Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) gaf eerder al aan dat de afbouw van de hypotheekrenteaftrek een averechts effect heeft. Het EIB onderbouwt dat nu verder en kraakt en passant de aannames van DNB.
In de publieke discussie over de renteaftrek worden vooral veel meningen verkondigd, maar wordt vaak niet duidelijk waar de uitspraken op zijn gebaseerd, stelt het EIB na een analyse van de hypotheekrenteaftrek in de afgelopen 15 jaar. Het afbouwen van de renteaftrek maakt wonen volgens het kennisinstituut juist duurder en brengt de doelstelling om 100.000 woningen per jaar te bouwen verder uit zicht.
Ook kan de renteaftrek naar inzicht van de analisten op geen enkele wijze verantwoordelijk zijn geweest voor de stijging van de huizenprijzen in de achterliggende jaren. De huizenprijzen in Nederland zijn volgens het EIB ondanks de HRA jarenlang niet harder gestegen dan in landen zonder renteaftrek, zoals België en Duitsland. ‘De verstoringen op de woningmarkt worden vooral veroorzaakt door de huurregulering en niet of nauwelijks door de renteaftrek’.
Woningmarkt verkrapt
Het EIB schetst een scenario na verdere beperking van de HRA. Eerst valt de vraag terug omdat wonen duurder wordt en het moeilijker wordt om krediet te verkrijgen en hierdoor op korte termijn alleen prijsdaling optreedt. Het aanbod kan op korte termijn nog niet reageren, maar de prijsdaling zorgt voor lagere opbrengsten voor nieuwbouwprojecten en hierdoor worden vervolgens minder projecten opgestart.
Met enige vertraging daalt dan vervolgens de bouwproductie. Hierdoor verkrapt de woningmarkt en veren de prijzen vervolgens goeddeels terug. EIB: ‘Dit patroon en deze mechanismen zijn goed waar te nemen in de afgelopen jaren in Nederland en bieden ook een overtuigende verklaring van de ontwikkelingen in vergelijking met onze buurlanden’.
Curieus en monetaristisch
De meest curieuze uitspraak is volgens het EIB wel dat de renteaftrek de prijzen heeft opgestuwd in voorgaande jaren. ‘Dit is alleen al in strijd met elementaire economische theorie. De prijzen stijgen niet omdat wij renteaftrek hebben, maar alleen als wij het systeem van renteaftrek uitbreiden. En dat is nu juist niet gebeurd: de renteaftrek is juist fors beperkt’.
Verplichte aflossing, verlaging van het tarief dat mag worden gehanteerd, maximering tot 30 jaar en de invoering van strenge leenregels zouden juist een dempend effect op de huizenprijs moeten hebben gehad, stelt het EIB. ‘De betekenis van de netto renteaftrek is in 10 jaar tijd teruggelopen van 1,5% BBP naar minder dan 0,7% BBP.’
Het EIB heeft ook de stellingname van De Nederlandsche Bank (DNB), die pleit voor afbouw van de HRA, onder de loep gelegd. ‘DNB suggereert dat de woningprijzen alleen worden bepaald door de maximale kredietruimte. Deze monetaristische visie op de woningmarkt is theoretisch curieus en gaat ook empirisch mank.’
Bezwaren tegen HRA
De bezwaren van economen tegen de renteaftrek liggen traditioneel niet primair bij de woningmarkt, stelt het EIB. Het gaat dan om bezwaren die wel vaker tegen subsidies gelden en wel worden aangeduid als het ‘rondpompen van geld’. Het schrappen hiervan biedt dan ruimte voor verlaging van de tarieven in de inkomstenbelasting en dit levert bepaalde doelmatigheidswinsten op. Daarnaast zijn er inkomenspolitieke argumenten.
‘Het enige bezwaar dat tegen de renteaftrek kan worden opgevoerd voor het functioneren van de woningmarkt, ligt bij beslissingen rond koop en vrije huur. De gedachte is dat er huishoudens zijn die nu een huis kopen, maar dit alleen doen vanwege de renteaftrek. Als deze er niet zou zijn, dan zouden deze huishoudens liever huren. Dit is een verstoring van het vrije keuzeproces en daarmee een welvaartsverlies’.
Op zichzelf is dit theoretisch juist, vindt EIB, al is er geen politicus die nu juist dit argument noemt om de renteaftrek te schrappen. ‘Opmerkelijk is wel dat deskundigen die juist dit punt sterk benadrukken en een pleidooi houden voor wat zij ‘eigendomsneutraal woonbeleid’ noemen, geen inzicht bieden in het belang van deze verstoring. Vanuit het EIB hebben wij in het verleden al vaker naar dit punt gekeken en geconcludeerd dat de omvang van deze verstoring naar verwachting zeer gering is. Dit valt af te leiden uit internationale vergelijkingen van landen met en zonder renteaftrek en ook aan het feit dat kopen sterk toeneemt met leeftijd en inkomen, zowel in Nederland als in landen zonder renteaftrek.’
Huursubsidie meer verstorend
Het meest opzienbarend aan het standpunt van de pleitbezorgers van ‘eigendomsneutraal woonbeleid’ is, dat zij hun pijlen uitsluitend richten op de renteaftrek, vindt het EIB. ‘Het is namelijk evident dat de beleidsmatige verstoringen op de huurmarkt veel groter zijn dan die op de koopmarkt. Alleen al financieel is de jaarlijkse subsidiestroom drie keer zo groot in de huursector als in de koopsector. Bovendien zorgt het systeem van prijsregulering voor ingrijpender verstoringen omdat hierdoor ook de mobiliteit op de woningmarkt serieus wordt geraakt, terwijl de renteaftrek geen nadelen oplevert voor de mobiliteit.’
Ten slotte geldt dat terwijl de renteaftrek serieus is afgebouwd, de huurregulering juist sterk is toegenomen. Inmiddels is mede door initiatieven als de Wet betaalbare huur vrije prijsvorming nog maar toepasbaar op 5% van de huurmarkt. EIB: ‘Heel opmerkelijk, zoals gezegd, dat deskundigen die zeggen veel belang te hechten aan het terugdringen van verstoringen op de woningmarkt, hier volledig aan voorbij gaan’.
Gerelateerde artikelen:
