Verdichting langs het spoor geldt als laaghangend fruit bij de zoektocht naar locaties om veel woningen te bouwen. Zelfs voor een ultiem uitdagende locatie als het stationsgebied van Zwijndrecht is er perspectief, meent gebiedsontwikkelaar Joost Snepvangers.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
Het stationskwartier is een van de drie gebieden waar de gemeente Zwijndrecht de komende jaren onder de naam Diztrikt een stevige impuls aan wil geven. Behalve het Stationskwartier gaat het om de wijk Noord en de omgeving van het winkelcentrum Walburg. De stad, die nu nog een duidelijk aanwijsbaar hart mist, moet daardoor aantrekkelijker worden voor bewoners en bezoekers. ‘Wat vooral opvalt aan Zwijndrecht is de grote hoeveelheid eengezinswoningen, afgewisseld met een beperkt aantal hoogteaccenten, die vrijwel allemaal zijn gebouwd in de jaren ’60, ’70 en ’80’, vertelt Joost Snepvangers tijdens een wandeling door het deelgebied Maasterras-West, dat zit ingeklemd tussen het doorgaande spoor van Rotterdam naar Dordrecht aan de ene kant en de A16 aan de andere kant. Het zorgt voor een constante achtergrondruis van met name het autoverkeer.
Snepvangers wordt als zelfstandig gebiedsontwikkelaar door de gemeente ingehuurd om herontwikkelingen van het deelgebied vorm te geven, samen met woningcorporatie Woonkracht 10, Vorm en Blauwhoed. Daarnaast werkt hij op dit moment in opdracht van de gemeente Tilburg aan de herontwikkeling van het Elisabeth-TweeSteden Ziekenhuis in Tilburg-Zuid naar een medische campus. In de Midden-Brabantse stad is hij eveneens betrokken bij de gebiedsontwikkeling in de Spoorzone.
Veel sociale huur
Ongeveer 36% van de woningvoorraad in Zwijndrecht bestaat uit sociale huur. ‘Opvallend veel voor een kleine gemeente’, aldus Snepvangers. Hij voegt er met een kwinkslag aan toe dat Zwijndrecht in ieder geval ruimschoot voldoet aan de wens van woonminister De Jonge dat de woonvoorraad per gemeente uit minimaal 30% sociale huur dient te bestaan.
Door het eenzijdige woningaanbod is Zwijndrecht minder aantrekkelijk voor mensen die zich in deze regio willen vestigen. ‘Wil je die mensen, met vaak een wat hoger besteedbaar inkomen, aan je binden, dan zul je dus een gevarieerder woningaanbod in een aantrekkelijke omgeving moeten bieden.’
Dat het lukt om op die manier hogere inkomens te lokken, blijkt uit de ontwikkeling van woningen in het hogere koopsegment op het voormalige terrein van rijstpeller Euryza aan de Ringdijk, hemelsbreed nog geen 500 meter verderop aan de oever van de Oude Maas, met uitzicht op het historische centrum van Dordrecht. De 52 appartementen van de laatste deelfase waren op voorhand binnen no time verkocht.
Milieu- en infra-uitdagingen
Gelet op de kwaliteit en de locatie van woningen is het succes van Euryza geen verrassing. De uitdagingen in het Stationskwartier, goed voor zo’n 32 hectare, zijn van een heel andere orde. Allereerst zijn er de veiligheids-, geluids- en milieunormen, die het lastig maken om tussen een drukke snelweg en het spoor woningen te ontwikkelen. Daarnaast zijn er nog andere infra-elementen waarmee rekening gehouden moet worden, zoals kabels en leidingen, een flinke parkeerlocatie van Q-Park, en de aan- en afvoerweg van de stadsbrug naar Dordrecht die het gebied doorsnijdt.
De Karel Doormanweg doorsnijdt het Maasterras nu als een satéprikker, maar moet in de toekomst een autovrije zone worden voor sport en spel. ‘Dat past ook bij de ambitie van de gemeente om van het Maasterras de gezondste wijk van Nederland te maken. De Brugweg willen we verleggen tegen de A16 aan, zodat er één woongebied ontstaat met een goede ontsluiting. Dergelijke ingrepen zijn prijzig. Daarom zijn we blij met erkenning vanuit het Rijk van de potentie van dit gebied, door de eerdere toekenning van € 4,7 mln vanuit de Woningbouwimpuls.’
Betaalbaarheid
In totaal moeten er in het Maasterras en de aansluitende Indische buurt aan de andere kant van de A16 zo’n 1300 nieuwe woningen komen. ‘Netto zal het gaan om een toevoeging van zo’n 1000 woningen, omdat er ook zal worden gesloopt.’ In het Maasterras zelf zijn 600 nieuwe woningen voorzien. Daarbij wordt gekozen voor een divers programma van grondgebonden woningen, maar ook appartementengebouwen tot een hoogte van maximaal 12 woonlagen.
Een andere voorwaarde die het Rijk heeft gesteld voor de WBI-subsidie is betaalbaarheid. Minimaal 70% van de woningen in het Maasterras moet worden gebouwd in het betaalbare segment. Snepvangers: ‘En dat is geen wassen neus. Je kunt je afvragen in hoeverre bijvoorbeeld de NHG-bovengrens van € 355.000, die nu vaak wordt gehanteerd, echt betaalbaar is. In plaats daarvan kiezen wij voor woningen in de onderkant van de bandbreedte van € 250.000 tot die NHG-grens. Dat geldt ook voor de middenhuurwoningen die er moeten komen.’
Nieuwbouw
Het laaghangende fruit om woningen toe te voegen is te vinden in het Maasterras-West en meer specifiek tussen de Da Costa Straat en de A16 en in de Indische buurt. Corporatie Woonkracht 10 heeft medio 2019 besloten dat een deel van de woningen gesloopt gaat worden. De woningen, gebouwd in de wederopbouwperiode na de oorlog, zien er op het oog nog redelijk charmant uit, hoewel een deel van de woningen al in de tijdelijke verhuur zit. ‘De corporatie heeft renovatie overwogen, maar dat is eigenlijk niet haalbaar als je meer kwaliteit wilt toevoegen’, aldus Snepvangers.
Even verderop, aan de Sumatralaan, is er door een andere corporatie, Trivire, wel gekozen voor verduurzaming van woningen uit dezelfde periode, waarbij in 2019 een nieuwe gevel tegen de bestaande werd aangezet. ‘Dat is ook een te rechtvaardigen keuze, maar Woonkracht heeft even verderop gekozen voor nieuwbouw, en inmiddels zijn er in nog geen vijf maanden tijd 29 nieuwe woningen neergezet die niet alleen duurzaam, maar ook nog ruimer zijn. Op die manier voeg je snel kwaliteit toe.’
Bewoners erbij betrekken
Bang voor scenario’s zoals in de Rotterdamse Tweebosbuurt, waar bewoners zich tot op het laatst fel hebben verzet tegen de sloop van hun verouderde maar geliefde sociale huurwoningen, is Snepvangers niet. ‘Al vanaf de eerste plannen voor renovatie of sloop zijn de bewoners daarin meegenomen. Dat hebben we onder meer gedaan met een Spoorcafé. Bij een ingewikkelde gebiedstransformatie als deze moet je bewoners en andere belanghebbenden er continu bij blijven betrekken. Inspraak is geen kwestie van een vinkje zetten en weer door.’
Woonkracht 10 verkoopt, als de afspraken hierover definitief zijn, haar woningen in Maasterras West aan de combinatie Vorm en Blauwhoed, die daar nieuwbouw in het koop- en middeldure huursegment kunnen realiseren. Met de opbrengst kunnen op een andere plek in het Stationskwartier nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd, waar de huidige bewoners die dat willen naartoe kunnen verhuizen.
Exclusieve overeenkomst
Blijft de vraag in hoeverre het ontwikkelen in een gebied als het Stationskwartier haalbaar en aantrekkelijk is. Met Vorm en Blauwhoed werd vorig jaar een exclusieve partnerovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het Maasterras West. ‘Het relatief kleine Zwijndrecht is de tweede gemeente in ons land waarbij is gekozen om de traditionele aanbesteding te laten varen. Heel bijzonder om dat te mogen presenteren tijdens de Dag van de Projectontwikkeling.’
Zo’n partnerovereenkomst vraagt volgens Snepvangers vooral om vertrouwen. ‘Het is zeker in het begin spannend als een ontwikkelaar je als gemeente al in een vroeg stadium vraagt om inzage in de grex (grondexploitatie, red.). Die ontwikkelaar moet op zijn beurt inzage geven in de businesscase, wat ook eng is.’ Hij denkt echter dat een normaal ontwikkeltraject niet had gewerkt in een complex gebied als het Stationskwartier. ‘Je zult op tegenvallers stuiten. Het helpt als je dan gaandeweg met elkaar om de tafel kunt zitten om te kijken waar er nog wat rek zit.’
Onbedoeld voordeel
Bang voor oplopende bouwkosten is hij niet. ‘Dat verhaal hoorde ik de afgelopen 20 jaar wel vaker. Stijgende huizenprijzen zijn ook niet zo’n probleem, het gaat om de financiering. Als de hypotheekrente echt boven de 4% komt, voorzie ik in zijn algemeenheid wel oplopende problemen, ook bij nieuwbouw. Het is een onbedoeld voordeel van het opknippen van het Stationskwartier in verschillende deelgebieden. Je kunt met een relatief kleine korrelgrote zonder al te grote risico’s toch stappen maken. In Zwijndrecht helpt het ook dat de stad wordt bestuurd op basis van een raadsbreed bestuursakkoord. Je hoeft dus niet bij iedere eventuele aanpassing om politieke steun te vechten.’
Aan de praktische bezwaren van het bouwen tussen een snelweg en een spoorverbinding doet het niets af, erkent ook Snepvangers. ‘Je wil niet weten met hoeveel normen er wel niet rekening moet worden gehouden. Het zorgt er ook voor dat je niet voor een maximaal aantal woningen kunt gaan. Een deel van de woningen heeft aan wel drie kanten geluidsbelasting. Daar kun je rekening mee houden, bijvoorbeeld door suskasten te plaatsen voor de ventilatie, of door dove muren te creëren die tegen het geluid aanstaan.’
Nieuwe inwoners aantrekken
Toch begrijpt hij waarom gemeenten steeds vaker hun oog laten vallen op lastige locaties als die in Zwijndrecht om te verdichten. Op een dergelijke manier moeten er langs de hele Oude Lijn, de spoorverbinding tussen Dordrecht en Leiden, zo’n 75.000 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Ook in Schiedam, waar op een al even uitdagende plek als de stationsomgeving in Zwijndrecht tussen het spoor en de A20 een nieuwe woonwijk moet verrijzen. ‘Het zijn lastige locaties, maar ze liggen binnenstedelijk, wat helpt bij het aanpassen van het bestemmingsplan, en ze zijn makkelijk te ontsluiten, onder meer door het OV. Op die manier trek je als stad ook nieuwe inwoners aan.’
Kantorenstrip
De Westelijke Parallelweg aan de achterzijde van het station is een andere locatie binnen het Maasterras West, die later moet worden aangepakt. Het is een wonderlijk allegaartje van drie kantoorgebouwen die tegen de achtertuinen van een rij koopwoningen aan de Da Costastraat zijn aangeplakt. Alleen het gebouw van de rijksoverheid, waarin een aantal toezicht- en controlediensten huist, is vrij recent vernieuwd. Het belendende voormalige kantoor van woningcorporatie Trivire is al jaren een verzamelgebouw voor kleine bedrijven en kunstenaars. De eigenaar heeft geen plannen om het pand te vernieuwen, ook omdat door de herbestemming geen noodzaak is voor aanpassing richting label C.
Voor wie vanuit de achterzijde van het station de toekomstige gezondste wijk van Nederland inloopt, is het zwaar verpauperde kantoorgebouw Twister niet bepaald een uithangbord. Op wat anti-kraak en tijdelijke huur – onder meer door een corona-tester – na staat het kantoor al jaren leeg, sinds het opleidingsbedrijf van uitgever Reed Elsevier het pand verliet. Voor zowel het Trivire-pand als Twister wordt gedacht aan een woonbestemming met een levendige plint waarin bijvoorbeeld gewerkt kan worden. Snepvangers: ‘Eigenaar ABB Bouwgroep van Twister heeft al transformatieplannen, al moeten we nog kijken in hoeverre deze passen bij wat we met het gebied willen.’
PropertyImpact
Het katern PropertyImpact speelt in op de nieuwe wereldwijde ‘emerging asset class’ van investeringen die meer gericht zijn op ESG (evironmental, social, gouvernance) dan op winstmaximalisatie. Het katern besteedt aandacht aan de meetbaarheid van ESG-bijdragen ter voorkoming van ‘greenwashing’ – wel het groene etiket, maar niet de beoogde impact.
Innovaties en bijdragen aan de discussie worden op prijs gesteld. Deze kunt u sturen naar de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk (enk@propertynl.com).
