdisconteerd in de kale huur.
Volgens redacteur Katrijn de Ronde van energieplatform Energeia, binnen FD Businessmedia een zusteruitgave van PropertyNL, was het tot de wijziging van de Warmtewet in 2020 zo dat de verhuurder/eigenaar als warmteleverancier werd gezien en een vergunning moest hebben. ‘In dat geval valt de verhuurder onder de warmtewet, en mag de tarieven rekenen zoals de ACM die heeft vastgesteld, dus inclusief vastrecht.’ Dit was volgens haar echter een onwenselijke situatie, omdat het een enorm zware last van het zijn van energieleverancier op een gebouweigenaar legde.
Huurrecht boven Warmtewet
‘Dus is de wet zo aangepast dat de verhuurders niet langer als warmteleveranciers worden gezien. De verhuurders bleven echter dezelfde facturen sturen (want dat zijn nu eenmaal de kosten). Nu blijkt dat in dit specifieke geval het huurrecht en de warmtewet met elkaar in tegenspraak zijn: volgens het huurrecht mag de verhuurder dat vastrecht niet rekenen, en volgens de warmtewet moet het wel. De Hoge Raad bepaalt nu dat het huurrecht boven de Warmtewet gaat, en dat de verhuurder het dus niet mag terugvragen in de vorm van vastrecht.’
Businesscase corporaties
Volgens een woordvoerder van corporatiekoepel Aedes zitten de corporaties door de uitspraak van de Hoge Raad momenteel in een onduidelijke situatie. ‘Daarom hebben wij contact opgenomen met het ministerie van Binnenlandse Zaken om hier op zo korte termijn helderheid over te verschaffen.'
'De uitspraak kan grote consequenties hebben voor de business case van deze systemen, omdat verrekening in de huur zeker niet zomaar mogelijk is. Dat geldt zowel bij huidige als nieuwe huurders. Natuurlijk streven corporaties altijd naar een minimaal woonlastenneutrale situatie voor huurders, zoals ook tot nu toe steeds is gebeurd. Juist vanwege die huurruimte zijn we zijn nog aan het uitzoeken wat de impact is van deze uitspraak.’
Wetwijziging bleef uit
Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere vastgoedbeleggers in vastgoed en in gezamenlijkheid de grootste particuliere huisbaas van Nederland, spreekt om meerdere redenen van een “opmerkelijk arrest”. ‘Niet in de laatste plaats omdat de Hoge Raad een extra aanvulling in het arrest heeft opgenomen dat er een probleem ontstaat voor de verhuurder die nu zijn kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie niet als servicekosten bij huurders in rekening kan brengen en dat het woningwaarderingsstelsel voor gereguleerde huurprijzen geen ruimte biedt om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. De Hoge Raad geeft aan dat de wetgever in 2018 blijk heeft gegeven om de vastrechtkosten als servicekosten aan de huurder in rekening te brengen door een ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit servicekosten te publiceren voor internetconsultatie. Na afloop van die consultatie zijn er geen nadere stappen gezet voor een wetswijziging.’
Marktconforme huur
Volgens Vastgoed Belang ontstaat er door dit arrest een groot probleem, niet alleen voor gereguleerde huurprijzen maar ook voor geliberaliseerde huurprijzen. ‘Ook verhuurders van geliberaliseerde woningen kunnen deze vastrechtkosten niet verdisconteren in de huurprijzen. Immers, er kan niet meer dan de marktconforme huur worden gevraagd. Zowel verhuurders van gereguleerde als geliberaliseerde woningen kunnen deze kosten en de opgave van het duurzaamheidsvraagstuk absoluut niet dragen. Het is een marktbreed probleem die in 2018 had kunnen worden voorkomen door een wijziging van het Besluit servicekosten maar dat niet is opgepakt door de wetgever.’
Oproep aan minister
Vastgoed Belang roept de minister op om spoedig met een oplossing te komen voor dit ontstane probleem en snel een wetswijziging voor te stellen dat ook de vastrechtkosten bij huurders in rekening kunnen worden gebracht.
