In het derde kwartaal van 2024 werd €2,3 mrd geïnvesteerd op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Toch waren de investeringen in nieuwbouw huurwoningen in de eerste drie kwartalen van 2024 ontoereikend, zo blijkt uit de kwartaalanalyse van Capital Value.
Het transactievolume in de woningbeleggersmarkt komt hiermee in de eerste drie kwartalen van 2024 uit op €5 mrd, ruim een verdubbeling van het volume ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Van het totale transactievolume ging 44% (€2,2 mrd) naar nieuwbouw van huurwoningen. Dit is een stijging van 41% ten opzichte van eind Q3 2023, maar ligt nog ver onder de ambitie van de Rijksoverheid om het woningtekort terug te dringen. Aanvullende fiscale maatregelen zijn nodig om investeringen in nieuwbouw huurwoningen nog aantrekkelijker te maken, stelt Capital Value
Transactievolume verdubbelt
Het herstel van de woningbeleggingsmarkt komt door een aantal factoren, waaronder de recente renteverlagingen door de ECB, de belofte dat meer renteverlagingen zullen volgen, meer stabiliteit in de regulering van de woningmarkt vanuit Den Haag en de stijgende waarde van koopwoningen (leegwaarde). De lagere rente, gecombineerd met de stijgende leegwaarde, maakt de aankoop van grote portefeuilles met bestaande huurwoningen met een uitpondstrategie rendabel, aldus het kwartaalrapport.
Uit de analyse van het transactievolume blijkt met name een toename van het aantal transacties groter dan €100 mln. In 2023 waren er slechts drie transacties van deze omvang, terwijl er in 2024 tot nu toe al vijf hebben plaatsgevonden. In het totale transactievolume hadden particuliere beleggers met 41% het grootste aandeel, gevolgd door woningcorporaties met 32% en institutionele beleggers met 20%.
‘Slechts’ 8800 nieuwe huurwoningen
Hoewel de investeringen in nieuwbouw dit jaar een stuk hoger liggen dan vorig jaar is dit niet voldoende om het woningtekort terug te dringen. Met deze €2,2 mrd euro kunnen in de komende jaren 8.800 nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd, terwijl er ruim 40.000 per jaar nodig zijn om de kabinetsdoelstellingen voor 2030 te halen. De investeringen in nieuwbouw worden momenteel met name gedaan door woningcorporaties (46%) en Nederlandse pensioenfondsen (38%). Internationale beleggers droegen slechts 2% bij, wat ver onder hun historische aandeel van 26% ligt. Dat is een gemiste kans, omdat de investeringen van internationale investeerders complementair zijn aan die van Nederlandse beleggers en zij vaak grotere projecten kunnen acquireren. Het kapitaal van internationale beleggers is daarom hard nodig om de woningbouwdoelstellingen te halen.
Fiscale maatregelen nodig
Als het herstel van de woningbeleggingsmarkt doorzet is een totaal transactievolume van €7,5 mrd voor 2024 haalbaar. Dat is vergelijkbaar met het volume uit 2021.
De investeringen in nieuwbouw zijn echter nog steeds onvoldoende om het woningtekort succesvol te bestrijden. Thijs Konijnendijk, Head of Research bij Capital Value: ‘Het blijft nodig om kritisch te kijken naar mogelijkheden om het investeringsklimaat voor nieuwbouw huurwoningen te verbeteren. De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 8% per 2026 is daarvoor niet voldoende. Die verlaging is een klassiek voorbeeld van too little, too late: het gedaalde tarief zal al voor de invoering in 2026 worden ingehaald door een stijging van de bouwkosten en de inflatie. Het overige fiscale landschap, waaronder de belasting op vastgoedaandelen en de vennootschapsbelasting, zal eveneens moeten worden geëvalueerd om de woningbeleggingsmarkt aantrekkelijker te maken voor internationale investeerders, Nederlandse pensioenfondsen en corporaties.’
