Geld speelt geen rol bij flagship-kantoor in grachtengordel

Onlangs leverde DME Beulinck op, een neoclassicistisch pand aan de Beulingstraat 8–14, een zijstraat tussen het Singel en de Herengracht in hartje Amsterdam. Het monumentale pand was meer dan een eeuw het hoofdkantoor van het Algemeen Ziekenfonds. Het negen ramen brede monument aan de Beulingstraat, waaraan eerder al een glazen loft-verdieping werd toegevoegd, is herontwikkeld tot een duurzaam kantoorgebouw van maar liefst 848 m² vvo-kantoorruimte. Het is nu een intelligent kantoorpand waarin onder meer de lichtinval en de luchtkwaliteit automatisch gestuurd zijn. Kosten nog moeite werden gespaard, getuige de slimme technologie, verduurzaming, marmeren keukens en massief houten vloeren.

Iconen

Het is het vierde pand dat DME (Duurzaam Monumentaal Erfgoed) sinds eind 2021 heeft gekocht om het te transformeren voor het hoogste segment van de kantorenmarkt. ‘Wij richten ons specifiek op het duurzaam en high-end herontwikkelen van veelal monumentale panden in het hart van Amsterdam, hoofdzakelijk de grachtengordel. Je hebt het dan over iconen in een iconische omgeving, die wereldwijd bekendheid geniet. Daarnaast ontwikkelen we ook appartementen in dezelfde high-end setting.’

Aan het woord is Adriaan Dorgelo, een zelfstandig ontwikkelaar en belegger in vastgoed. Op zijn 20ste begon hij in de makelaardij, eerst in loondienst. Op zijn 23ste richtte hij een eigen makelaarskantoor op: Amsterdam Living Makelaars, in het hart van de Jordaan. Sinds 2003 is hij actief met (her)ontwikkeling en beleggingen in Amsterdams vastgoed. Samen met Walter de Haan is hij 50/50-partner in DME Amsterdam. De Haan is op zijn beurt eigenaar van WJ Projects. Dorgelo: ‘We hebben allebei onze eigen bedrijven, maar we zijn drie jaar geleden samen begonnen met DME Amsterdam. Op die manier hebben we veel slagkracht en synergie, onder andere omdat we bouwen in eigen beheer.’

Spannende tijd

Eind 2021, midden in de coronaperiode, was een spannende tijd om de markt voor high-end kantoorruimte te ontginnen. De toekomstige vraag naar vierkante meters kantoorruimte stond in zijn algemeenheid plots enorm ter discussie door het verplichte thuiswerken. Dit was nog afgezien van de structurele herwaarderingsslag die op dit moment nog altijd gemaakt moet worden voor veel kantoren die nog niet duurzaam en mensvriendelijk zijn. ‘Ondanks al die onzekerheden bleken we voor Amsterdam toch te kunnen rekenen met € 500 per m². Dit stond haaks op de marktomstandigheden, maar de markt voor high-end kantoren op de beste locaties is ijzersterk gebleken. Corporates twijfelen vooral over het gebruik van kantoorruimte op de meer suboptimale locaties, zoals Sloterdijk. Daarnaast is er een markt voor flagship-kantoren in het hoogste segment. Wereldmerken als Birkenstock willen in de beste gebouwen op de beste plekken zitten, omdat dat ook de plekken zijn waar hun klanten wonen en hun high potentials willen werken. De hoogte van de huur speelt voor dergelijke bedrijven een ondergeschikte rol vanwege de meerwaarde die gecreëerd wordt in de werkbeleving; het is een eigen clubhuis.’

Veeleisende doelgroep

DME is niet de eerste aanbieder van dergelijke kantoren in Amsterdam. Onder de naam The Collection verhuurt de gelijknamige joint-venture van de Amerikaanse vastgoedinvesteerder HighBrook en ontwikkelaar REB exclusieve kantoorruimte met tal van voorzieningen door heel Amsterdam. ‘We richten ons op dezelfde design-gedreven, veeleisende doelgroep, maar er zijn ook verschillen’, aldus Dorgelo. ‘DME bouwt tot op het hoogste afwerkingsniveau een pand volledig af. Geen systeemplafonds of kabelgoten, en je hoeft als huurder geen pantry of vloer meer te plaatsen. Je komt als bedrijf ‘thuis’ in je eigen clubhuis, voorzien van de laatste ontwikkelingen op het gebied van verduurzaming, technologie en mensvriendelijke werkomgeving. Doordat we de bouw in eigen beheer hebben, zijn de installaties voorbereid op meerdere gebruiksdoeleinden. We kunnen met de huurder meedenken over het optimaliseren van de diverse verdiepingen, zonder in te boeten op het hoogwaardige design waarvoor ze gevallen zijn. Hiermee kunnen we ook anticiperen op de vraag en een pand zowel single- als multi-tenant aanbieden.’

Waarde Amsterdam blijft

Helemaal immuun voor de marktbewegingen in vastgoed is DME niet, erkent Dorgelo. Bij de start van het bedrijf wilde hij in vijf jaar naar een geïnvesteerd vermogen van € 150 mln groeien. ‘We zitten nu op € 40 mln, dus we hebben nog wel een eindje te gaan. Daarbij speelt ook dat de financiering door de hogere rente de afgelopen jaren lastiger was dan gedacht. Dat doet echter niets af aan de waarde van vastgoed in Amsterdam, hebben wij gemerkt. Beleggers verkopen liever garageboxen of bedrijfsruimte in Hengelo dan dat ze hun panden in Amsterdam verkopen. Daar blijven ze koste wat kost aan vasthouden.’

Het concept uitrollen naar andere steden is lastig, in de beleving van Dorgelo. ‘Er moet wel aanbod zijn van monumentale, iconische panden. Dat is in Rotterdam door de oorlog een stuk minder groot. Den Haag en Utrecht hebben dat aanbod wel meer, maar ook daar is de markt anders. Met wat goede wil kun je daar wel € 300–350 per m² kantoorruimte rekenen, maar de vraag is of je dan niet te veel gaat inboeten op de kwaliteit die je wilt bieden. Ook het buitenland kruipt wel eens door onze gedachten, maar eerst willen we in Amsterdam nog veel meer groeien.’

Amsterdamse kantorengebouwen van DME
Keizersgracht 630 (303 m²), huurder TLX Technology
Sarphatistraat 30 (530 m²), huurder Birkenstock Benelux
Beulingstraat 8–14 (848 m²)
Oosteinde 7–11 (1100 m², in ontwikkeling)

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024