De kogel is door de kerk. Sinds de zomer heeft de wetgever de mogelijkheden tot ontwikkelen voor vastgoedfondsen met de fbi-status aanzienlijk verruimd. Ondanks het zicht op hoge ontwikkelmarges is er nog geen koortsachtige ontwikkelactiviteit bij de fondsen te bespeuren. De mogelijkheden worden voorzichtig afgetast. Ondertussen proeven ontwikkelaars zelf aan het beleggingsvak. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
De kogel is door de kerk. Sinds de zomer heeft de wetgever de mogelijkheden tot ontwikkelen voor
vastgoedfondsen met de fbi-status aanzienlijk verruimd. Ondanks het zicht op hoge ontwikkelmarges
is er nog geen koortsachtige ontwikkelactiviteit bij de fondsen te bespeuren. De mogelijkheden worden
voorzichtig afgetast. Ondertussen proeven ontwikkelaars zelf aan het beleggingsvak.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Door Rogier Hentenaar en Gabriëlle Klaver
Het heeft de branche bijna zes jaar lobbyen
gekost maar het is gelukt. Het is nu duidelijk
in hoeverre fiscale beleggingsinstellingen
(fbi’s) – dat zijn de meeste genoteerde
vastgoedfondsen – zelfstandig mogen ontwikkelen
zonder dat de voordelige fiscale
status waarbij men is vrijgesteld van de vennootschapsbelasting,
in gevaar komt. Die
aanpassing was broodnodig om de concurrentie
met de buitenlandse vastgoedfondsen
aan te kunnen gaan. Steeds meer landen
introduceren vergelijkbare gunstige fiscale
regimes, de zogenoemde Reits, voor de vastgoedbranche.
Liep Nederland aanvankelijk
voorop met de fbi, nu is de voorsprong op
zijn minst ingelopen door de buitenlandse
Reits. Uit het onlangs verschenen naslagwerk
over alle Reits in de wereld en hun
voorwaarden (een initiatief van Epra, het
platform voor Europese vastgoedfondsen),
zien we dat in veel landen de ontwikkelingsactiviteiten
al langer zijn toegestaan.
Ander vak
Wie nu verwacht dat de Nederlandse vastgoedfondsen
in de startblokken staan om
van de verruimde wetgeving gebruik te maken,
komt bedrogen uit. Weliswaar zagen
we dit jaar het samengaan tussen Unibail
– een ontwikkelaar van oorsprong – met
Rodamco en de grotere invloed die de Israëlische
ontwikkelaar/belegger Habas in
Nieuwe Steen verwierf, verder bleef het stil.
Volgens marktpartijen is het voor vastgoedfondsen
echter niet zo makkelijk om
zomaar op de stoel van de ontwikkelaar te
zitten. Een ontwikkelaar: ‘Er bestaan de nodige
verschillen tussen een ontwikkelaar en
belegger, het zijn twee culturen. Beleggers
letten op de cashflow en gaan verder niet zo
actief met hun bezit om. Een ontwikkelaar
stelt de opbrengstenkant centraal en zoekt
naar mogelijkheden om er meer uit te halen,
zelfs al is het object nu goed verhuurd.‘
Fondsen kunnen een ontwikkelafdeling
opzetten maar het duurt lang voordat het
een goedlopend machientje is. Dat is te
zien bij Redevco die moeizaam de transformatie
van belegger naar beleggende
ontwikkelaar doormaakt. Makkelijker lijkt
het om bestaande ontwikkelaars met hun
(grond)posities en expertise over te nemen,
maar dat lijstje is niet lang.
Ketenverlenging
Bij Wereldhave stelt Charles Bloema, hoofd
Investor Relations, dat het fonds al sinds
haar ontstaan ontwikkelt voor de eigen
portefeuille. ‘In Nederland kochten we tot
nu toe uitsluitend turn key projecten. Voor
onze pipeline van € 300 mln ontwikkelen
we alleen nu in België en de VS.’ Bij Corio
zegt ceo Jan de Kreij al jaren voor de eigen
portefeuille te herontwikkelen om de kwaliteit
van de portefeuille op niveau te houden.
Zo zal Corio binnenkort de herontwikkeling
van haar belegging in Hoog Catharijne
zelfstandig ter hand te nemen. De Kreij zegt
niet te aarzelen om voor zeer grote ontwikkelprojecten
joint ventures te sluiten met
ontwikkelaars. Ondertussen verkennen
ontwikkelaars ook de mogelijkheden van
ketenverlenging door het creëren van beleggingsfondsen.
Pure ontwikkelaars zoals AM
deden het als beursfonds slecht vanwege
de onvoorspelbaarheid van de ontwikkelwinsten.
Dit kan ondervangen worden met
eigen fondsen zoals Multi die samen met
Morgan Stanley in Centraal-en Oost-Europa
exploiteert. Ook OVG overweegt de start
van eigen fondsen. Als die fondsen groot
genoeg worden, zijn de ontwikkelrisico’s
daarin goed weg te diversificeren en hebben
beleggers uitzicht op de hoge ontwikkelmarges.
Het nieuwe fbi-regime
Verbeteringen of uitbreiding van
vastgoed door de fbi kan plaatshebben
indien de investering minder bedraagt
dan 30% van de WOZ-waarde
van het te (her)ontwikkelen vastgoed.
Wie verder wil gaan en grootschalige
her- of projectontwikkelingsactiviteiten
wil ontplooien voor de eigen portefeuille,
dient daarvoor een aparte
ontwikkelingsdochter op te richten die
op zichzelf belast is voor de vennootschapsbelasting.
Een belang in deze
projectontwikkelingsdochter zal geen
gevaar meer opleveren voor de status
van fiscale beleggingsinstelling.
