Duurzaam ondernemen heeft eindelijk ook de vastgoedsector bereikt. Niet investeren hierin mag misschien goedkoper zijn, maar brengt grote risico’s met zich mee. En naar verwachting levert het al op de middellange termijn voordelen op. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Duurzaam ondernemen heeft eindelijk ook de vastgoedsector bereikt. Niet investeren hierin
mag misschien goedkoper zijn, maar brengt grote risico’s met zich mee. En naar verwachting
levert het al op de middellange termijn voordelen op.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Gabriëlle Klaver
Het is geen modegril die over een aantal maanden weer
uit het nieuws verdwenen zal zijn. Over duurzaam ondernemen
wordt niet alleen meer gepraat, maar er worden
inmiddels ook in de vastgoedsector concrete initiatieven
genomen: Bank of America laat in New York een duurzame
wolkenkrabber neerzetten, in Sjanghai bouwt DHV
voor DSM een duurzaam hoofdkantoor, in La Défense in
Parijs mogen alleen nog duurzame gebouwen komen en
de groene Triodosbank heeft in Zeist een navenant hoofdkantoor.
Duurzaam beleggen maakt bij Wereldhave deel
uit van de bedrijfsfilosofie, het nieuwe station van Utrecht
wordt klimaatneutraal, ING Real Estate laat OVG een
duurzame toren op de Kop van Zuid ontwikkelen, wat
voor OVG niets nieuws is omdat zij tegenwoordig al zijn
nieuwe ontwikkelingen langs een duurzaamheidsmeetlat
legt.
Nederland loopt niet meer voorop in duurzaamheid,
zo merken Rob van Tilburg en Lars Kurznack in hun
dagelijkse praktijk. Zij zijn als adviseurs duurzaam ondernemen
werkzaam bij advies- en ingenieursbureau
DHV. En binnen Nederland is de vastgoedbranche wat
later met het onderwerp aan de slag gegaan dan andere
bedrijfssectoren.
Meer dan alleen milieu
Duurzaamheid is een overkoepelende term en breder
dan alleen milieuaspecten. Het behelst ook sociale componenten
als inspraak, arbeidsverhoudingen en mensenrechten.
Kurznack: ‘Het gaat om de maatschappelijke
invloedssfeer van de bedrijfsactiviteiten, een sfeer
waar bedrijven meer en meer verantwoording over moeten
afleggen.’ Bijvoorbeeld over de niet malse bijdrage
die gebouwen leveren aan de klimaatverandering: in het
Verenigd Koninkrijk is berekend dat gebouwen een aandeel
van 50% hebben op de uitstoot van CO2.
Dat duurzaamheid steeds meer deel gaat uitmaken van de
bedrijfsstrategie komt volgens Van Tilburg en Kurznack
doordat dit niet-financiële risico op de lange termijn impact
zal hebben op de bedrijfsprestaties. Omdat die risico’s
breed zijn en verschillen per onderneming, zal een bedrijf
ze eerst in kaart moeten brengen om ermee aan de slag
te kunnen. Een belangrijk issue voor vastgoedbedrijven is
dat hun huurders zelf steeds meer duurzaamheid in hun
bedrijfsprocessen nastreven. Zo heeft Post- en Expressbedrijf
TNT aangekondigd een klimaatneutraal of -positief
hoofdkantoor te willen. Van Tilburg: ‘Vastgoedbedrijven
die niet inspelen op de tendens van duurzaamheid, gaan
nu echt klanten missen.’
Beleggers volgen
Tegelijk is die focus op duurzaamheid niet alleen onder
huurders te bespeuren. Investeerders, en dan met name
de pensioenfondsen, verzekeraars maar ook buitenlandse
institutionelen, scherpen hun duurzaamheidseisen aan
als gevolg van de transparantie-eisen. Grote investeerders
letten bijvoorbeeld op de impact van klimaatverandering
op vastgoed. Ook opdrachtgevers, overheidsgerelateerd
of niet, gaan zich steeds meer op duurzaamheid richten.
Daarbij worden zaken als groen in de stad, mobiliteit of
veiligheid ook onder de maatschappelijke verantwoordelijkheid
geschaard. Niet alleen bedrijven zullen met hun
hoofdkantoren zichtbaar duurzaam willen zijn, gemeenten
zullen uiteindelijk datzelfde willen met hun stadhuizen.
Uiteindelijk zal het vastgoedbedrijf dat niet investeert in
duurzaamheid volgens Kurznack en Van Tilburg het zeker
in zijn bedrijfsresultaten merken als de regelgeving
wordt aangescherpt. Van Tilburg: ‘Dat dit zal gebeuren
is een kwestie van tijd maar reken maar dat de aangescherpte
regelgeving er eerder is dan de afloop van een
investeringshorizon in een gebouw.’ Vanaf 2008 moeten
vastgoedeigenaren bijvoorbeeld al energiecertificaten
overleggen aan hun huurders en kopers. En als de eigenaar
achteraf moet voldoen aan wetgeving, zal dit uiteindelijk
meer investeringskosten met zich meebrengen.
De verwachting is dat de overheid, al dan niet op Europees
niveau, regelgeving zal opstellen als een belangrijk deel
van de vastgoedsector hun eigen duurzaamheidsissues op
het netvlies hebben. Kurznack: ‘Nu nog zijn de definities
niet altijd helder, maar op het moment dat de issues en de
strategieën duidelijk zijn, zal er meer benchmarking gaan
plaatsvinden en komt er aanvullende regelgeving om de
achterblijvers in het peloton op te jagen.’ De evidente zaken
waarover de overheid zich zal buigen zijn energie,
mobiliteit, materialen, veiligheid en inpassing van een
ontwikkeling in de omgeving.
Duurzaamheid loont
Investeren in duurzaamheid hoeft echter niet alleen vanuit
een defensief perspectief te worden bekeken, juist aan
de opbrengstenkant is veel te winnen. De initiële kosten
voor een duurzaam gebouw mogen hoger zijn, de exploitatie
is goedkoper. Dat betekent dat de kale huurkosten
hoger zijn, maar de servicekosten lager. Bovendien zijn er
met de stijgende energiekosten zelfs op de kortere termijn
al voordelen te behalen: het geheel duurzame gebouw van
DSM in Sjanghai heeft de extra kosten er in vergelijking
met een traditioneel gebouw al snel uit. Door de stijgende
energieprijzen betekent niet investeren in duurzaamheid
dat de inclusief-huurprijs uiteindelijk hoger zal uitvallen.
Bovendien: doordat een duurzaam gebouw uiteindelijk
een hogere kale huurprijs zal hebben, er niet na-geïnvesteerd
hoeft te worden om regelgeving na te komen, het
meer huurders en investeerders zal trekken, het beter in
zijn omgeving past en de duurzame materialen ook na
sloop meer opbrengen, zal – naast de actuele beleggingswaarde
- ook de restwaarde hoger zijn. Het vastgoedbedrijf
dat nu met duurzaamheid aan de slag gaat, bepaalt mede
zelf het speelveld en werkt tegelijkertijd aan zijn imago.
Kurznack: ‘Duurzaamheid is nog niet mainstream, maar
het gaat niet weg. En de termijn dat het echt van invloed
zal zijn op de vastgoedsector wordt korter.’
DHV en duurzaamheid
De adviesgroep duurzaam ondernemen valt bij advies
en ingenieursbureau DHV onder de unit Sustainability.
De eerste adviesaanvraag ten aanzien van
maatschappelijk verantwoord ondernemen kwam
vlak voor de eeuwwisseling, toen de varkensdivisie
van Nutreco worstelde met de issues dierenwelzijn
en genetische modificatie. Niet verrassend is dat het
beursgenoteerde bedrijven zijn die zich met name
bezighouden met duurzaamheid: zij staan in de
picture en het publiek eist van ze dat ze er verantwoording
over afleggen. Adviseur Rob van Tilburg
van DHV zegt dan ook dat 50% van de Aex-fondsen
klant van DHV zijn terwijl er ook veel werk wordt
verzet voor de Midkap. Dat werk houdt in dat de issues
worden gedefinieerd, de strategie om daarmee
om te gaan wordt bepaald, de implementatie van
die strategie en tenslotte de verslaglegging van de
resultaten.
Inmiddels zijn er op dit gebied tien personen werkzaam
bij DHV en de verwachting is dat dit zal groeien.
Van Tilburg: ‘Inmiddels zijn de issues bij veel
ondernemingen wel gedefinieerd, maar nu breekt
de implementatiefase aan.’ In algemeenheid is de
vastgoedsector echter nog niet zover. Bedrijven hier
zitten veelal nog in de fase van het definiëren van de
voor hun relevante issues.
