Eurocommercial Properties wil winkelcentrum Woluwe in Brussel overnemen en met 10.000 m² uitbreiden.
De een de Amsterdamse beurs genoteerde onderneming is daarover in exclusieve onderhandeling met de huidige eigenaar en heeft een due diligence laten uitvoeren. Dat heeft Eurocommercial Properties (EP) dinsdag bekend gemaakt.
Woluwe is gebouwd in 1968 en daarmee het oudste overdekte winkelcentrum van de Belgische hoofdstad. Het is gelegen in een van de rijkste voorsteden van de stad en wordt ontsloten door hoofdwegen, een eigen metrostation en bussen. Ook is er dit jaar een tramlijn geopend, met een halte direct buiten het centrum. Het trekt jaarlijks 6,5 mln bezoekers, heeft een verzorgingsgebied van meer dan een miljoen mensen. Dit gebied kent een zeer lage retaildichtheid van ongeveer 385 m² winkelruimte per 1000 mensen.
De overname past in het beleid van Eurocommercial om haar portefeuille van winkelcentra voortdurend te upgraden en geografisch te spreiden over Europa. Het betekent een terugkeer naar de Belgische markt via een fiscaal efficiënte REIT.
Winkelcentrum Woluwe
Het winkelcentrum wordt verhuurd aan grote internationale merken, waaronder Zara, H & M, Superdry, Calvin Klein en C&A. Eurocommercial wil 23.000 m² wvo kopen, inclusief het openbaar winkelcentrum, parkeerplaatsen en omliggende grond. AG Real Estate bezit het afzonderlijke Inno warenhuis van 12.000 m² op drie niveaus, de Match supermarkt van 2100 m² en vijf andere winkels.
De totale investering bedraagt ongeveer € 468 mln, met een aanvangsrendement van net minder dan 4%. Verwacht wordt dat de ondertekening van de koopovereenkomst eind november zal plaatsvinden met afronding en betaling in het eerste kwartaal van 2018.
Eurocommercial wordt geadviseerd over de transactie door het bedrijfsfinancieringsteam van de Belgische bank Degroof Petercam. CBRE en JLL handelen voor de verkopers.
Renovatie en uitbreiding
Eurocommercial ziet mogelijkheden om voetgangers, omzet en huurprijzen in Woluwe te verhogen en verwacht dat een geplande uitbreiding van 10.000 m², die 100% eigendom wordt van Eurocommercial, het totale rendement zal verbeteren. De renovatie start snel na de overname, de uitbreiding volgt als de definitieve planning en bouwvergunningen is verkregen worden.
Assetrotatie
De aankoop zal worden gefinancierd via het verkoopprogramma van Eurocommercial, dat tot nu toe € 100 mln in 2017 heeft gegenereerd. Dit dankzij de net afgeronde verkoop van 74 rue de Rivoli in Parijs (tegen een nettowinst van 3%) en Mellby Centre in Zweden. Verdere verkoop van vastgoed volgt in Italië, Frankrijk en Zweden.
Financiering
De aankoop van Woluwe wordt gefinancierd door een lening van 18 maanden, gezamenlijk door ABN Amro en ING verstrekt. waarvan 50% zal omzetten naar een hypotheeklening van zeven jaar, tegen een vaste rente die naar verwachting onder 2% zal liggen. Door de aankoop wordt de loan to value van Eurocommercial 47%. Echter, als het verkoopprogramma is afgerond zal de LTV iets boven 40% uitkomen.
