Veel Duitse open end fondsen gaan tot liquidatie over. Hierdoor hangt voor € 3 mrd aan vastgoed boven de Nederlandse markt Door Elvan Bayraktaroglu PropertyNL Magazine nr. 9, 4 juni 2012
Veel Duitse open end fondsen gaan tot liquidatie over. Hierdoor hangt voor € 3 mrd aan vastgoed boven de Nederlandse markt
Door Elvan Bayraktaroglu
PropertyNL Magazine nr. 9, 4 juni 2012
Van de 44 Duitse open end fondsen zijn er twaalf ‘bevroren’ of al geliquideerd. In totaal hebben deze fondsen voor ongeveer € 25 mrd aan vastgoed. In totaal zijn deze 44 fondsen goed voor ongeveer € 85 mrd aan vastgoed, hiervan staat bijna een derde aan het voorportaal van opheffing. Jones Lang LaSalle schat dat hierdoor voor circa € 3 mrd aan vastgoed boven de Nederlandse markt hangt.
De meest recente slachtoffers zijn CS Euroreal van Credit Suisse Asset Management en Immosolutions real estate fund, van Axa Investment Managers Deutschland. Maandag 21 mei werd CS Euroreal voor één dag geopend. Participanten besloten hierop meer dan 25% van het fondsvolume uit het fonds terug te trekken, waardoor er niets anders op zat het fonds op te doeken. Het CS Euroreal fonds heeft een omvang van ruim € 6 mrd waarvan zo’n € 675 mln aan assets in Nederland. Het grootste object van CS Euroreal in Amsterdam betreft kantoorgebouw Acanthus van 41.200 m² in Zuidoost. Acanthus stond in 2010 voor € 177 mln in de boeken. Het fonds kocht het pand in 2006 voor € 173,2 mln. Het open end fonds is twee jaar gesloten geweest. Volgens de Duitse wetgeving, waar de fondsen onder vallen, is de aanbieder verplicht na twee jaar weer een dag te openen. Dan volgt een beslissing over weer openstellen voor nieuwe investeerders of liquideren.
Nadat eerder al het fonds Axa Immoselect voor de bijl ging, besloot Axa Investment Managers eind mei eveneens over te gaan tot liquidatie van het Axa Immosolutions real estate fund. Anders dan bij Axa Immoselect heeft dit fonds, met een waarde van € 350 mln, geen vastgoed in Nederland. De investmentmanager wil alle acht objecten voor 11 mei 2015 verkopen.
Volgens het rapport van IVG Research Lab staan er voor dit jaar nog twee ‘bevroren’ Duitse fondsen op de lijst om voor één dag open te gaan. Dat is het 3 Sector Real Estate fonds met € 344 mln aan assets van UBS. Deze zal 6 oktober 2012 voor een dag open gaan. De ander betreft Degi German Business met een totaal volume van ruim € 240 mln die eind november voor een dag zal openen. Minstens 11 fondsen zijn inmiddels in liquidatie. De bedoeling is dat de meeste van deze fondsen voor 2015 worden ontbonden. Volgens het rapport van IVG zorgt deze tijdsdruk er voor dat de panden in de twee grootste fondsen tegen een discount van 30% worden verhandeld. In Nederland staan de prijzen onder druk als gevolg van de leegstand in de kantorenmarkt. Er zijn echter ook Duitse fondsen, zoals Realis en Union Invest, die juist willen investeren in Nederland. Dit zijn gesloten fondsen die uitsluitend optreden namens institutionele partijen.
Met ingang van 1 januari 2013 zijn er op Duitse open end fondsen nieuwe regels van toepassing. De minimale periode van deelname betreft twee jaar voor nieuwe investeerders. en een opzegtermijn van minimaal een jaar. Als gevolg hiervan zullen institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars, die niet langer dan zes maanden in deze fondsen mogen investeren, deze open end fondsen mijden. Wel kunnen deze partijen indirect in vastgoed investeren door premies te parkeren bij de zogeheten Duitse Spezialfondsen. Voor de huidige in problemen geraakte Duitse open end fondsen komt deze nieuwe regeling echter te laat.
Duitse fondsen in liquidatie
SEB ImmoInvest: € 6300 mln
CS Euroreal: € 6100 mln
KanAm Grundinvest: € 3900 mln
Axa Immosolutions: € 350 mln
Axa Immoselect: € 2500 mln
Degi International: € 1500 mln
Degi Europe: € 919 mln
TMW Immobilien Weltfonds: € 729 mln
Morgan Stanley P2 Value: € 706 mln
Degi Global Business: € 237 mln xKanAm US-GrundInvest: € 75 mln
