Door een grote dynamiek werd op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam vorig jaar ongeveer 800.000 m[sup]2[/sup] kantoorruimte betrokken. Ten op¬zichte van de voorraad die in gebruik was komt dit neer op bijna 7,5%. Opmerkelijk is de belangrijke rol van de overheid die 20% van de opname voor zijn rekening nam. Dat blijkt uit een analyse van Kantorenmonitor. Directeur Ad Wagemakers licht de conclusies toe. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 3 augustus 2006
Door een grote dynamiek werd op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam vorig jaar ongeveer 800.000 m2 kantoorruimte betrokken. Ten op¬zichte van de voorraad die in gebruik was komt dit neer op bijna 7,5%. Opmerkelijk is de belangrijke rol van de overheid die 20% van de opname voor zijn rekening nam. Dat blijkt uit een analyse van Kantorenmonitor. Directeur Ad Wagemakers licht de conclusies toe.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 3 augustus 2006
door Ad Wagemakers
Afgezien van de overheid, werd vorig jaar ook veel Amsterdamse kantoorruimte betrokken door de sector informatie- en communicatietechnologie (14%), overig zakelijk (14%) en bouw, handel en industrie (13%). De forse opname was mede het gevolg van een aantal grootschalige verhuizingen binnen en naar de regio. Zij ging gepaard met een groei van het totale gebruik van kantoorruimte met bijna 90.000 m2 ofwel 1%. Het kantoorgebruik nam in 2005 vooral toe in de stadsdelen Zuidoost (+ 30.000 m2) en Centrum (+ 30.000 m2) en in de gemeenten Almere (+ 25.000 m2) en Haarlemmermeer (+ 10.000 m2).
De groei van het kantoorgebruik in de regio komt al jaren sterk overeen met de nationale economische groei. Het door het Centraal Planbureau aangekondigde economisch herstel in 2006 en 2007 zal daarom wellicht leiden tot een krachtiger groei van het kantoorgebruik.
Leegstand niet meer gestegen
In de regio Amsterdam is vorig jaar een eind gekomen aan de groei van de leegstand. Na vijf jaar waarin de leegstand sterk toenam van 2 naar 19% van de voorraad bleef de leegstand vorig jaar gehandhaafd op 19%. Zowel de voorraad als het gebruik van kantoorruimte groeide in 2005 met 90.000 m2. Januari 2006 stond van de 11 mln m2 kantoorruimte in de regio Amsterdam 2,07 mln m2 leeg. Daarvan was voor 260.000 m2 (2,5% van de voorraad) een huurder bekend en stond 1,81 mln m2 (16,5%) leeg zonder dat hiervoor een huurder bekend was.
Voor een snelle daling van de leegstand is een combinatie nodig van snelle groei van het kantoorgebruik met een beperkte groei van de voorraad. Mogelijk kan dat in 2006 en 2007 het geval zijn.
Eind aan nieuwbouwgolf
Vorig jaar is een eind gekomen aan de nieuwbouw¬golf die de regio sinds 2000 heeft overspoeld waarbij gemiddeld 470.000 m2 per jaar werd opgeleverd. In 2005 werd 180.000 m2 kantoorruimte opgeleverd, waarmee in de regio 1,5% aan de voorraad werd toegevoegd. Er werd vooral kantoorruimte opgeleverd in de Amsterdamse stadsdelen Zuideramstel (Mahler) en Oost/Watergraafsmeer (Waternet), maar ook in Zuidoost (Stadsdeel), Haarlem (Rechtbank) en Almere.
Met de sterk opgelopen leegstand werd de afgelopen jaren weliswaar veel minder kantoor¬ruimte in aanbouw genomen, maar de bouw is nog lang niet stilgevallen. In 2003 werd in de regio gestart met circa 80.000 m2, in 2004 met 115.000 m2, en in 2005 met 85.000 m2. Naar ver¬wachting wordt daarvan 95.000 m2 in 2006 opgeleverd en 50.000 m2 in 2007, waarmee de voorraad in de regio wordt uitgebreid met ongeveer 1 en 0,5%.
Ondanks de hoge leegstand zal de bouw van kantoren mogelijk weer kunnen gaan aantrekken. Er staan in de regio immers diverse projecten op stapel waarvan de start van de bouw voorzien is in 2006 of 2007 en waarvoor de toekomstige gebruikers grotendeels bekend zijn. In Amsterdam gaat het onder meer om projecten in stadsdeel Zuideramstel, (Mahler, onder meer voor De Brauw Blackstone Westbroek, Symphony, stadsdeelkantoor en De Cuserstraat), Riekerpolder (Atradius), Noord (IDTV), Centrum (stadsdeelkantoor), Oost/Watergraafsmeer (stadsdeelkantoor) en Oud West (stadsdeelkantoor). In de overige regiogemeenten gaat het onder meer om projecten in Amstelveen (KPMG); Haarlemmermeer (Microsoft en Dura Vermeer), Zaanstad (stadskantoor); Almere (diverse kleinere panden) en Haarlem (stadskantoor en stadion). Als de oplevering hierdoor vanaf 2008 weer gaat toenemen, zal dit kunnen gaan leiden tot een vertraging van het herstelproces om het overaanbod op de kantorenmarkt te kunnen wegwerken.
Omzetting van kantoren
In 2005 werd aan de regionale voorraad 65.000 m2 toegevoegd door omzetting vanuit andere functies (vooral bedrijfsruimte) naar kantoorruimte. Daarnaast werd 155.000 m2 aan de voorraad kantoorruimte onttrokken door omzetting naar andere functies (vooral studentenwoningen) en door sloop (om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen). Per saldo leidde de functiewijziging in de regio daarmee vorig jaar tot een onttrekking aan de voorraad van 90.000 m2. Omzetting naar kantoorruimte vond vooral plaats in Amsterdam Centrum. Onttrekking aan de voorraad vond grotendeels plaats in Amsterdam (vooral in Bos en Lommer, Slotervaart en Oost/Watergraafsmeer) en Haarlemmermeer.
Grootschalige verhuizingen in Amsterdam
Grootschalige verhuizingen stuwden de opname in de regio Amsterdam vorig jaar op. In Amsterdam was dat onder meer de verhuizing van ING naar Zuidoost (Centrumgebied) en het stadsdeelkantoor binnen Zuidoost (Hoofdcentrum), UWV naar Westpoort (Teleport), Waternet naar Oost/Watergraafsmeer (Overamstel), Houthoff en Boekel de Nerée binnen Zuideramstel (Zuidas) en Anthos naar Zuideramstel (Zuiderhof), Dell binnen Westpoort (Sloterdijk I), concentratie van Getronics PinkRoccade in Slotervaart (Staalmeesterslaan), verhuizing van het Ontwikkelingsbedrijf naar Centrum (Weesperplein), Dienst Werk en Inkomen naar Zuidoost (Amstel III) en Ahold naar Zeeburg (Oostelijke Handelskade). In de overige regiogemeenten ging het onder meer om verhuizing van de Rechtbank binnen Haarlem (Centrum), concentratie van UWV in Almere (Zakencentrum) en verhuizing van Oranjewoud binnen Almere (Gooise Poort), NUON (Schiphol-Rijk) en Surtronic naar Haarlemmermeer (Graan voor Visch) en BbNed (Beukenhorst) en Network Appliance (Schiphol-Rijk) binnen Haarlemmermeer, Ricoh Europe (Kronenburg) en EDS (Gondel) binnen Amstelveen en British American Tobacco (Handelsplein) naar Amstelveen.
