Erflaters van twee decennia: De ESG-uitvinders van Unibail-Rodamco

In dit jubileumjaar speurt PropertyNL naar erflaters die hun stempel op het vastgoed zetten: Joost Bomhoff – lid van de raad van bestuur van Rodamco en daarna Unibail-Rodamco – was de eerste die zich fulltime ging bezighouden met wat nu mondjesmaat doordringt in de haarvaten van het vastgoed: ESG (environmental, social and corporate governance). Arjan Keijzer ontwikkelt zijn ‘erfgoed’ wereldwijd verder, onder meer bij Simon en Klépierre.

Een groot gevecht
Voor veel dealmakers in het vastgoed is ESG nog steeds synoniem met vaag geneuzel in de marge. ‘Het grote gevecht’ luidt de veelzeggende titel van de recente, vuistdikke biografie van Unilever-baas Paul Polman van de hand van Jeroen Smit. Als Polman al struikelde binnen Unilever, een concern dat gewend is voorop te lopen, is ESG dan niet nog moeilijker aan de man te brengen in de vastgoedsector? Waarom slaagde Bomhoff wel, waar Polman faalde? Waarom heeft Keijzer een bloeiende praktijk, terwijl initiatieven bij Unilever als een nachtkaars uitgaan? Dat zijn de vragen waar we een antwoord op willen krijgen, want net zoals veel lezers is de redactie beducht voor ‘groene’ verhalen die achteraf ‘greenwashing’ blijken te zijn.
Ruim tien jaar terug ontwikkelden PropertyNL, PropertyEU en de Expo Real in Duitsland de ‘Green Thinker Award’, waarbij een internationale jury het kaf van het koren moest scheiden. Bomhoff (en uit Nederland Coen van Oostrom en de toenmalige leiders van Multi, ING Real Estate en Redevco) werden samen met negen buitenlandse partijen genomineerd. Uiteindelijk won het Portugese Sonae Sierra een afgrijselijk onhandige groene maquette van tien meter doorsnee, maar dat mocht de lof voor het initiatief niet drukken.
Het initiatief kreeg in Nederland een vervolg dat nog steeds bestaat: de Green Leader Award, die PropertyNL samen met de Dutch Green Building Council en de Provada uitreikt. Een award is een begin; het halen van harde doelstellingen en opname in een onafhankelijke index zijn de vervolgstappen, die Bomhoff heeft gezet.

ESG als erfgoed
Als we Bomhoff benaderen, is hij net bezig met onderhoudsplannen voor museum Beelden aan Zee in Scheveningen. Het is illustratief voor Bomhoff: altijd actief (maar nu als vrijwilliger) en volger van alle marktturbulenties. ‘Zijn’ club Unibail-Rodamco-Westfield is daarvan een voorbeeld, maar hij weigert commentaar te geven op de jojo-koers van URW, die op het moment van schrijven net weer eens een duikeling maakt na de presentatie van de jaarcijfers. Zijn erfgoed is ESG.
Bomhoff: ‘Na de fusie van Unibail en Rodamco in juni 2007 ben ik binnen de raad van bestuur belast met business development en op mijn eigen verzoek met sustainability.’ Zowel Unibail als Rodamco had daarvoor elk zijn eigen beperkte duurzaamheidsinitiatieven, maar ze rapporteren er in die tijd nauwelijks over.
Begin 2008 trok Bomhoff een fulltime business-analist aan, Arjan Keijzer. ‘Hij had kennis van ESG, om dat te ontwikkelen en implementeren.’ Keijzer begint na al die jaren met een bekentenis: ‘Eerlijk gezegd had ik die kennis toen nog helemaal niet. Ik heb twee studies gedaan aan de Erasmus Universiteit (Financieel Recht en Internationale Economie) en was werkzaam bij de universiteit, maar eigenlijk bestond er geen vakgebied ESG. Ik had wel direct een klik met Joost en het leek me leuker om kennis in de praktijk te testen, dan wetenschappelijk onderzoek te doen.’

Meer dan een hobby
Het was toentertijd bij beursfondsen en in ieder geval bij Rodamco niet zo gebruikelijk om business-analisten in dienst te nemen, zegt Bomhoff. ‘Ik dacht: als ik ‘sustainability’ in de organisatie wil implementeren en wil voorkomen dat ze het louter als mijn hobby zien, dan moet ik met concrete projectvoorstellen komen. Ik had geluk: bij Unibail was, anders dan bij Rodamco, de inzet van business-analisten wel gebruikelijk. Dat kwam door Unibail’s portefeuille. Rodamco had een internationale, over 14 landen verspreide, grootschalige winkelcentrumportefeuille, maar nergens een dominante positie. Van Unibail konden we veel leren, omdat zij een enorme kennis en ervaring hadden met winkelcentrummanagement in één specifieke markt, de Franse. Zo loonde het de moeite om alle huurders te analyseren. Bij een mogelijke huurverlenging van bijvoorbeeld een juwelier wisten zij precies wat juweliers in vergelijkbare winkelcentra hadden omgezet per m² en of een huurverlenging met de bestaande juwelier een langetermijn-aanwinst zou zijn voor het winkelcentrum of niet. Daar hadden wij bij Rodamco nog geen analisten voor, maar toen ik met het idee kwam om een business-analist aan te nemen om onderzoek te doen naar ESG-doelstellingen, keken ze er niet van op.’ Zo kreeg Keijzer een plaats in de gelederen van de grootste winkelcentrumbezitter van Europa, Unibail-Rodamco.

Ambitieuze doelen
Bomhoff legt uit wat les één is in zo’n proces: ‘Formuleer ambitieuze kortetermijndoelstellingen, dan creëer je een gezamenlijke uitdaging. Onze doelstelling was als leidend beursgenoteerd Europees vastgoedfonds ook leidend te worden in de sector op het gebied van ESG. Alleen moesten we duidelijk maken wat dat ‘leidend’ inhield, want er waren geen uniforme richtlijnen. We hebben ingezet op ‘best practises’, maar dan heb je behoefte aan een benchmark. Daarom besloten we om de Dow Jones Sustainability Index als referentie te nemen.’ Deze wereldwijde index (met als inzet ‘environmental, social and economic dimensions’) sprak tot de verbeelding in het bestuur en bij de aandeelhouders. Dit ging ergens over: de waardering en verhandelbaarheid van het fonds. ‘Arjan en ik gingen in alle regio’s presentaties geven over milieudoelstellingen: binnen 5 jaar 20% minder energiegebruik en 20% minder watergebruik, en binnen 10 jaar 40% minder CO2-emissies. Daarmee ebde de angst voor persoonlijk gehobby weg.’
Het hielp volgens Keijzer ook dat Bomhoff, als coo van Rodamco, het ‘operational management’ van veel winkelcentra persoonlijk kende, omdat hij veel winkelcentra in Frankrijk en Spanje had aangekocht. De medewerkers waren geïnteresseerd in de plannen en leverden zelf ook een bijdrage. Keijzer: ‘Uit mijn analyse bleek dat de meest aansprekende resultaten op korte termijn te behalen waren uit besparingen op energiegebruik. Dat kwam doordat energieconsumptie niet proactief werd gemanaged. Het zat verstopt in de beheerkosten. Zowel huurder als verhuurder zag de energiekosten als een gegeven en niet als een te managen onderdeel van de exploitatiekosten.’

Dalende kosten
Bomhoff kon op basis van zijn ervaringen bij Rodamco de raad van bestuur ervan overtuigen dat de invoering van een ESG-strategie met een focus op energiebesparing en transparantie geen geld hoefde te kosten. ‘Ik legde de nadruk op een materieel kostenvoordeel door een uitbreiding van de werkzaamheden van het winkelcentrum-management. We gingen het energiegebruik van onze winkelcentra en kantoren monitoren en heel bewust inregelen met behulp van de bestaande regelapparatuur en installaties. Daardoor begonnen van hoog tot laag mensen in de organisatie het een sport te vinden om efficiënt met energie om te gaan.’
Daardoor daalden de energiekosten en dus de servicekosten. Door de lagere servicekosten daalden de huisvestingkosten van de huurders. Daardoor kregen de verhuurmanagers een mogelijkheid om te onderhandelen over hogere huren. Dat was zodoende in aanvulling op de besparingen op energiekosten een nieuw middel voor waardecreatie op de lange termijn. ‘Door regionaal te monitoren bepaalden wij ‘best practises’ voor de hele onderneming. Tegelijkertijd koppelden we doelstellingen voor energiebesparing aan de bonussen van de winkelcentrum- en property-managers. In het begin is het makkelijk scoren: in twee jaar tijd daalde het energieverbruik met 12% en het watergebruik met 11%.’
Na de eerste aantoonbare interne successen volgden er snel meer. ‘Doordat we in elke regio duurzaamheidteams formeerden, ontstond er een vliegwieleffect. Daarbij kregen we steeds meer oog voor het overmatig energiegebruik door huurders. Het energiegebruik van huurders bedroeg circa 75% van het totale energiegebruik van een overdekt winkelcentrum. De volgende stap was de introductie van ‘green leases’. Het effect daarvan was dat huurders hun energiegebruik met ons gingen delen, waardoor we een specifiek beeld kregen van het individuele en daarmee samenhangende totale energieverbruik van een winkelcentrum en in overleg met de huurders energiebesparingsmaatregelen voor het hele winkelcentrum konden initiëren.’

Hollanders versus Fransen
Terwijl Bomhoff en Keijzer scoorden, morden de media, net als nu bij Air France–KLM, over de tegenstellingen tussen de Hollanders van Rodamco en de Fransen van Unibail. Bomhoff duidt tijdens het gesprek de Frans/Nederlandse deal als ‘fusie’, terwijl de media spreken over een ‘overname’. Commissarissen en bestuur zijn inmiddels ‘verfranst’. Eind vorig jaar verliet de laatste Nederlander het bestuur (cfo Jaap Tonckens).
Bomhoff vertelt echter dat hij bij Unibail-Rodamco geen tegenwerking heeft gehad, maar unanieme steun heeft gekregen voor de ESG-strategie. ‘Ook van de landenmanagers en zeker in het hoofdkantoor in Parijs, zoals Arjan al opmerkte. Er was veel enthousiasme en ambitie bij de lokale teams om aan ESG-initiatieven mee te werken en ‘best practices’ te delen.’
Beleggers reageren tot op de dag van vandaag verschillend. ‘Wij kregen veel waardering van Europese institutionele beleggers voor onze ESG-initiatieven. In Nederland spelen APG en PGGM daar toen en ook nu een grote rol in. Er was sprake van een groot aantal lokale indices waaraan ze moesten meedoen. Europese institutionele beleggers werden blij dat zij aan hun achterban konden laten zien dat ze met ESG bezig waren. Institutionele beleggers uit de US toonden initieel echter weinig tot geen belangstelling voor onze ESG-initiatieven.’
Terwijl sommige outsiders dachten dat hij een slachtoffer was van de overname, kijkt Bomhoff met veel plezier terug. ‘Ik kan het iedereen aanbevelen om de laatste jaren voor je pensioen in de organisatie een stap opzij te doen en je kennis en ervaring aan te wenden om iets vernieuwends voor de onderneming te ontwikkelen. Ik ben in 2011 met pensioen gegaan, maar de aandacht voor ESG wordt gelukkig voortgezet binnen Unibail-Rodamco-Westfield en met Arjan ook daarbuiten.’

Eigen bedrijf
Keijzer verliet Unibail-Rodamco net voor Bomhoff. Hij wilde een wereldreis maken. Zijn werk zat erop: Unibail-Rodamco bereikte de 47ste plaats van de Global 100 most sustainable corporations in the world en is tot op de dag van vandaag vertegenwoordigd in tientallen benchmarks en indices die te maken hebben met ESG. Hij bemoeide zich actief met de EPRA, de vereniging van Europese genoteerde vastgoedbedrijven, waarvan de vroegere Unibail-baas Léon Bressler bestuurslid is geweest. Bressler was de aanvoerder van de activistische beleggers die afgelopen jaar het bestuur van URW naar huis stuurden en zit nu weer in het bestuur. De EPRA werkt met een eigen index en kenniscentra aan de professionalisering van de vastgoedfondsen.
Toen Keijzer wilde vertrekken, werd hij door verschillende bedrijven uit zijn netwerk gevraagd om hen te ondersteunen bij de implementatie van ESG. Daardoor startte hij zijn eigen bedrijf op: UpCycle Consultancy. ‘Wij ondersteunen vastgoedorganisaties door hen te upcyclen naar een organisatie die beter, slimmer en duurzamer opereert, met bestaande middelen.’ Sindsdien wordt hij overal gevraagd en is de wereldreis er nog steeds niet van gekomen.
De vraag wie het goed en slecht doen op zijn vakgebied, beantwoordt hij liever niet. ‘Bij die laatste categorie ben ik namelijk nog steeds adviseur’, grapt hij. Zeker is wel dat hij zijn ervaringen met Unibail-Rodamco in praktijk brengt bij onder meer Amerikaanse partijen zoals Essex Property Trust (met appartementencomplexen aan de westkust van Amerika) en Simon Property. Simon bezit onder andere winkelcentra die destijds nog eigendom waren van Rodamco en is een van de kandidaten bij de voorgenomen verkoop van Amerikaanse winkelcentra van Unibail-Rodamco-Westfield.
Daarmee lijkt de cirkel rond, maar Keijzer wijst op de toekomst. ‘Het verzamelen en begrijpen van big data wordt steeds belangrijker. Vroeger vergeleken we risico’s, nu gaan we naar een situatie dat we door data-analyse risico’s voorspellen, zoals wanneer een huurder niet gaat betalen. Er komen bovendien ook nieuwe banen bij binnen de vastgoedmarkt op het gebied van datamanagement en het actief ondersteunen van stakeholders. Vroeger ging je huurders bezoeken, nu heb je hun data. Vroeger kende je de looptijd van het huurcontract, maar nu weet je de kans op verlenging en de potentiële huur.’
Hij legt uit dat er ook nieuw leiderschap opkomt. ‘De nieuwe bestuurders van vastgoedbedrijven in de 21e eeuw begrijpen ESG beter en hebben hun eigen persoonlijke drijfveren om een positieve stempel te drukken op het milieu en de maatschappij – en binnen hun organisaties willen ze hier invulling aan geven door een unieke ESG-strategie uit te rollen. Juist hier zien we differentiatie in de vastgoedmarkt, waar wij met UpCycle voor expertise en ondersteuning worden gevraagd.’
Vroeger waren bedrijven trots op het outperformen van een benchmark of het verkrijgen van een gebouwcertificaat. Nu scoren de meeste vastgoedfondsen al goed binnen deze benchmarks en krijgen velen het label ‘groen’. ‘Maar wil je als management een stap verder, dan moet je je profileren met uniek werkgeverschap en zul je de specifieke positieve sociaal-economische impact van je organisatie en vastgoed verbeteren. Dat is waar institutionele beleggers het management in de toekomst meer en meer op gaan beoordelen, aangezien bij deze groep beleggers ook het bestuur wordt vernieuwd en ook hier een professionaliteitsslag plaatsvindt op het gebied van ESG.’
Daarmee zorgt Keijzer bij andere vastgoedbedrijven voor een vervolg op de basis van environmental, social and corporate governance die Bomhoff bij Unibail-Rodamco heeft gelegd.

Initiatieven duurzaamheid
2006    Eerste duurzaamheid initiatieven bij Rodamco
2007    Werving Arjan Keijzer als business-analist ESG
2008    Overall duurzaamheidtarget: opname in de Dow Jones Sustainability Index, DJSI
2008    Implementeren targets voor reductie van energiegebruik, watergebruik en CO2-emissies
2008    Publicatie eerste Corporate Sustainability Report 2007 (is na te lezen op website URW)
2008    Opname in DJSI
2009    Inzicht ‘energy is not a given but a cost’ leidt tot 12% minder energiegebruik
2009    Introductie ‘green leases’ voor samenwerking bij vermindering energiegebruik
2010    Unibail-Rodamco ontvangt als eerste een Breeam Excellent-certificaat.
2011    Unibail-Rodamco gaat over tot externe verificatie ESG-resultaten door EY

Checklist tegen energieslurpers
- Geen 24-uurs-verlichting in ondergrondse parkeergarages bij incidenteel gebruik ’s nachts
- Winkelcentra buiten openingstijden niet verwarmen of koelen ten behoeve van het schoonmaken
- Onderscheid maken tussen sfeer- en functionele verlichting in verschillende jaargetijden
- Zomers mechanisch koelen van winkelcentra naar 5°C onder de buitentemperatuur in plaats van naar standaard 22°C
- Zomers natuurlijk afkoelen in de avonduren door het openen van bestaande rookafvoerramen in de lichtkoepels van winkelcentra
- Samenwerken met alle partijen (beheerders, technisch beheer en huurders) – het gaat uiteindelijk om de gezamenlijke impact op het milieu