Vastgoedadvisering wordt steeds meer het werk van grote teams en daarbij wordt de juridische kant steeds belangrijker. PropertyNL onderzocht duizenden transacties met een onderliggende waarde van € 42 mrd en de daarbij behorende advocaten en notarissen. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Vastgoedadvisering wordt steeds meer het werk van grote teams en daarbij
wordt de juridische kant steeds belangrijker. PropertyNL onderzocht
duizenden transacties met een onderliggende waarde van € 42 mrd
en de daarbij behorende advocaten en notarissen.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Wabe van Enk en Lisa Leistikow
De groeiende rol van advocaten en notarissen ziet
iedereen, maar wat is die rol, wie selecteert wie en
waarom? Vaak komen cliënten bij motivatie van hun
selectie niet verder dan traditie, faam van enkele partners
of omvang van het juristenbestand. Folders en
websites geven geen inzicht in waar kantoren in uitblinken.
Het idee is dat onze lezers, de beslissers in het vastgoed,
meer argumenten moeten hebben voor hun
keuze. Sinds drie jaar presenteert PropertyNL overzichten
van juristen. Aanvankelijk steunden we op
onderzoeken van derden, vorig jaar werd gekozen
voor een geheel op de markt voor vastgoed toegesneden
onderzoek.
De bedoeling van het onderzoek is de juridische
markt voor cliënten in het vastgoed inzichtelijker te
maken. De traditionele rol van de jurist is het pleit te
beslechten voor zijn cliënt. In het vastgoed gaat het
echter veel meer om het zodanig structureren van
transacties dat er geen juridische conflicten ontstaan.
Door inzicht te geven in de achterliggende deals krijgt
de potentiële cliënt een eerste idee waar de kantoren
in uitblinken. Daarbij past een kanttekening dat veel
transacties besloten van karakter zijn en dus niet individueel
gepubliceerd kunnen worden, maar voor de
betrouwbaarheid van het onderzoek natuurlijk wel
gecontroleerd moeten worden.
Wat dat betreft valt een deel van dit onderzoek onder
‘het geheim van het WTC’ – onze streng bewaakte
Vastgoedadvisering wordt steeds meer het werk van grote teams en daarbij
wordt de juridische kant steeds belangrijker. PropertyNL onderzocht
duizenden transacties met een onderliggende waarde van € 42 mrd
en de daarbij behorende advocaten en notarissen.
door Wabe van Enk en Lisa Leistikow
geheimhoudingsregels. Bij PropertyNL geldt dat alles
dat ‘fit to print’ is, wordt gepubliceerd, maar dat
in het vastgoed veel niet ‘fit to print’ is. We denken
dat het niet de taak is van een vastgoedonderzoeksinstituut
drukpersen te laten draaien of het web vol
te proppen. Veel voorgenomen deals, overnames en
personele transacties horen in de kluis. Wanneer
publiciteit processen verstoort of deals niet door laat
gaan, is dat voor ons een reden om niet te publiceren.
Daarin verschilt PropertyNL van menig ander
medium dat meer op de korte termijn is gericht. Op
langere termijn, denken wij, levert onze voorzichtige
aanpak meer transparantie op.
Bij een aantal transacties wordt om plausibele redenen
om vertrouwelijkheid gevraagd. Denk aan executieveilingen,
reorganisaties of transacties met een privé-
karakter. Dit wordt door PropertyNL gehonoreerd.
Overigens is het tegelijk onze taak om zo min mogelijk
in het verborgene te houden. Dit onderzoek toont
aan dat meer dan 80% van alle transacties via openbare
bronnen te achterhalen zijn. De medewerkers
aan ons onderzoek - 95% van de benaderde advocaten
en notariskantoren – werken mee voor zover het de
vertrouwelijkheid naar hun cliënten niet schaadt.
Door waar mogelijk voor openbaarheid te kiezen,
werken de kantoren mee aan een professionalisering
van de markt. Waar vroeger advocaten en notarissen
via relationele netwerken werden verkozen, zal het
mede dank zij dit soort inzichten mogelijk zijn meer
inhoudelijk te kiezen. Partijen die niet meewerken
verschuilen zich graag achter geheimhoudingsplicht,
maar het onderzoek is zo uitputtend, dat we concluderen
dan hun rol beperkt is. Van de top-16 kantoren
in Nederland is er maar één die niet heeft meegewerkt:
Baker & McKenzie (nummer 13).
Van de top-50 kantoren valt een aantal uit de boot
omdat ze te weinig vastgoedexpertise hebben. Slechts
enkele kantoren die niet in dit onderzoek terugkomen
worden verder nog genoemd door vastgoedcliënten.
Het gaat dan om: Van Mens & Wisselink (22),
Freshfields (23), BarentsKrans (36) Greenberg Traurig
(42), Lovells (43) en onder de specialisten die niet
in de top-50 van grootste kantoren staan: Friedberg
Oudendijk en Van Agt/Van Dussel.
De miljardendeals in het vastgoed worden grosso modo
begeleid door een kleine dertig partijen. We zien een
driedeling van de markt. Vanwege de aansprakelijkheid
is er de neiging te kiezen voor grote kantoren.
Daarbij is alleen omvang niet alleen zaligmakend.
Loyens Loeff, Stibbe en Houthoff behoren tot de top-
10 van Nederland, maar hun vastgoedafdelingen zorgen
dat ze eruit springen en de echte top vormen.
De tweede categorie is de echte vastgoedspecialist.
Van oudsher is dat in het vastgoed Boekel De Nerée,
weliswaar een redelijk groot kantoor, maar alleen in
het vastgoed een hoofdrolspeler. We zien dat specialisme
ook terug bij Lexence dat een top-tienspeler is
in het vastgoed, maar als kantoor niet bij de eerste
dertig komt. Nog sterker komt dat tot uiting bij vastgoedboutiques.
Kantoren die niet tot de top-50 behoren,
maar in het vastgoed een belangrijke rol spelen.
Rechtstaete is hierbij het bekendste en snelgroeiende
voorbeeld, maar ook Schaap uit Rotterdam en Boot
komen naar voren.
Een aparte categorie zijn de buitenlandse partijen,
hoewel grote kantoren ook veel internationale samenwerking
kennen. Voor het vastgoed is Allen & Overy
de belangrijkste, maar let ook op de opkomst van
DLA Piper, Bird & Bird en Norton Rose. Sommige
kantoren werken nauw samen met de vastgoedspecialisten
van de internationale accountantskantoren.
Voorbeelden zijn AKD Prinsen Van Wijmen en Holland
Van Gijzen.
Voor de interpretatie van het onderzoek is het van
belang de verantwoording te lezen en de deals na te
pluizen en niet alleen op de lijstjes af te gaan. Juist
betrokkenheid bij de verschillende typen transacties
geeft aan waar specifieke kennis zit.
Verantwoording
+ Het onderzoek is uitgevoerd onder ruim veertig advocaten-
en notariskantoren in Nederland die meer
dan eens genoemd werden bij bronnenonderzoek
naar vastgoedtransacties door de redactie van PropertyNL.
+ O m een beeld te krijgen van de gehele advocatuur is
gebruik gemaakt van de kwantitatieve gegevens van
het aantal advocaten 2007 uit het boek ‘De Stand
van de Advocatuur 2007’, KSU Uitgeverij. Deze gegevens
verschillen dikwijls van de eigen opgave van
de kantoren. Zij tellen notarissen, soms kandidaatnotarissen
en soms fiscalisten mee.
+ Het onderzoek richt zich op de omvang van advisering
bij te traceren transacties met een overwegend
vastgoedkarakter. De omvang van transacties houdt
geen kwantitatief of kwalitatief oordeel in.
+ O nderzocht zijn kantoren die gevestigd zijn in Nederland.
+ Het gaat om transacties die vanuit Nederland zijn
gedaan.
+ De vastgoedtransacties moeten te herleiden zijn tot
een bepaald jaar, in dit geval 2006, en een bepaalde
locatie. Indien een transactie is meegeteld in 2005,
bijvoorbeeld Vendex KBB, geen opname in 2006 ook
al zou de transactiedatum daarvoor aanleiding kunnen
geven. Dit ter voorkoming van dubbeltellingen.
+ O nder transacties wordt verstaan: vastgoedtransacties
van partij a naar b, vastgoedfinancieringen van
partij a of b (indien gelijktijdig geen dubbeltelling),
vastgoedadvisering bij financiële en/of juridische
transformatie van portefeuilles en of fondsen, vastgoedadvisering
bij overheden waarbij in openbare
bron projectomvang is komen vast te staan.
+ Wanneer er sprake is van zowel juridische als notariële
begeleiding geen dubbeltelling.
+ De transacties worden afgerond op hele miljoenen,
indien illustratief vermeld indien > € 20 mln
+ T er beperking van de lengte van de publicatie worden
soms meerdere transacties met zelfde partijen
samengevoegd, niet alle betrokkenen genoemd en
wordt afgezien van titulatuur en meisjesnamen.
+ De opgegeven partijen bij aan- en verkoop zijn vaak
juridische entiteiten die kunnen verschillen met eerder
in de media verschenen overkoepelende partijen
of natuurlijke rechtspersonen. Ter bevordering van
de leesbaarheid zijn de partijen afgekort of teruggebracht
tot de naam waaronder ze in de markt opereren.
+ Dit onderzoek is niet geschikt voor het herleiden van
individuele transacties: prijzen, contractvormen,
partijen en adresgegevens. Het onderzoek indiceert
slechts waarmee een kantoor zich in een bepaalde
tijd heeft beziggehouden.
+ De verantwoordelijkheid voor de verwerking en definiëring
van de gegevens berust geheel bij PropertyNL.
De intentie van het onafhankelijke onderzoek
is de transparantie van de markt voor vastgoed te
bevorderen en het onderzoek mag ook alleen als
zodanig gelezen worden. Daarbij wordt geput uit
zoveel mogelijk openbare bronnen waaronder de
genoemde kantoren. Dit houdt tevens in dat geen
van de respondenten op enigerlei wijze verantwoordelijk
kan worden gesteld voor de inhoud van deze
publicatie.
+ N iets uit dit onderzoek mag digitaal of in print worden
gereproduceerd zonder schriftelijke toestemming
van PropertyNL.
+ R eacties van cliënten of kantoorgenoten op het onderzoek
- dat in 2008 zal worden herhaald - zijn welkom:
enk@propertynl.com
