Publiek Private Samenwerking (PPS) bij gebiedsontwikkeling vraagt om vroegtijdig chirurgisch ingrijpen. Meestal zitten er immers aanbestedingsplichtige onderdelen in zo’n totaalvisie. Een projectontwikkelaar kan daarom niet zomaar vroegtijdig onderhands betrokken worden bij de planontwikkelingen. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
Publiek Private Samenwerking (PPS)
bij gebiedsontwikkeling vraagt om
vroegtijdig chirurgisch ingrijpen.
Meestal zitten er immers aanbestedingsplichtige
onderdelen in zo’n totaalvisie. Een
projectontwikkelaar kan daarom niet zomaar
vroegtijdig onderhands betrokken worden
bij de planontwikkelingen.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
Publiek Private Samenwerking (PPS)
bij gebiedsontwikkeling vraagt om
vroegtijdig chirurgisch ingrijpen.
Meestal zitten er immers aanbestedingsplichtige
onderdelen in zo’n totaalvisie. Een
projectontwikkelaar kan daarom niet zomaar
vroegtijdig onderhands betrokken worden
bij de planontwikkelingen. Als er dan ook
nog sprake is van verwevenheid van aanbestedingsplichtige
en commerciële of private
onderdelen, dan worden ook laatstgenoemde
onderdelen meegezogen in de aanbestedingsplicht.
Een gemeente moet zich dus al
in het vroegste stadium rekenschap geven
van de consequenties en reikwijdte van
plannen. Soms kun je voor een gezond plan
maar beter tijdig snijden.
Dit bleek eerst duidelijk in de kwestie van de
Vinex-wijk ‘Vathorst’ te Amersfoort. Hoewel
de PPS-overeenkomst dateerde uit 1997,
bepaalde de Europese Commissie jaren
later in 2005 het volgende: de onderhandse
toedeling van projectontwikkelingsrechten
aan private marktpartijen stond hier gelijk
aan ‘het laten uitvoeren met welke middelen
dan ook van een werk dat aan de door de
aanbestedende dienst vastgestelde eisen
voldoet’ (art 1 lid 2b Europese Richtlijn
2004/18). Zo’n werk kan dus ook commerciële
onderdelen van een project betreffen.
De vraag is wanneer er sprake is van door de
overheid vastgestelde eisen in de zin van de
Europese Richtlijn. Ook bij afgifte van een
bouwvergunning kunnen immers eisen worden
gesteld die verder gaan dan het publiekrechtelijk
kader. Waar bij die ‘eisen’ precies
het omslagpunt ligt is onduidelijk. De vraag
was in 2005 of de Europese Commissie te
ver was doorgeschoten met haar stelling
dat soms ook commerciële delen van een
project aanbestedingsplichtig kunnen zijn.
Om de gemoederen te bedaren hebben de
VNG, Neprom en Vrom samen een stuk (de
‘reiswijzer’) opgesteld dat beoogt de status
quo weer te geven en een handvat te bieden
voor projectontwikkelend Nederland. De
inkt was echter nog maar net droog toen de
uitspraak van het HvJ volgde in de zaak Auroux:
volgens het HvJ moest de aanleg van
een recreatiepark inclusief een bioscoopcomplex,
winkels en kantoren, in zijn geheel
als één werk worden gezien. In de ontwikkelingsovereenkomst
werden de plandelen
ook als één werk gedefinieerd. Dat de commerciële
plandelen ook een achtergestelde
stadswijk nieuw leven moesten inblazen
hielp ook niet mee. Voor het vaststellen van
de financiële grens waarboven moet worden
aanbesteed werden zelfs de inkomsten die
de projectontwikkelaars verkregen uit de
verkoop van de commerciële projectdelen
opgeteld bij de bedragen die de overheid
betaalde voor de openbare werken.
De VNG, Neprom en Vrom beraden zich nu
over de gevolgen van Auroux en over een
aanvulling op de ‘reiswijzer’. Grondposities
zijn dus niet meer allesbepalend. Een
grondeigenaar is dus niet met een beroep
op zelfrealisatie gevrijwaard van een aanbestedingsplicht.
Integendeel, er zijn juristen
die menen dat het niet voldoen aan een
aanbestedingsplicht onder omstandigheden
een grond kan zijn voor onteigening. Het
opleggen van de aanbestedingsplicht aan
een private partij heeft het HvJ ook al aan
banden gelegd.
Inmiddels gaan bouw en ontwikkeling
gestaag door. Zowel publieke als private partijen
vragen zich echter af of samenwerking
in de traditionele samenwerkingsvormen
nog wel overlevingskans heeft.
De nationale en Europese overheden hebben
eigenlijk de taak hierin nu voldoende
duidelijkheid te scheppen. Toch ontdek
ik bij gebreke van die duidelijkheid wel
degelijk een consequente lijn in de Europese
rechtspraak, waaraan bij toekomstige
projectontwikkeling niet te ontkomen valt.
Gebiedsontwikkeling is ook na Auroux nog
steeds goed mogelijk. Europese aanbestedingsregels
noodzaken alleen tot het maken
van vroegtijdige financiële en politieke
keuzen bij planvorming. Eenmaal een pad
ingeslagen is in aanbestedingsland een ommekeer
moeilijk te maken. Hoe een contract
heet is niet relevant. Het gaat om de inhoud
en het stelsel van rechten en verplichtingen.
Mits goed geformuleerd, hoeven deze niet
tot onnodige aanbestedingsverplichtingen
te leiden. Commerciële onderdelen kunnen
losgekoppeld worden van aanbestedingsplichtige
delen. In het aanbestedingstraject
moeten daarom chirurgische snijkunsten
worden aangeleerd. Na zo’n operatie kan
men weer jaren vooruit.
