Hugo de Jonge had het over ‘aso-gemeenten’, die met getreuzel ‘honderden gezinnen laten wachten’. PropertyNL onderzocht hoe ontwikkelaars denken over hun samenwerking met gemeenten. Onverwachte winnaar was de gemeente Moerdijk.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 9 juni 2023
Projectontwikkelaars ervaren grote problemen met sommige gemeenten, omdat zij onvoldoende slagkracht hebben voor het ontwikkelen van woningen en werklocaties.
Uit onderzoek van PropertyNL blijkt dat er ondernemende en meedenkende gemeenten zijn, zoals Moerdijk en Lansingerland. Daartegenover staan gemeenten die een serieus extra risico vormen voor ontwikkelaars omdat ze geen slagkracht hebben. Rode vlaggen zijn er voor de gemeenten Zaanstad, Den Bosch en vooral hekkensluiter Den Haag.
‘Aso-gemeenten’
Of het nu gaat om vestigingsplaatsen of het realiseren van de bouwopgave voor woningen, marktpartijen kunnen eindeloos klagen over de rol van gemeenten. Minister Hugo de Jonge probeert een vinger te krijgen achter het waarheidsgehalte van die klachten en heeft aangekondigd stappen te gaan ondernemen. Hij krijgt daarvoor begin volgend jaar wettelijke bevoegdheden, maar hij schroomde niet om bij de Dag van de Projectontwikkeling in mei te spreken over ‘aso-gemeenten’, die met getreuzel en tegenwerking ‘honderden gezinnen laten wachten’.
De minister heeft echter geen onderzoek gedaan naar de verschillen in aanpak tussen gemeenten. PropertyNL heeft daarom een enquête uitgezet onder de top-100 grootste projectontwikkelaars in Nederland, zowel op het gebied van in aanbouw zijnde metrages commercieel vastgoed als gerealiseerde aantallen woningen in 2022. PropertyNL heeft de partijen gevraagd naar hun oordeel over gemeenten waarin zij actief zijn. We vroegen naar hun mening over de snelheid van procedures, het meehelpen om ontwikkelingsplannen vlot te trekken, de activiteiten voor het uitgeven van grond, de activiteit om bedrijven aan te trekken, de kennis en ervaring van het ambtenarencorps, de slagkracht en het tempo van het ambtenarencorps en de aandacht voor verduurzaming met de problematiek van energielabels.
Huiverig
Het valt op dat de respons kleiner is dan gemiddeld op onderzoeken van PropertyNL naar de doelgroep ontwikkelaars. Bij navraag toonden ontwikkelaars zich huiverig om zich kritisch uit te spreken over een gemeente, zelfs in de anonimiteit van een enquête. ‘Je moet er uiteindelijk het beste van zien te maken met een gemeente’, was een veelgehoorde reactie. Het gevolg van die houding is in het verleden geweest dat alle gemeenten over één kam werden geschoren. Uit dit onderzoek blijkt echter dat er grote verschillen zijn tussen gemeenten.
‘Lastige vragen’
We vroegen de ontwikkelaars naar hun mening over de 30 gemeenten die in 2022 het best scoorden in ons onderzoek naar vestigingslocaties. Het onderzoek bestond uit vragen die op een schaal van 1 tot 10 beantwoord konden worden, waarbij de uitersten, met respondenten die uitsluitend rapportcijfers 1 of alleen 10 gaven, buiten beschouwing zijn gelaten. ‘Lastige vragen: eigenlijk gaan alle processen op dit moment moeizaam bij de overheden, ongeacht welke gemeente. Natuurlijk zit er enig verschil in, maar niet zo wezenlijk dat het invullen van een enquête hierover een duidelijk beeld geeft’, geeft een van de respondenten aan. ‘Het is echt heel droevig. Ik heb alleen de onderwerpen een cijfer gegeven die ik kan geven. De gemeente (naam is bij de redactie bekend) is echt een draak van een gemeente. Die spant echt de kroon.’
Daarbij moesten er ook steden uitvallen door te weinig waarnemingen. Het gaat in volgorde van het PropertyNL vestigingsplaatsenonderzoek om Zwolle, Breda, Apeldoorn, Ede, Enschede, Westland. Ook zijn er steden waar bij niet in alle categorieën genoeg scores zijn behaald. Dit is voor steden zoals Groningen en Haarlem waarschijnlijk een redding geweest: de rapportcijfers die we binnen kregen waren gemiddeld onvoldoende.
Plaatsen met genoeg gecontroleerde waarnemingen die voor de meeste van de vragen goede cijfers kregen zijn: Moerdijk (rapportcijfer 8,9), Oss (7,7) Lansingerland (7,5), Ridderkerk (7,3), Roosendaal (7,1). Een verklaring kan zijn dat dit bij uitstek gemeenten zijn die proberen te scoren met de uitgifte van gronden voor distributiecentra en het aantrekken van bedrijven.
Rotterdam scoort goed
Rotterdam scoort gemiddeld een 7, het hoogste gemiddelde bij de grote steden. Daarmee maakt Rotterdam zijn reputatie waar dat de stad niet alleen beter scoort bij voetbal dan de andere grote steden, maar ook met publiek–private samenwerking met ontwikkelaars. Het zit dus wel goed met de ‘thuismarkt’ Rotterdam van minister Hugo de Jonge. In de vorige editie van PropertyNL gaf de directeur gebiedsontwikkeling bij de gemeente Rotterdam, Jos Melchers, voorbeelden van die samenwerking. Rotterdam scoort zowel op het gebied van het ontwikkelen van woninglocaties als van werklocaties. De stad haalt als een van de weinige gemeenten al jaren de prognose (3500 woningen per jaar). Daarbij wordt niet alleen gewerkt in uitleggebieden (Smeetsland, Wielewaal en Hoogvliet), maar ook in het centrum. Daar woonden 20 jaar terug 12.000 mensen, nu wonen er 50.000, voornamelijk in woontorens. Hierdoor kreeg Rotterdam de naam van ‘hoogbouwhoofdstad’ van ons land. Kenmerkend is dat de stad bij grote tegenslagen – bijvoorbeeld rond Feyenoord City – samen met private partijen steeds een oplossing weet te vinden.
Een goede plek is er ook voor Utrecht met een 6,9. Utrecht heeft ook het wonen/werken in de stad een boost gegeven met de in Europa beroemde ontwikkeling van het Jaarbeursplein met de zwevende tuinen van Wonderwoods (VolkerWessels/ASR) en de in april aangekondigde iconische toren Oopen van Edge. De nieuwe autovrije stadswijk Merwedekanaalzone met AM en BPD is eveneens een kraamkamer voor innovatieve publiek–private samenwerking.
Ook de plaatsen Nijmegen en Almere scoren met een 6,8 en een 6,5 ruime voldoendes.
Wilde verhalen
Veel aandacht uiteraard voor de score van de grootste gemeente, Amsterdam. Over Amsterdam doen de wildste verhalen de ronde over de vijandelijke houding ten opzichte van projectontwikkelaars en de bureaucratie van sommige afdelingen bij de gemeente zelf en bij de stadsdeelcentra. De score van Amsterdam (6,5) is in dit onderzoek echter ruim voldoende. De gemeente Haarlemmermeer heeft een veel ondernemender imago, maar scoort niet hoger dan de hoofdstad (6,4).
De grote groeier op het gebied van arbeidsgelegenheid en het aantrekken van innovatieve bedrijven, Eindhoven, scoorde vergeleken met Rotterdam, Utrecht en Amsterdam wat laag, maar nog wel voldoende (6,2). Dat geldt ook voor de steden Dordrecht (6,1) en Tilburg (6,0). Onvoldoende scoren Zaanstad (5,3), Den Bosch (4,6) en Den Haag (4,4). Hieronder staan mogelijke verklaringen voor de slechte prestaties van Den Haag. In de volgende edities van PropertyNL wordt aandacht besteed aan de reacties van gemeenten op de onderzoeksresultaten.
De bureaucratie achter de duinen
Het is speuren naar de oorzaken van de rode vlag voor de gemeente Den Haag. Met de komst van burgemeester Jan van Zanen is immers een zwaargewicht aangetreden met gevoel voor publiek–private samenwerking. De burgemeester kan echter niet zonder goede wethouders en een goed ambtelijk apparaat.
Dat de projectontwikkelaars niet zomaar een signaal afgeven, blijkt uit de teruglopende aantallen van bouwvergunningen die de gemeente afgeeft. Ook ontwikkelaars van commercieel vastgoed spreken off-the-record over een verkokerd beleid, dat zo ambtelijk is gericht op regels dat alle ontwikkelingen in Den Haag een extra risico vormen. Een aantal ontwikkelaars zegt zelfs niet meer in Den Haag te willen ontwikkelen. Het is logisch dat de ontwikkelaars dit niet met naam en toenaam aan PropertyNL willen bevestigen, omdat zij grote belangen hebben om de al verstoorde processen in Den Haag niet verder in het slop te helpen. Het nadeel is wel dat het gewicht van de constatering nu moeilijk te peilen is.
Belangrijk is dat de rode vlag voor Den Haag niet het gevolg is van de moeilijkere omstandigheden voor ontwikkelaars door aanvullende eisen aan middenhuur, fiscaliteit, rente- en bouwkostenstijgingen. Dat geldt immers voor alle gemeenten, waarbij de andere grote steden significant beter scoren dan Den Haag.
Een oorzaak zou kunnen zijn dat binnen de gemeente Den Haag een groot onderzoek aan de gang is naar de oorzaken van de kostenoverschrijding voor Amare, het nieuwe huis voor cultuur, educatie en events op het Spuiplein. De naam verwijst met de kennis van nu cynisch naar het Latijnse ‘liefhebben’. Cynisch, omdat dit het meest gehate project is in aannemersland. Het leverde het grootste verlies op voor VolkerWessels op een bouwproject, afgezien van de sluizen.
Dit zogenoemde raadsonderzoek – vergelijkbaar met een parlementaire enquête met hoorzittingen onder ede – zal naar verluidt na de grote vakantie komen met bevindingen over wat eraan schort achter de duinen.
