Begin deze week presenteerde ik met Felix, een goeie collega van mij, ons advies aan de directie van een grote woningcorporatie. Het ging over wat er de komende tien jaar allemaal in de opbouw van hun portefeuille moet veranderen. Aan het eind van de bespreking kwam het oordeel van de algemeen directeur: ‘Er is geen speld tussen te krijgen en we moeten dus flink aan de slag”. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
Begin deze week presenteerde ik met
Felix, een goeie collega van mij, ons
advies aan de directie van een grote
woningcorporatie. Het ging over wat er de
komende tien jaar allemaal in de opbouw
van hun portefeuille moet veranderen. Aan
het eind van de bespreking kwam het oordeel
van de algemeen directeur: ‘Er is geen
speld tussen te krijgen en we moeten dus
flink aan de slag”.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
Begin deze week presenteerde ik met
Felix, een goeie collega van mij, ons
advies aan de directie van een grote
woningcorporatie. Het ging over wat er de
komende tien jaar allemaal in de opbouw
van hun portefeuille moet veranderen. Aan
het eind van de bespreking kwam het oordeel
van de algemeen directeur: ‘Er is geen
speld tussen te krijgen en we moeten dus
flink aan de slag”. Het gekke is, hoeveel projecten
we ook hebben gedaan: we worden
elke keer weer blij als we zoiets horen. Van
de andere kant: als je een partner hebt, blijft
het leuk om te horen dat je lief bent. Zo gek
is het dus ook weer niet.
Onderdeel van de discussie was het vernieuwingstempo.
Dat tempo ligt bij vrijwel alle
corporaties laag. Gemiddeld wordt jaarlijks
maar 1% nieuwe woningen aan de portefeuille
toegevoegd. Dit betekent dat het in
dat tempo honderd jaar duurt voordat de
hele portefeuille is vernieuwd.
En dan moet je bedenken dat de wensen van
bewoners door de jaren heen sterk veranderen.
Neem de oppervlakte van nieuwe
woningen. In de afgelopen zestig jaar is de
gemiddelde oppervlakte van nieuw opgeleverde
woningen sterk gestegen: met zo’n
45 m2 bij grondgebonden woningen en met
zo’n 25 m2 bij appartementen. Dat is zo’n
0,4 tot 0,75 m2 groei per jaar.
Per persoon is de groei nog veel sterker; het
aantal mensen per huishouden is afgelopen
decennia immers sterk gedaald. Misschien
is het ruimtegebruik in nieuwbouwwoningen
wel met meer dan 1 m2 per jaar gegroeid
over de afgelopen zestig jaar!
Wat moet je nu met deze wetenschap? Een
ontwikkelaar van koopwoningen heeft het
het gemakkelijkst: elk jaar weer net iets
grotere woningen ontwikkelen. Verder niks.
Zodra hij een woning verkocht heeft, is hij
ervan af. Het gaat er voor een ontwikkelaar
om dat de woningen goed aansluiten bij
de huidige vraag en niet bij toekomstige
wensen – daar koopt hij niks voor.
Voor een verhuurder – een institutionele
belegger of een corporatie – is het andere
koek. Doorgaans blijft een woning lang in
portefeuille – bij een institutionele belegger
overigens veel korter dan bij een corporatie
– en wat is dan wijsheid? Een verhuurder wil
dat de woning ook over tien jaar nog goed
aansluit bij woonwensen die dan gelden
zodat de woning ook dan nog prima in de
markt ligt en goed verhuurbaar is. Maar
betekent dat dat woningen voor de verhuur
daadwerkelijk groter gebouwd moeten worden
dan mensen nu wensen? Het antwoord
is ja, dat lijkt me slim.
Maar woningen véél te groot bouwen, tientallen
meters extra leveren met het oog op
woonwensen over vijftig jaar, dat is onverstandig.
Mensen betalen er nu en komende
jaren niet of nauwelijks extra voor, dus dat
wordt sterk verliesgevend. Beter is het bij de
bouw er rekening mee te houden dat de woning
in de verre toekomst gemakkelijk kan
worden uitgebreid. Dat er eenvoudig een
verdieping op kan, of dat het aan de achterkant
gemakkelijk kan worden uitgebreid
– om maar iets te noemen. Of dat – als een
zorginstelling bouwt – twee appartementen
van elk 50 m2 gemakkelijk kunnen worden
samengevoegd tot eentje van 100 m2.
Zonder twijfel neemt de ruimtebehoefte ook
de komende decennia toe, maar het is moeilijk
inschatten met hoeveel precies. Ik denk
dat ook hier de wet van afnemende meeropbrengsten
geldt. Een indicatie daarvoor
zie je bijvoorbeeld in de markt van duurdere
huurwoningen – boven de liberalisatiegrens.
Naarmate een woning groter is, neemt het
gemiddelde huurniveau per m2 af.
Op een geven moment hebben mensen
toch genoeg woonruimte, zou je zeggen.
Van de andere kant: hoe meer welvaart er
is, hoe groter de woning. Zie ook de huidige
markt waar zeer welvarende mensen zich
grote villa’s van honderden vierkante meters
oppervlak veroorloven.
Hoe dan ook, corporaties moeten tempo
maken. Hun woningen sluiten nu voor een
flink deel niet aan bij wat mensen willen
en zo lang ze een laag vernieuwingstempo
aan de dag leggen wordt het verschil tussen
hun woningvoorraad en dat wat mensen
graag willen alleen maar groter. Op korte
termijn kunnen ze het beste niks doen
– zo lijkt het: alle woningen zijn volledig
verhuurd. Maar vroeg of laat ontspant de
woningmarkt en komt er leegstand in hun
bezit. In zo’n meer ontspannen markt
worden slechte producten zonder meer
afgestraft. Maar om dan pas te beginnen
met tempo maken, is veel te laat.
