Grote zakelijke dienstverleners op zoek naar kantoorruimte laten de Kop van Zuid links liggen. 'Keihard', zegt drs T. Liebe, directeur van ontwikkelaar Willam Properties. De markt kiest voor Blaak en Weena en de snelweglocaties Brainpark en Rivium. De projectontwikkelaar vraagt de gemeente om duidelijke regie bij de verdere ontwikkeling maar ook om een wijdere blik op de architectuur in het gebied. Een gesprek over geborgenheid tussen de kantoren.
Grote zakelijke dienstverleners op zoek naar kantoorruimte laten de Kop van Zuid links liggen. 'Keihard', zegt drs T. Liebe, directeur van ontwikkelaar Willam Properties. De markt kiest voor Blaak en Weena en de snelweglocaties Brainpark en Rivium. De projectontwikkelaar vraagt de gemeente om duidelijke regie bij de verdere ontwikkeling maar ook om een wijdere blik op de architectuur in het gebied. Een gesprek over geborgenheid tussen de kantoren.
Gevraagd naar de toekomst van de Kop van Zuid, Rotterdams bekendste ontwikkelingslocatie, slaat directeur Tie Liebe van projectontwikkelaar William Properties alarm: het schort de Kop aan imago, er is een probleem met de (micro) bereikbaarheid en het parkeren. 'Er dreigt mismatch tussen deze Kop van Zuid en de marktvraag.'
Zijn dringend advies aan de gemeente Rotterdam kan kort zijn: 'Bouw niet alleen grootschalige gebouwen. Maak lagere en kleinere gebouwen met een eigen identiteit, in een vriendelijker stedenbouw. Men mikt nu op de komst van bedrijven met zo´n 10.000 m2 bruto vloeroppervlakte in de nieuw te bouwen torens op de Wilhelminapier. Dat is te eenzijdig, de doelgroep zit eerder bij de 2000 tot 6000 m2.'
Buiten zijn blokje
De Kop van Zuid is voor de helft klaar. Er is fl 3 miljard geïnvesteerd en er zal nog zo'n fl 2,5 miljard bijkomen. De waarnemer ziet in de kantoren veel overheid en semi-overheid gevestigd: Justitie, KPN, havendiensten. Nog 200.000 m2 kantoren moet worden gebouwd. William Properties was opdrachtgever van de door Renzo Piano ontworpen KPN-toren die vertrek en aankomst op de Erasmusbrug van Ben van Berkel markeert. De ontwikkelaar heeft een lapje grond mogen bebouwen, en hij blijkt erg ongelukkig met wat er buiten zijn blokje gebeurt. De Wilhelminapier biedt kansen, 'maar dan moet je wel een plan maken dat voldoet aan de eisen van de markt'.
De trek naar de kantoren van de Kop van Zuid stagneert. Liebe weet dat er wordt getrokken aan zakelijke dienstverleners om er hun kantoren te vestigen. Maar de Rotterdamse notarissen, accountants, advocaten, informatici en hoofdkantoren van beursgenoteerde ondernemingen blijven liever rond Weena en Blaak -in drie projecten staat 55.000 m2 op stapel- als ze nieuwbouw zoeken. Het nieuw te bouwen Brainpark III, bij de Van Brienenoordbrug, biedt 80.000 m2 kantoorruimte; hier is wel vraag voor 150.000 m2, aldus Liebe. Rivium, het naastgelegen kantorengebied op het grondgebied van de gemeente Capelle aan den IJssel, is evenzeer in trek.
Sentiment
Liebe vindt dat de gemeente de Wilhelminapier, het sluitstuk van de Kop van Zuid,
aantrekkelijker moet maken voor toekomstige kantoorgebruikers. 'Wij maken ons zorgen op twee punten', zegt hij. 'Het aanbod is niet marktconform. Maar ook het stedenbouwkundig verhaal is eenzijdig architectonisch. Het heeft te weinig oog voor schaal, bereikbaarheid en openbare ruimte.'
De gemeente Rotterdam kent de kritiek. Wethouder Hans Kombrink kreeg het te horen, toen hij onlangs zo'n vijftien ontwikkelaars op het stadhuis uitnodigde om hun visie te geven. De centrale vraag luidde: hoe nu verder met de Kop van Zuid? Algemeen was de mening dat de gemeente Rotterdam tot nu toe iets geweldigs heeft gepresteerd. Net zo algemeen was de echter de conclusie dat de stad met een probleem zit nu ze Kop wil afronden.
Ooit besloot Rotterdam het voormalig spoorwegemplacement en havengebied op de zuidelijke Maasoever als grote binnenstedelijke bouwlocatie te gaan ontwikkelen. Er was discussie geweest over die plek: was het oude centrum van Rotterdam, opgebouwd na de Tweede Wereldoorlog, liggend rond Centraal Station, Weena, Coolsingel, Blaak en Westblaak niet eerder geschikt om als zwaartepunt aan te zetten? Rationele argumenten, maar evenzeer sentimenten (Zuid is de boerenkant van Rotterdam) lagen ten grondslag aan de politieke keuze voor een waterfront aan de zuidzijde. Het was de tijd van succesverhalen over privaat-publieke expansie in Baltimore en Boston.
Slenteren
Bij het denken over de afronding van de Kop van Zuid, zegt Liebe, moet je allereerst naar het klimaat kijken. Dit is noordwest-Europa, waar het enkele maanden van het jaar niet heel erg aangenaam is op straat. Het kan waaien, regenen, kil en mistig zijn. Daarin moet je de mensen op straat tegemoetkomen. 'Bovendien, dit is het Weena niet of de Coolsingel. Daar ontstaat altijd meer loop dan op de Wilhelminapier. Je gaat of naar hotel New York of naar de rechtbank of naar het theater. Doelgericht. Dat geeft een heel ander functioneren dan slenteren, op weg naar winkels.'
'Een keus voor hoogbouw heeft consequenties voor het maaiveld. Hoogbouw in Nederland is wat anders dan in Manhattan. Daar zijn regels voor de plint. Natuurlijk, het duurt tien jaar voordat een nieuw gebied iets is, je moet door sluitingen en faillissementen van winkels en restaurants heen. Daarvoor is in het begin weinig draagvlak, en toch zijn ze nodig om een gebied leefbaar te maken.'
De plannen voor enkele 135 meter hoge gebouwen van de architect Rem Koolhaas op de Wilhelminapier vervullen hem met zorg nu de interesse in kantoorruimte voor dit deel van de stad zo tegenvalt. 'Alleen torens maken is onjuist. Je kunt er weliswaar dure appartementen in realiseren, maar je creëert op den duur een slecht sociaal-maatschappelijk klimaat.' Hij schetst de plattegrond: het gebouw van Piano aan de brugzijde, hotel New York aan de kop van het schiereiland met het hoge World Port Center daarnaast. 'Daar moeten niet drie verschillende looproutes tussen komen, met kleine pleintjes en allemaal hoge gebouwen. Liever een fantastisch plein en een wandelroute waar je de loop concentreert. Dat kruispunt voor het gerechtsgebouw is een probleem. De auto moet veel meer onder de grond, er moeten garages komen, meer faciliteiten voor de fiets.'
Harmonie
Breed wijzend uit het raam van de zestiende verdieping aan de Maasboulevard, zegt hij: 'Een prachtplaatje, schitterend is Rotterdam zo. Maar het gaat om de beleving op straat. Je loopt tussen de gebouwen. Je moet harmonie voelen. Het is flauw om te zeggen: zoals in het Oostelijk Havengebied in Amsterdam.' Liebe roemt de ontwikkelingen voor wonen, werken en winkelen bij de Entrepothaven (waar hij ooit ontwikkelaar was, toen nog werkend bij Mabon), Landtong en Stadstuinen, samen qua grondoppervlak het leeuwendeel van de Kop van Zuid. 'Daar zie je een mooi schaalniveau, middelhoogbouw met overgangen naar de openbare ruimte. De terraswoningen van Frits van Dongen staan daar prachtig, er is een rijkdom aan woningtypologieën. Het Entrepotdok met de multiculturele supermarkt van Konmar voelt goed.'
William Properties schrijft in haar brochures dat het belang van de openbare ruimte haar extra aan het hart gaat, en dat gebiedsgewijze ontwikkeling haar sterke punt is. Projecten als Piazza in Eindhoven (bij de Bijenkorf) en winkelcentrum Koningshoek in Maassluis staan op de lijst. Zo is ook te verklaren dat de bouwer van 'een blokje' het zweet in de handen krijgt bij het overzien van de omgeving ervan. En zo is te begrijpen dat Liebe droomt van integrale plannen waarbij verkeerskundigen een veelzijdige blik hebben. 'Het gaat om bereikbaarheid en ondergronds parkeren. En om de juiste schaal, aantrekkelijke plinten en zorgvuldige invulling van openbare ruimte.'
Agnes Koerts
