Vorige maand vierde Domus Magnus, aanbieder van particuliere woon/zorgvoorzieningen, zijn vijfjarig bestaan op Klein Engelenburg in het Gelderse Brummen. Het landgoed werd precies vijf jaar geleden aangekocht om te worden verbouwd tot particuliere woonvoorziening met appartementen. Op 1 augustus 2005 namen de eerste bewoners hun intrek. door Lucas Ligtenberg PropertyNL Magazine nr 11/12 17 Juli 2009
Vorige maand vierde Domus Magnus, aanbieder van
particuliere woon/zorgvoorzieningen, zijn vijfjarig bestaan
op Klein Engelenburg in het Gelderse Brummen.
Het landgoed werd precies vijf jaar geleden aangekocht
om te worden verbouwd tot particuliere woonvoorziening
met appartementen. Op 1 augustus 2005 namen de
eerste bewoners hun intrek.
door Lucas Ligtenberg
PropertyNL Magazine nr 11/12 17 Juli 2009
In 't kort
Domus Magnus
biedt wooncomfort
en zorg voor
particulieren
• 5-sterrensegment in
Nederland ondervertegenwoordigd
• Zorgvastgoed
specifieke categorie
De huizen van Domus Magnus, dat inmiddels een drietal
panden exploiteert, vormen een alternatief voor reguliere
verpleeghuizen en thuiszorg. De panden hebben elk minimaal
20 tot maximaal 50 ruime appartementen (ca. 70
m²). Oprichter en directeur van Domus Magnus, Erwin
Miedema, legt in zijn kantoor in Amsterdam uit dat het
bedrijf leunt op drie pijlers, te weten wonen, dienstverlening
en zorg. ‘De doelen die gekoppeld zijn aan deze
steunpilaren zijn respectievelijk voortzetten comfort,
voortzetten levensstijl en zorg op maat’, aldus Miedema.
‘De appartementen in de diverse huizen worden verhuurd
en de bewoners betalen tevens een servicekostenbijdrage.
De zorg aan huis wordt betaald uit de AWBZ en
de WMO.’ De appartementen in veelal oude, monumentale
panden zitten in het vijfsterrensegment. Miedema
spreekt van een Hiltonlabel in de ouderenzorg.
Domus Magnus is in feite een combinatie van een thuiszorgorganisatie,
een hotellerie en een exploitant van vastgoed.
Van sommige panden is het bedrijf eigenaar, andere
worden gehuurd, zoals de Magistraat in Rotterdam dat
bezit is van de Groene Groep. De doelgroep is gemiddeld
85 jaar oud, een bevolkingsgroep die relatief veel zorg nodig
heeft. De appartementen van Domus Magnus zijn allemaal
voor de verhuur. De totale kosten (huur plus service)
liggen op € 3000 tot € 4000 per maand.
EigEN gELD
Aanvankelijk was het lastig om financiering te krijgen.
Om € 4 mln bancair te kunnen lenen moest 25% via een
mezzaninefinanciering worden geregeld. Om dat weer
bij elkaar te schrapen moest Miedema zelf € 250.000
ophoesten. Toen het eerste object uiteindelijk werd opgeleverd
en huurders had, liet Miedema het pand opnieuw
taxeren en verkreeg hij zodoende financiering voor het
volgende project: de Magistraat in Rotterdam. ‘Daar waren
al allerlei projectontwikkelaars mee bezig geweest’,
aldus Miedema, ‘dus het moest voor ons doel nog verbouwd
worden.’ Uiteindelijk werd het een huurobject
met doorverhuur door Domus Magnus aan de klanten.
Juist in die tijd kwam Miedema toevallig in aanraking
met Navitas, het beleggingsbedrijf van textielmagnaat
Jan Zeeman. Miedema: ‘Ik kreeg en krijg erg veel telefoontjes
van partijen die vastgoed of financiering aanbieden
en meestal leg ik snel de hoorn op de haak: als ondernemer
die aan een duurzame groei van zijn bedrijf
werkt heb je namelijk niets aan het snelle geld van private
equity. Toen Navitas voor het eerst belde, heb ik dat
ook gedaan. Later kwam het tot een gesprek en toen konden
we het goed met elkaar vinden.’
Navitas is nu niet alleen een minderheidsaandeelhouder
voor de lange termijn, maar is ook bereid de verdere
groei van Domus Magnus te financieren. ‘Onze positie
is nu ook zodanig dat de Euribor-opslag mettertijd is gedaald
van 2% naar 1%’, aldus Miedema. Hij is zich bewust
van de positie waarin banken sinds ongeveer medio
2008 verkeren. Domus Magnus heeft er nog niets
voor hoeven laten, maar Miedema houdt er rekening
ooit een keer ‘nee’ te horen. Het bedrijf groeit gestaag en
voorziet voor dit jaar een omzet van € 5,5 mln.
Overigens biedt de crisis veel kansen om vastgoed te verwerven
dat liquide moet worden gemaakt. Miedema
noemt een reeks van locaties waar hij mogelijkheden ziet
– Bloemendaal, Haarlem, Gouda, Zeist - al is hij in sommige
gevallen alleen nog maar met verkennende gesprekken
bezig. Miedema: ‘De vijver waar wij in vissen is
goed gevuld.’ Er was een tijd dat Miedema zelf actief ging
zoeken naar panden, maar dat is al lang niet meer zo. ‘Ik
neem alleen de telefoon op’, aldus Miedema. ‘Soms komt
daaruit de toezegging dat ik ergens ga kijken.’
De organisatiestructuur van Domus Magnus is vrij plat.
Onder de holding komen meteen alle huizen als zelfstandige
werkmaatschappij: iedere entiteit moet zichzelf
bedruipen. Miedema voorziet dat dat voorlopig zo blijft.
De organisatie, die organisch is gegroeid, heeft onlangs
een overeenkomst gesloten om twee bestaande huizen
in Warnsveld over te nemen, maar dat is een uitzondering.
Volgens Miedema is dat uitzonderlijk omdat er
weinig van dit soort particuliere voorzieningen zijn. De
enige concurrent van enige omvang van Domus Magnus
is eigenlijk ECR, die in een ander segment zit en gekozen
heeft voor een stichtingsvorm.
In theorie zal het segment waarin Domus Magnus actief
is ooit verzadigd zijn, maar Nederland heeft eerst nog
een achterstand in te halen. Volgens Miedema is in sommige
landen om ons heen 60% van de zorg voor ouderen
particulier, in Nederland is het nog maar 1%. Met de toenemende
vergrijzing worden de mogelijkheden alleen
nog maar groter. Daarbij hoeft deze specifieke woonzorg
niet alleen maar vijfsterren te zijn, maar het segment kan
ook worden uitgebreid naar een viersterrenniveau, zodat
je al snel een veel grotere groep bereikt.
COmPLEx
Nederland loopt hierin achter omdat de overheid zich
altijd ontfermde over de zorg en daar dan het aspect wonen
aan toevoegde. Het leidde tot een extreem complex,
maar ook extreem uniform geheel, waarbij het wooncomfort
te wensen overliet. Wie toch comfortabel wilde
wonen, kon opeens geen beroep doen op de AWBZ omdat
de regels daarin niet voorzagen. Inmiddels is de
AWBZ echt bestemd voor de zorg, ongeacht de woonomstandigheden.
Volgens Miedema zijn ouderenzorg en
thuiszorg ‘eenvoudige producten en goed definieerbaar.
Je kunt dus een marktmechanisme toepassen.’ Ziekenhuizen
zijn daarvoor volgens hem vaak te complex.
Miedema ziet zorgvastgoed, ongeacht of het gaat om ziekenhuizen
of particulierenzorg, wel als een aparte vastgoedcategorie.
‘Ik krijg regelmatig aanbiedingen van
beleggers, die ons vastgoed wel willen overnemen. Als ik
uitleg dat er speciale eisen aan het vastgoed worden gesteld,
stellen ze voor dat ik ze een programma met eisen
geef voor mogelijk nieuwe locaties.’ Volgens Miedema
werkt dat niet, omdat je met een zorgoog naar het vastgoed
moet kijken. Andersom constateert Miedema een
spanning tussen eigenaar en exploitant. Hij maakt regelmatig
mee dat de eigenaar de huur aan de exploitant wil
baseren op de huren die Domus Magnus aan de bewoners
vraagt, maar daarbij vergeten ze volgens Miedema
niet alleen dat de exploitant de meerwaarde creëert door
zijn product (wonen, dienstverlening en zorg), maar dat
leegstand voor zijn risico is. ‘In feite is dat een soortgelijke
discussie als ziekenhuizen hebben met beleggers
die belangstelling hebben voor hun vastgoed.’
Profiel Erwin Miedema
Erwin miedema (1974) studeerde natuurkunde is groningen en Zürich. Hij
werkte daarna vijf jaar voor organisatieadviseur mckinsey. toen hij vervolgens
zijn mBA haalde bij insead, verbleef hij in fontainebleau, onder Parijs. Daar
kwam hij toen hij tijdelijk woonde in Chateau de montmelian op het idee
om huisvesting voor ouderen te realiseren in dit soort panden. tijdens een
wereldreis dacht hij zijn idee verder uit en na terugkeer gaf hij er vorm aan
door de oprichting Domus magnus. miedema, die zichzelf als ondernemer
beschouwt, komt uit een familie met veel artsen en heeft daardoor naar eigen
zeggen affiniteit met de zorg.
