De burgemeesters van de vier grote steden en het kabinet zijn met elkaar in gesprek over de financiering van grote infrastructurele projecten in de Randstad, maar de weg naar nieuwe infrastructuur is lang
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 25 januari 2019
‘Overal in de wereld is sprake van toenemende urbanisatie’, aldus Dick van Hal, ceo Bouwinvest. ‘Ook wij moeten onze steden, de G4, zo je wilt G5, zo goed mogelijk met elkaar verbinden en onze nieuwe woningbouwlocaties – we moeten in en aan de randen van de steden nog grote aantallen woningen bijbouwen – van een goede ov-infrastructuur voorzien.’ Goed openbaar vervoer is volgens hem een absolute voorwaarde om onze steden leefbaar te houden. ‘We hebben eigenlijk geen alternatief. Auto’s moeten plaatsmaken voor andere vormen van mobiliteit. In andere metropolen zien we dat ook; om steden leefbaar te houden is een moderne ov-infrastructuur een belangrijke conditie.’
Kostbare wensen
De wensen van de burgemeesters zijn niet gering. Rotterdam verlangt een vierde verbinding over of onder de Maas. Utrecht wil vooral aan de zuidwestkant van de stad 25.000 woningen bijbouwen. In 2030 zou de Domstad meer dan 400.000 inwoners kunnen tellen. Den Haag mikt voor de komende twintig jaar op een groei naar 600.000 inwoners. Bedrijventerrein Binckhorst moet daarvoor veranderen in een woonwijk. Voor de bereikbaarheid van de Binckhorst wordt gedacht aan een lightrail-verbinding richting Zoetermeer. Amsterdam vindt de verlenging van de Noord–Zuidlijn richting Schiphol van het grootste belang, noodzakelijk om het te krappe treinstation op Schiphol te ontlasten. De nieuwe metrolijn biedt ook perspectief voor de ontwikkeling van de corridor tussen de Zuidas en de luchthaven tot een hoogwaardig woon–werkgebied. Daarnaast zou de bestaande metrolijn vanaf station Sloterdijk moeten worden doorgetrokken naar het Centraal Station. Dat is essentieel voor de bereikbaarheid van de nieuwe wijk Haven-Stad. In het Westelijk Havengebied moeten de komende decennia zeker 40.000 nieuwe woningen worden gebouwd.
Alleen al de Amsterdamse projecten vragen een investering van naar schatting € 5 mrd. Rijk en gemeenten zoeken in gezamenlijk overleg naar alternatieve financiering. Kunnen pensioenfondsen dat bedrag op tafel leggen? Van Hal: ‘Het is makkelijk gezegd: laat de pensioenfondsen dat betalen, want zij hebben geld genoeg. Maar pensioenfondsen moeten ook pensioenen uitkeren. Eigenlijk kunnen we net zo makkelijk zeggen: laat het Rijk dat maar betalen, want die kunnen goedkoop lenen. Het gaat er volgens mij om dat we samen naar een goede oplossing zoeken. Pensioenfondsen zullen een bijdrage willen leveren; impactinvesteringen staan bij hen hoog op de agenda.’ Volgens hem kunnen pensioenfondsen ook wel een alternatieve investeringsbestemming gebruiken. ‘Aandelenmarkten zijn volatiel. Obligaties leveren niet veel op. Er zal zeker animo zijn om naar nieuwe investeringsmogelijkheden te kijken. Een betere infrastructuur draagt bovendien bij aan de economische ontwikkeling.’
Pril stadium
Bouwinvest heeft voor institutionele investeerders, zoals pensioenfondsen, voor € 10,5 mrd in vastgoed geïnvesteerd. ‘Ook wij zien dat er nog veel woningbouwlocaties moeten worden ontsloten. Alleen al daarom staan we sympathiek tegenover dat idee.’ Bouwinvest is zelf betrokken bij besprekingen over een business case voor de Schiphol-corridor. ‘Die gesprekken bevinden zich, net als het overleg van het kabinet met de burgemeesters, in een heel pril stadium’, aldus Van Hal. Hij vindt het belangrijk dat elk infra-project afzonderlijk wordt bekeken. ‘Elke plek is weer anders. Ieder afzonderlijk project heeft zijn eigen kenmerken. Welke gebieden worden ontsloten? Waar vindt straks waardevermeerdering plaats? Wie zijn de eigenaren van de grond en de objecten in de buurt? Wie zijn er allemaal gebaat bij verbetering van de infrastructuur? Dan hebben we het niet alleen over pensioenfondsen, maar ook over de gemeente, particuliere partijen en wellicht buitenlandse investeerders. Dat moet allemaal in kaart worden gebracht. Vervolgens komt de vraag op tafel: wat is de plus voor die partijen? En zijn zij bereid met het oog op de toekomst een deel van die financiering voor hun rekening te nemen? De meer traditionele vormen van financiering bieden hierbij niet altijd uitkomst. Out-of-the box denken en samenwerking op basis van een eerlijk risico–rendementsprofiel is hierbij essentieel.’
Waardevermeerdering
Een toekomstige waardevermeerdering in de gebouwen kan een vastgoedvermogensbeheerder een aanknopingspunt bieden om een opslag op de grond te betalen, zegt Van Hal. Zulke vormen worden ook in het buitenland wel gebruikt. De lage rentestand is volgens hem eveneens een aanknopingspunt. ‘Voor zo’n project kan in de huidige omstandigheden wellicht tegen 2–3% worden geleend. Dat maakt zo’n businesscase toch wat makkelijker haalbaar dan wanneer we te maken hebben met een hoge rentestand. Vervolgens kan een deel van die lasten uit de opslag op de grond worden betaald. Maar de waardevermeerdering zal nooit dusdanig zijn, dat we daarmee de hele financiering van zo’n toch wel duur project zouden kunnen dekken. Fiscale instrumenten kunnen ook een oplossing zijn. Het gaat om de juiste mix van maatregelen. Ook de reizigers zullen moeten meebetalen aan het gebruik van die infrastructuur.’
En het Rijk zal zijn verantwoordelijkheid moeten nemen, meent Van Hal. ‘Het is denkbaar dat sommige projecten gewoon door de overheid worden gefinancierd en dat vervolgens al of niet via een opslag of een fiscale maatregel door derden een bijdrage wordt geleverd.’ De vaak gehoorde kritiek dat de overheid vanwege voortdurend wisselde politieke wensen een slechte onderhandelingspartner is, wijst hij van de hand. ‘Politieke voorkeuren veranderen. Coalities wisselen, maar een groot infraproject heeft een levensduur van misschien wel honderd jaar of langer. We zullen bij aanvang van zo’n traject een en ander contractueel goed moeten regelen. En dan kunnen we echt wel gezamenlijke investeringsbeslissingen nemen. Rijksregie en visie zijn daarbij wenselijk, alleen al om te zorgen voor overzicht.’
Enig geduld
De samenleving zal volgens hem wel enig geduld moeten hebben. ‘We staan aan het begin van een lange weg. Er zal veel moeten worden gepolderd voordat er een goed plan op tafel ligt.’ Anderzijds is hij optimistisch over de uiteindelijke uitkomst. ‘Om te kunnen voorzien in de benodigde bebouwing moet onze infrastructuur worden verbeterd. Dus die uitbreiding gaat er uiteindelijk wel komen.’
