Eindhoven is binnen Noord-Brabant de grootste trekker voor aankopen in de recreatieve sector, blijkt uit het Koopstromenonderzoek 2021. Het centrum laat de binnensteden van Breda, ’s-Hertogenbosch en Tilburg hiermee achter zich.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
Uit de harde cijfers van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO) blijkt dat in Eindhoven het aantal winkels in de recreatieve sector sinds 2016 behoorlijk is afgenomen: van 276 (2016) naar 222 verkooppunten (2021). Bij het aantal bedrijven in de dienstverlening is er juist een toename te zien van 97 naar 111 vestigingen. Ook het aantal horecabedrijven is toegenomen, van 249 (2016) naar 308 (2021).
De leegstand fluctueert. Betrof het in 2016 87 panden, in 2018 waren het er 61 en in 2021 bedroeg het aantal leegstaande panden 90. Dat is sinds 2018 een behoorlijke toename, maar sinds 2016 slechts gering.
Een bezoek geeft inzicht in de aantrekkelijkheid van deze binnenstad. Het eerste wat opvalt, is dat de binnenstad voor een belangrijk deel na WO II tot stand gekomen is. De wederopbouwperiode is hier goed zichtbaar en laat ook fraaie iconen van zijn tijd zien.
Nadat Eindhoven op 18 september 1944 bevrijd werd, voerden de Duitsers op 19 september 1944 nog een bombardement uit, dat zijn doel niet miste. Gevolg is dat de ‘knusse gezelligheid’ die historische steden vaak bieden, in Eindhoven relatief beperkt is. Deze situatie biedt echter ook kansen; er kan en mag meer en op een andere wijze gebouwd worden, omdat er minder monumentale panden in het centrum staan, en dat is dan ook te zien.
Demer en Rechtestraat
Komend vanuit het station loop je zo de Demer op, de lokale A1-straat waar veel filiaal- en grootwinkelbedrijven gevestigd zijn. Op de hoek van de Demer en het 18 Septemberplein staat een prachtig gerenoveerd pand, waarin C&A en Hema gevestigd zijn. Het pand valt op, doordat er bij de renovatie verschillende creatieve ingrepen gedaan zijn bij de raampartijen. Daarnaast vormen imposante glazen lichtbakken aan de gevel een ware blikvanger. Kortom, een mooie entree voor de hoofdwinkelstraat. Hier zijn onder andere Stradivarius, Only, Sacha, Superdry, Kiko Milano, Pull & Bear, The Sting, WE Fashion en Douglas en Ici Paris gevestigd. Ook zijn er winkels van een aantal local heroes, zoals een speciaalzaak voor pakken en kostuums (Best Business) en een exclusieve juwelier (Pijnenburg Juweliers). Een vestiging van Amac is een belangrijke trekker. Zeker wanneer er een nieuwe Apple gadget uitkomt, staan hier rijen klanten voor de deur.
In het verlengde van de Demer loopt de Rechtestraat, die qua aanbod vergelijkbaar is met de Demer. Hier bevinden zich vestigingen van onder andere Mango, Tommy Hilfiger, Costes Women, VanHaren Schoenen, Casa, Blokker en Monki. Deze twee straten vormen duidelijk het historisch ontstane A1-gebied.
Hooghuisstraat
De Hooghuisstraat is een zijstraat van de Rechtestraat en een ware verrassing door zijn presentatie. De straat doet zijn naam eer aan. Er bevinden zich verschillende formules in het hogere marktsegment, zoals Paul Warmer, Depeche, Liu.Jo, The Society Shop, Twinset, Bang & Olufsen en Skins Cosmetics. Ook voor merken als Prada, Calvin Klein en Gucci kun je hier terecht.
Deze straat valt niet alleen op door zijn aanbod, maar ook omdat de openbare ruimte zo goed verzorgd wordt. Marco Karssemakers, beleidsadviseur detailhandel, horeca & vrijetijdseconomie bij de gemeente, vertelt dat veel van de panden hier in handen zijn van één vastgoedeigenaar. Hij hecht waarde aan goede formules in een daarbij passende straat, en dat is te zien. Er staan hier speciaal voor deze straat ontworpen plantenbakken met goede en gezonde grote olijfbomen. Aan de ene zijde van de bak herkennen we de drie golfjes die de ‘Eindhoven vibe’ vertegenwoordigen, aan de andere zijde staat ‘Hooghuisstraat’.
Vestdijk
De Vestdijk begrenst het historische centrum. Hier lag in de 16e eeuw een stadsgracht. Op dit moment vervult de Vestdijk de functie van aanloopstraat. Ter hoogte van het 18 Septemberplein is Primark gevestigd.
Aan diezelfde Vestdijk ligt een bijzonder woon- en werkcomplex, Medina, dat in 1999 is opgeleverd. Het project biedt ruimte aan woningen, ateliers en commerciële activiteiten. Wat dit complex zo bijzonder maakt, is dat het helemaal groen is. Zowel verticale als horizontale beplanting maken deze plek een groene oase in de Eindhovense binnenstad, een plek om tot rust te komen. Het complex wordt zichtbaar uitstekend onderhouden door de VvE.
De Bergen
Een deel van het centrum, ten zuidwesten van het kernwinkelgebied, heet De Bergen. Dit is een van de oudste wijken van Eindhoven, die tijdens WO II gespaard is gebleven. Deze wijk bevindt zich buiten de oorspronkelijke omwalling. De Keizersgracht waaraan deze wijk grenst, is hiervan een stille getuige. We treffen karakteristieke panden en historische straatjes. De wijk dankt zijn naam aan de zandheuvels waarop hij gebouwd is. De Bergen vormen het Quartier Latin van de Eindhovense binnenstad, met unieke winkels en bijzondere horecaconcepten.
Heuvel Eindhoven
Daarnaast omvat de binnenstad een aantal winkelcentra. Zo is Heuvel Eindhoven (voorheen Heuvel Galerie) gerealiseerd op de plek waar eerder het Heuvel Ziekenhuis stond, grenzend aan de Vestdijk en aan de Markt. Dit mixed-use centrum is ontwikkeld door MAB en is in 1992 geopend. Het overdekte winkelgedeelte van het centrum kent drie lagen. De kelder, met vestigingen van TK Maxx, Intersport en H&M, is in 2016 herontwikkeld. Ook bevinden zich hier de openbare toiletten en een grote parkeergarage voor auto’s (Q-Park) en fietsen.
Heuvel Eindhoven heeft op de begane grond een goed aanbod van vooral filiaal- en grootwinkelbedrijven als Gerry Weber, Tamaris, H&M, TK Maxx, Nespresso, Open 32, Bijou Brigitte, Gabor, Guess, Hugo Boss, Hunkemöller, Intersport, Lucardi, Bodyshop en Van Uffelen. Het centrum wordt uitstekend onderhouden en ligt er tiptop bij.
Een groot deel van de verdieping wordt momenteel doorontwikkeld tot aanvullende functies zoals kantoor, sport en leisure dan wel retail, die vanaf de begane grond intern ontsloten worden. Bij belangrijke events zoals de Dutch Design Week wordt de verdieping ook actief ingezet.
Piazza Center
Piazza Center bevindt zich op een strategische plek, tegenover het Centraal Station van Eindhoven en naast de Bijenkorf, aan het 18 Septemberplein. Dit winkelcentrum opende in 2004 zijn deuren en is een ontwikkeling van William Properties. Het is opvallend door de vrijwel volledige transparantie. Er zijn drie verdiepingen en die kun je alle drie zien als je binnenkomt.
Er bevinden zich grotendeels filiaal- en grootwinkelbedrijven, zoals Decathlon, Ici Paris, Esprit, H&M, Mediamarkt, Perry Sport, WE Fashion en Zara. Daarnaast zit er een aantal lokale ondernemers, zoals Le Roman voor gala- en avondkleding en 5611, waar onder andere de merken Scotch & Soda, Calvin Klein en Supertrash verkocht worden. Ook de horeca is goed vertegenwoordigd met onder andere een vestiging van La Place en Dunkin Donuts. Piazza Center is qua invulling volledig complementair aan buurvrouw de Bijenkorf.
De Blob
Aan het 18 Septemberplein bevindt zich een heel bijzonder gebouw, De Blob. Voor het ontwerp tekende Massimiliano Fuksas, een beroemde Italiaanse architect, die eerder ook Piazza Center had ontworpen. Het hypermoderne gebouw is in 2010 officieel geopend en Sissy Boy heeft hier een flagshipstore gevestigd, die zeker voor de winkelliefhebber de moeite van een bezoek waard is.
De Blob wordt vergezeld door een kleiner gebouw met hetzelfde design van staal en glas aan de andere kant van het 18 Septemberplein. Dit gebouw is door een andere architect ontworpen en draagt de naam de Bubble. America Today heeft hier een fraaie winkel gevestigd.
Met deze invulling van vooral het 18 Septemberplein is te zien hoe ambitieus Eindhoven is en hoe de stad zich zichtbaar waarmaakt als stad van technologie, design en kennis. En dat op het 18 Septemberplein, waarvan de naam verwijst naar de bevrijding op 18 september 1944.
Leegstand
Het KSO geeft aan dat de leegstand in de binnenstad van Eindhoven ten opzichte van 2018 fors gestegen is. Ten opzichte van 2016 gaat het echter maar om een toename van drie units. Het aantal leegstaande m² is wel behoorlijk gedaald. Bedroeg dit in 2016 15.900 m², in 2018 was dat 12.400 m² en in 2021 (peildatum KSO) nog maar 10.700 m².
Vanaf de straat is er geen ernstige leegstand te zien. Aan de Demer en Rechtestraat staat incidenteel een pand leeg, en helaas is er weinig tot niets aan de presentatie gedaan. Dat geldt ook voor andere straten. De mate van leegstand is echter niet echt in het oog springend. Alleen de verdieping van de Heuvel staat helemaal leeg, zoals eerder vermeld.
Ambitieuze gemeente
De gemeente Eindhoven is heel ambitieus met het centrum. Er staan grote plannen op stapel, die voor een deel al uitgevoerd zijn of worden. Het zijn er te veel om ze in het kader van dit artikel allemaal uit te werken, maar sommige mogen niet onopgemerkt blijven. Vera Gielen, gebiedsmanager centrum bij de gemeente, toont de plannen en ambities op een dynamische maquette.
De stad Eindhoven groeit. Er komt meer werkgelegenheid en het inwonertal neemt de komende jaren flink toe. Het Stationsgebied, dat de naam Knooppunt XL draagt en zich uitstrekt tussen het PSV-stadion en de Dommel, gaat plek bieden aan 6000–7000 nieuwe woningen. Het gebied telt nu 200 inwoners, maar straks zijn dat er 15.000. Dit betekent een serieuze uitbreiding van het economisch draagvlak voor het centrum. Dit kan van invloed zijn op de toekomstige ontwikkeling van de binnenstadseconomie. Mogelijk wordt door deze ontwikkeling ook de druk op de binnenstad verhoogd, zodat er opnieuw een schaarste situatie ontstaat, zoals gesuggereerd wordt in het onderzoek van Syntrus Achmea en Bureau Stedelijke Planning ‘Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19’.
Inrichting openbare ruimte
Daarnaast wordt de openbare ruimte volledig nieuw ingericht. Daarbij denkt de gemeente aan de lange termijn. Kabels en leidingen worden verplaatst, zodat er bomen in de straten gepland kunnen worden. De maquette laat een groene Demer zien. De nieuwe inrichting bestaat uit een combinatie van tegels, asfalt en groen. Bij het Stratumseind is inmiddels een begin gemaakt.
De ring rond het centrum, die zich vooral bevindt op en langs de oorspronkelijke stadswallen, wordt geheel opnieuw ingericht. Brede asfaltstroken voor drie rijbanen worden vervangen door meer ruimte voor langzaam verkeer en groen. De rijbaan wordt een stuk smaller.
Bij alle plannen heeft de gemeente Eindhoven klimaatadaptatie en duurzaamheid hoog in het vaandel staan, wat het centrum toekomstbestendig maakt.
Intensieve samenwerking
In de binnenstad is in 2017 de bijdrage voor de BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) ingevoerd. Het gaat om een gecombineerde BIZ voor en door eigenaren/verhuurders van onroerend goed en gebruikers/huurders daarvan. Dit jaar stemde een ruime meerderheid van de eigenaren en gebruikers opnieuw voor de BIZ. Deze is nu tot en met 2026 geborgd.
Eugène van Gerwen, begeleider van de binnenstedelijke samenwerking, vertelt dat de Eindhovense binnenstad een langdurige traditie van een goede samenwerking kent tussen ondernemers, horeca en detailhandel en de BIZ en de gemeente.
Horeca en detailhandel zijn goed georganiseerd per deelgebied en overkoepelend, zodat iedereen erbij betrokken kan zijn. Onlangs is de Stichting Binnenstad Eindhoven opgericht om de integraliteit te bevorderen. Ook de culturele en creatieve sector zijn nu aangesloten.
Van Gerwen is de verbinder tussen alle organisaties en initieert en faciliteert verschillende overleggen. De overlegstructuur is helder en overzichtelijk. Er is een bestuurlijk overleg binnenstad op strategisch niveau, waar het gemeentebestuur en bestuurders van de ondernemersverenigingen aanschuiven. In het platform binnenstad vindt tactisch overleg plaats tussen vertegenwoordigers van ondernemersverenigingen en faciliterende partijen. En er is een overleg over de uitvoering van de projecten en acties die voortvloeien uit de gezamenlijke agenda, waarbij sprake is van publiek–private samenwerking.
De conclusie kan alleen maar zijn dat in Eindhoven alle betrokken partijen écht intensief en gestructureerd samenwerken om de binnenstad vitaal en veerkrachtig te houden.
Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het zesde in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en in mei, juni en augustus kwamen de stadscentra van respectievelijk Utrecht, Amsterdam en Den Haag aan bod.
