De Duitse vastgoedmarkt wordt gedreven door cross-border beleggingstransacties. Het zijn vooral de Angelsaksische partijen die het merendeel van de beleggingen voor hun rekening nemen. Amerikaanse en Britse partijen hebben het afgelopen anderhalf jaar fors geïnvesteerd in de Duitse vastgoedmarkt. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
De Duitse vastgoedmarkt wordt gedreven door cross-border beleggingstransacties. Het zijn vooral de
Angelsaksische partijen die het merendeel van de beleggingen voor hun rekening nemen. Amerikaanse
en Britse partijen hebben het afgelopen anderhalf jaar fors geïnvesteerd in de Duitse vastgoedmarkt.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
door Sybe Nijboer
Sinds januari 2006 blijkt dat Nederlandse beleggers
slechts een klein deel van de beleggingen in Duitsland
voor hun rekening nemen als het gaat om transacties
van meer dan € 50 mln. Dit blijkt uit een analyse van de
Europese beleggingsdatabase van PropertyEU. In de periode
van 1 januari 2006 tot 30 juni 2007 investeerden
Nederlandse partijen ‘slechts’ zo’n € 400 mln in Duitsland.
ING Real Estate was de enige actieve partij, met
name door de aankopen van buitenlandse fondsen van
ING RE. Het daadwerkelijke beleggingsvolume van Nederlandse
partijen ligt in werkelijkheid hoger, omdat er
nog wel een aantal transacties van minder dan € 50 mln
werden gedaan. Zo investeerde VastNed O/I dit jaar al
€ 90 mln in Duitsland, het betrof hier echter allemaal
transacties van beneden de € 50 mln.
In totaal werd er in de periode vanaf januari 2006
voor ruim € 50 mrd aan transacties in Duitsland geregistreerd
door PropertyEU. Ruim 75% van deze transacties
met een volume van meer dan € 50 mln waren
cross-border transacties. Het betreft hier transacties van
niet-Duitse partijen in Duitsland. Slechts 25% van de
transacties kwam voor rekening van Duitse partijen.
Een groot deel van de transacties kwam voor rekening
van Britse en Amerikaanse partijen die respectievelijk
circa 25% en 20% van de transacties voor hun rekening
namen (grafiek 1). Gezamenlijk waren zij goed
voor meer dan € 22,5 mrd aan investeringen in Duits
vastgoed. Britse partijen zijn opzoek naar rendement,
de Britse vastgoedmarkt werd de afgelopen periode gekenmerkt
door zeer lage aanvangsrendementen, terwijl
de rente steeg. Op zoek naar meer rendement trokken
de Britse partijen, maar ook de Ierse vastgoedbeleggers
die een zelfde probleem kennen, naar het Europese vasteland.
Duitsland is hierbij een van de markten waar zij
zich op focussen. De Duitse vastgoedmarkt heeft jaren
in het slop gezeten door een slechtlopende economie.
De overproductie vanuit de economische hoogtijdagen
hielden de prijzen van vastgoed laag. Terwijl de minder
draaiende economie er voor zorgde dat de huren onder
druk stonden. Met het aantrekken van de economie in
Duitsland zagen beleggers hun kans om aantrekkelijk
geprijsd vastgoed op de kop te tikken. Vooral grote por-
tefeuilles zijn hierbij in trek. Daarnaast speelt diversificatie
ook een belangrijke rol bij de trek naar het Europese
vasteland van Britse partijen, die lang op de eigen
markt gefocust zijn geweest.
Bij de Amerikaanse investeringen valt het aandeel van
de grote investeringsbanken op. Vier van de grootste
investeringsbanken Morgan Stanley, Goldman Sachs,
JP Morgan en Merrill Lynch waren gezamenlijk goed
voor ruim 70% van het totaal geïnvesteerde bedrag in
Duits vastgoed. Waarbij Morgan Stanley en Goldman
Sachs met elk meer dan € 3,2 mrd aan investeringen
het merendeel voor hun rekening namen. Deze partijen
hebben grote vastgoedfondsen opgezet, waarvoor zij de
afgelopen jaren veel geld hebben opgehaald bij institutionele
en andere vermogende partijen. Hierdoor konden
zij veel geld in de vastgoedmarkt steken, niet alleen in
Duitsland, maar ook in de rest van Europa hebben zij
veel vastgoed gekocht de afgelopen jaren.
Duitse partijen zelf nemen in de periode vanaf 2006
een relatief beperkt aandeel (circa 17%) in de investeringen
in de Duitse vastgoedmarkt. Een van de redenen is
dat Duitse open-endvastgoedfondsen getroffen werden
door een run op ingelegd vermogen. Hierdoor waren zij
minder in staat om te investeren. Aan de verkoopkant
waren zij echter wel duidelijk aanwezig. Om middelen
vrij te maken werden grote pakketten vastgoed verkocht
(niet alleen in Duitsland) zodat aan de verplichtingen
kon worden voldaan.
Bovendien lijken een aantal Duitse partijen van de opgelopen
prijzen van vastgoed gebruik te maken om een
deel van hun Duits vastgoed af te stoten. Daarnaast zijn
Duitse partijen altijd al internationaal actief geweest
waardoor er meer geld naar het buitenland stroomt. Zo
waren Duitse partijen jaren lang de dominante beleggers
in de Nederlandse markt, pas het laatste anderhalf
jaar zijn ze hier ingehaald door Angelsaksische partijen.
Grote portefeuilles blijken vooral in trek bij buitenlandse
partijen. In de afgelopen anderhalf jaar gingen er 10
portefeuilles van meer dan € 1 mrd over in andere handen.
Slechts één daarvan werd door een Duitse partij gekocht,
Patrizia Immobilien kocht een woningportefeuille
van € 1 mrd. De rest van de portefeuilles ging over in
handen van voornamelijk Britse en Amerikaanse partijen.
Ook de grote single-assetdeals werden gedomineerd
door buitenlandse partijen. De vijf grootste deals sinds
januari 2006 werden allen gedaan door niet-Duitse beleggers
(zie tabel).
Kantoren zijn het populairst bij de beleggers, gevolgd
door retail (zie grafiek 2). De afgelopen periode werd
er voor circa € 17 mrd in kantoren geïnvesteerd en voor
circa € 12 mrd in retail. Woningen zijn de afgelopen jaren
ook in trek geweest bij beleggers. De woningen in
Duitsland zijn relatief goedkoop en met het aantrekken
van de Duitse economie verwachten beleggers veel van
deze sector.
Onderzoeksverantwoording
Voor het onderzoek naar Duitse beleggers in Nederland
zijn de gegevens die bij PropertyNL gemeld zijn
of door onderzoek zelf zijn gevonden geanalyseerd.
Het betreft transacties van meer dan € 1 mln over de
periode 1 januari 2005 tot en met 30 juni 2007.
Voor het onderzoek naar beleggingen in Duitsland zijn
de door PropertyEU verzamelde gegevens gebruikt.
PropertyEU is eind 2006 begonnen met het verzamelen
van Europese transacties gegevens. Tevens is zo
goed mogelijk geprobeerd om de gegevens vanaf 1
januari 2006 te achterhalen. Tevens is gebleken dat
van de transacties van meer dan € 50 mln de meeste
gegevens zijn te achterhalen. Kleinere transacties
worden niet altijd gemeld. Transacties waarvan geen
koopsommen bekend zijn (gemaakt) worden in beide
onderzoeken niet meegenomen.
