Met de verkoop van ruim 20 panden kan de winkelketen WE Fashion worden versterkt. Na een eerdere daling lijkt de omzet nu gestabiliseerd
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 31 augustus 2018
Een van de grootste beleggingsdeals van afgelopen zomer onderstreept dat vastgoedhandel voor sommige retailers een belangrijke nevenactiviteit is geworden. Ronstreet Properties heeft een pakket met winkels op A1-locaties verkocht aan ASR Real Estate voor een totaalbedrag van € 94 mln. Hiermee heeft Ronstreet, de vastgoeddochter van WE International, op vier panden na zijn volledige winkelportefeuille afgestoten.
Via deze aankoop krijgt het winkelfonds van ASR Real Estate meer dan 20 winkelpanden in handen in de grootste en grotere steden. Alleen Rotterdam ontbreekt in het rijtje. In de meeste panden is een winkel van WE Fashion gevestigd, maar bijvoorbeeld Levi’s en Van Dalen Schoenen behoren ook tot de huurders.
De eigenaar van modeketen WE, Ronald de Waal, slaat zijn slag op een moment dat de Nederlandse economie er goed voor staat. Dat lijkt minder het geval bij zijn eigen onderneming. De totale omzet van het modeconcern WE International liep een aantal jaren geleden fors terug, maar lijkt nu te zijn gestabiliseerd. De opbrengst van € 94 mln geeft financiële armslag om de internationale keten met circa 230 winkels en 2500 medewerkers te versterken en de efficiency te verbeteren. Door het sluiten van verliesgevende winkels, het versterken van online activiteiten en het nodige vastgoed te verkopen, houdt het bedrijf zijn winstgevendheid op peil.
De Waal kan de opbrengsten ook gebruiken om eerdere tekorten weg te werken, want volgens Quote heeft hij miljoenen moeten bijleggen om het modemerk O’Neill overeind te houden. Hij nam in 2007 de merkrechten en het internationale distributiebedrijf over van dit van oorsprong Amerikaanse merk, volgens Quote voor circa € 280 mln. Het merk – dat boekhoudkundig los staat van WE International – kampte met miljoenenverliezen en dalende omzetten, van € 160 mln in 2007 tot ruim onder € 100 mln nu. Het resultaat over boekjaar 2016–2017 was € 5 mln negatief.
Van WE naar Ronstreet
Van oudsher hadden WE en zijn voorlopers zoveel mogelijk winkelpanden in bezit, en daarnaast werd winkelvastgoed verhuurd aan andere retailers. Ook in de Verenigde Staten heeft Van der Waal veel winkels en winkelcentra verworven. Vanaf 2011 werd de Amerikaanse portefeuille weer van de hand gedaan, onder andere een winkelcentrum in Hartford en een in Houston.
De vastgoedonderneming van WE heette aanvankelijk WE Vastgoed, totdat in 2006 een naamswijziging werd doorgevoerd en de dochter werd omgedoopt tot Ronstreet Properties. Jaco Segers is sinds 2010 directeur van Ronstreet Properties. Daarvoor was hij 3 jaar asset manager bij de vastgoedtak en 12 jaar projectmanager bij WE Fashion. De tophouder WE Finance and Services is gevestigd in Luxemburg.
De meeste Nederlandse winkelpanden die Ronstreet Properties in eigendom had en nu zijn doorverkocht aan ASR Real Estate bieden onderdak aan WE Fashion. Uit een gerechtelijke uitspraak in 2009 bleek het destijds om 95% van de panden te gaan. Inmiddels is die verhouding iets veranderd, doordat andere huurders zijn gevonden voor sommige winkels. In 2012 deed Ronstreet Properties ook al eens een winkelportefeuille van de hand, hoewel veel kleiner dan de recente transactie met ASR Real Estate. Toen verwisselden voor in totaal € 13 mln 5 winkelpanden van eigenaar: 2 in Nijmegen, 2 in Heerlen en 1 in Winterswijk (in totaal 3400 m²).
HIJ/ZIJ
De voorloper van WE Fashion werd in 1917 in Amsterdam opgericht door Egbertus Hendricus de Waal. Hij startte een groothandel in herenkleding aan het Rokin. In 1961 nam zoon Kees de Waal de leiding van het bedrijf over. Onder de naam HIJ Herenmode (later Mannenmode) begon hij met de uitbouw van een modeketen. Het groothandelsbedrijf werd verkocht in de jaren ’70. Vanaf 1977 opende De Waal ook vestigingen in het buitenland. In 1984 nam de zoon van Kees de Waal, Ronald, het stokje over van zijn vader. Hij besloot kort daarna het damesmodebedrijf Witteveen over te nemen, met winkels in Nederland en België. Die werden omgedoopt naar ZIJ. Begin jaren ’90 werd de eerste modezaak voor mannen en vrouwen in Duitsland geopend. De naam WE werd in 1999 ingevoerd. WE ontwerpt zijn collecties volledig ‘in house’, en dat geldt ook voor reclame, marketing, winkelconcepten en degelijke.
De van oorsprong Nederlandse winkelketen We Fashion heeft ook vestigingen in België, Duitsland, Frankrijk, Luxemburg, Oostenrijk en Zwitserland. Het internationale distributiecentrum en hoofdkantoor van de organisatie zijn gevestigd in Utrecht. In Nederland heeft WE Fashion 124 filialen en verder is het bedrijf sterk vertegenwoordigd in België (36 winkels), Duitsland (39 winkels) en Zwitserland (31 winkels). WE is tegenwoordig onderdeel van het Europese modeconcern Logo International, waartoe ook het merk Van Gils en de vastgoedactiviteiten behoren.
De omzet van WE International daalde van € 545 mln in 2009 tot € 281 mln in 2015. Het eigen vermogen liep in die periode terug van bijna € 200 mln naar € 95 mln. Vorig jaar kwam de omzet uit op € 275,8 mln, een kleine daling van 2,8% ten opzichte van een jaar eerder. In Nederland liep de omzet vorig jaar iets op naar € 166 mln, maar in andere Europese landen daalde de omzet van € 84,2 mln naar € 77 mln, blijkt uit cijfers van Retailnews. Buiten de Europese Unie is het bedrijf nog goed voor € 32,8 mln. Retailnews meldt dat het operationele resultaat vorig jaar daalde van € 27,7 mln naar € 12 mln. Door een belastingvoordeel staat er onder de streep met € 10,8 mln nagenoeg hetzelfde bedrag als de afgelopen twee jaar.
Retailers met een vastgoedportefeuille
De eigenaren van WE Fashion zijn zeker niet de enige retailers die in de loop der jaren een flinke vastgoedportefeuille hebben opgebouwd en ook weer van de hand hebben gedaan. Bekende ondernemers als Ronny Rosenbaum (The Sting en Costes) en Ronald Kahn (Coolcat) zijn begonnen met het uitbouwen van winkelketens en hebben een deel van hun vermogen geïnvesteerd in vastgoed. Dat dit ze geen windeieren heeft gelegd, blijkt wel uit de aankoop van The Valley op de Zuidas door RJB, de vastgoedonderneming van de familie Rosenbaum. Daar hangt een fors prijskaartje aan van € 330 mln. Dankzij de verkoop van zijn Duitse winkelportefeuille was er voldoende cash voorhanden. RJB heeft een portefeuille opgebouwd van circa € 2 mrd en is daarmee een van de grootste particuliere vastgoedbeleggers van Nederland.
Ook de families Blokker en Dreesmann zitten in het vastgoed, hoewel meer in de luwte en met minder media-aandacht. Het vastgoedvehikel van Blokker heeft HB Capital en Dreesmann belegt via Commonwealth Investment, onlangs nog door een financiering te verstrekken voor de management buy-out van de parkeergaragetak van Bouwfonds IM. HB Capital investeert vooral in winkels en distributiecentra, onder andere Retail Park Roermond, Colmschate in Deventer en Mirocenter in Enschede.
Een ander aan een winkelketen gelieerd vastgoedbedrijf dat de laatste jaren van zich doet spreken is Westpoort Vastgoed. Hiervoor is het fundament gelegd door de familie Roobol, specialist op het gebied van vloerbedekking en gordijnen. Inmiddels heeft Westpoort Vastgoed meer dan 200.000 m² kantoren, winkels, horeca en bedrijfspanden in bezit.
