De herontdekking van het vastgoedfonds

Voor een compleet overzicht van het PropertyNL onderzoek naar niet genoeteerde vastgoedfondsen leest u de bladermodule vanaf pagina 72.

De tijden dat PropertyNL zijn top 40 aanbieders niet genoteerde vastgoedfondsen presenteerde zijn lang vervlogen. Velen waren niet in staat een deugdelijke prospectus te maken, laat staan dat het bestuur een nette verklaring omtrent gedrag kon overleggen. In een web van notarissen en taxateurs werden onwetende beleggers geld uit de zak getroggeld. Gelukkig is het oog van de AFM nu scherper en met big data zijn de abc-transacties ook makkelijker te achterhalen. Maar nog meer geluk is dat Nederland vijf aanbieders kent die alle stormen tot nu toe hebben doorstaan. Gezamenlijk hebben deze aanbieders voor € 4,5 mrd aan vastgoed op de balans, waarvan € 1,5 mrd is ingelegd door participanten.

Perspectief
De twee grootste zitten zelfs gemakkelijk aan tafel: Patrick van Harderwijk van Westplan Investors met bijna € 1300 mln fondsvermogen de grootste aanbieder in zijn soort. En door de jaren heen amper probleemgevallen. Makkelijk gezegd vanwege de scope van Westplan op de Verenigde Staten? Nee, want Dick van Seventer van Vastgoed Syndicering, met € 1000 mln de vertegenwoordiger van nummer twee, weet ook zijn beleggers te behoeden voor al te grote uitglijders. Holland Immo Group van Manfred Kühl, de nummer vier, heeft zelfs in de moeilijke jaren het ene na het ander Duitse vastgoedfonds weten te plaatsen. De nummers drie en vijf, respectievelijk Annexum Invest van Huib Boissevain en Jaap Wolters van Hanzevast, hebben het veel moeilijker gehad, maar zien nu ook weer perspectief.

Is dat perspectief er? Ja, want als het gezelschap aan het slot de vraag krijgt in welk fonds ze gaan investeren – als dat niet bij een eigen fonds mag zijn – dan komen ze toch allemaal vrij makkelijk met een antwoord. Van Harderwijk kiest er voor om zijn geld te beleggen in de fondsen van VSN. Zijn VSN collega Van Seventer kiest onafgesproken voor een één tweetje: hij kiest voor Van Harderwijks Westplan. Kuhl ziet ook veel in Westplan, terwijl Boissevain verkiest anticyclisch te beleggen in een kantorenfonds, het specialisme van Hanzevast. Jaap Wolters van Hanzevast daarentegen kiest voor een innovatief parkeerfonds zoals Holland Immo dat nu in de markt zet.

Westplan Investors maakte in de probleemjaren 2009 en 2010 even pas op de plaats. Er zijn destijds geen fondsen geplaatst, wel is in 2009 het ontwikkelfonds Glen iris afgerond met een rendement van 15-17,5%. Westplan, dat met name belegt in Amerikaanse huurappartementen, vroeg in 2010 300 van zijn beleggers om $ 50 mln bij te storten. Door de economische recessie waren de huren en daarmee de waarden van complexen lager dan verwacht. Hierdoor kon Westplan Investors niet aan zijn financieringsverplichtingen voldoen. Uiteindelijk werd een oplossing gevonden via huidige beleggers en bleek Westplan in staat de eigen portefeuille te herfinancieren met bijna $ 200 mln aan vreemd vermogen en $68 mln ingelegd door huidige participanten van Westplan.

“Het is altijd laveren tussen goed aanbod en de kleine vraag van participanten. We zien duidelijk dat het rendement afneemt, maar dat participanten nog steeds hoge eisen stellen. Hetzelfde geldt voor de grote buitenlandse belegger die in Nederland de afgelopen jaren weer actief kopen. Buitenlanders zoeken bij beleggingen met name naar volume. Ze willen niet kraaltjes rijgen, want dat vergt veel van de organisatie. Ook wat betreft beheer vinden ze het vervelend,” antwoord Kühl.

Speculatieve grondfondsen
Eén ding is zeker: om een gezond risico/rendement te behalen moet men nu niet met rare nieuwkomers in zee gaan. De speculatieve grondfondsen, de ‘koopjes’ op speculatieve locaties, ze zijn al weer gesignaleerd. Beleggers zijn nog hardleerser dan gewone mensen. Ze zijn al lang weer vergeten dat die ‘warme’ ontwikkelingslocaties in werkelijkheid vaak ijskoude bosgronden waren en dat uit ontwikkelingen op Dubai en de Dominicaanse Republiek heel weinig mensen in Nederland rijk zijn geworden.

Om die hardleerse beleggers enigszins tegen zichzelf in bescherming te nemen startten Beurswaage en Scope Group in 2010 een 50/50 joint venture Scope Netherlands. Het bedrijf zou Nederlandse besloten vastgoedfondsen gaan analyseren en van een financiële rating voorzien. Daarmee konden beleggers een betere afweging maken tussen het verwachte rendement en verwachte risico. Bij gebrek aan draagvlak stierf het bedrijf een stille dood. Aan Annexum en Holland Immo Group heeft het echter niet gelegen.

De heren knikken eensgezind aan tafel als Manfred Kühl opmerkt dat toezichthouders overbodig bureaucratisch te werk gaan: ‘ Het ontbreekt de toezichthouder aan vastgoedkennis, zoals de kwaliteit van panden, huurders, locaties en de risico’s. Het beoordelen van fondsen brengt ook onnodig veel papierwerk en tijd met zich mee. De AFM past regelgeving vaak toe op basis van veranderd beleid en voortschrijdend inzicht. De AFM moet ook naar de aanbieder kijken en niet alleen naar afzonderlijke fondsen. Ze weten inmiddels zelf welke aanbieders goed zijn en welke niet. En toch moeten we bij plaatsing van elk nieuw fonds identieke informatie weer uitgebreider toelichten,” zegt Kühl.

Nieuwe wetgeving en beperkte liquiditeit scheidt in de markt van niet genoteerde vastgoedfondsen voor participanten het kaf van het koren. De afgelopen tien jaar volgt ook de markt van vastgoedfondsen de vastgoedtrend; woningfondsen floreren, buitenlandse woningen en retail vinden gretig aftrek en kantorenfondsen zijn nog uit de gratie. Maar anticyclische beleggers kunnen daar weer garen bij spinnen, zo vermoeden Boissevain en Wolters.

Gloriejaren
Wolters denkt terug aan de gloriejaren en het feit dat bijna alles te financieren was. Hanzevast verkeert al enkele jaren in zwaar weer. De aanbieder van kantoor- en scheepsfondsen moest eind vorig jaar met lede ogen toezien hoe twee vastgoedfondsen, Holland 62 en Holland 63, failliet werden verklaard. Het betreft een totaal fondsvermogen van € 121 mln waarvan ongeveer 65% is gefinancierd door ING die de lening vervolgens weer doorverkocht aan Windmill. Wolters blijft brood zien in kantoren. Maar ondanks de tegenslagen, blijft hij optimistisch: ‘We zitten middenin een kopersmarkt en ik zou zo graag nog een kantorenfonds willen opzetten, maar niemand wil dat nog financieren. Tot € 20 mln wil geen enkele bank eraan beginnen. Maar boven de € 20 mln wordt financieren een stuk makkelijk en ik ben ervan overtuigd dat veel van mijn bestaande beleggers daar nu ook wel oren naar hebben,” zegt Wolters. Hanzevast loopt over van ambitie maar moet toegeven dat ze de komende jaren hun handen vol heeft aan het beheren van 20 vastgoed- en 13 scheepsfondsen.

In 2014 werd de zogenoemde AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) in het leven geroepen. De richtlijnen zijn van toepassing op alle beheerders van abi’s (alternatieve beleggingsinstelling), waaronder vastgoedfondsen. Europese Commissie beoogt met de AIFM richtlijnen Europese wetgeving te implementeren die de potentiële risico’s aanpakken van de werkzaamheden van fondsbeheerders in alle beleggingssectoren. Er geldt een vergunningplicht voor fondsbeheerders die meer dan € 100 mln onder beheer hebben, daaronder zijn fondsbeheerders vrij. Dat is een slechte zaak. Onder de AIFM regelgeving worden eisen gesteld ten aanzien van informatieverschaffing aan beleggers en toezichthouders, de externe bewaarder waarover elke fondsbeheerder dient te beschikken, dagelijkse cash flow monitoring door de externe bewaarder, de waardering van activa en transparant risicobeheer. Zo moeten fondsen minimaal één keer per jaar hun vastgoed volledig laten waarderen.

Zeven jaar geleden lag de markt van niet genoteerde vastgoedfondsen bijna stil, waardoor aanbieders van fondsen in de problemen raakten, bij uitblijven van performancefee. Behoudens een enkeling hadden zelfs topaanbieders moeite met het plaatsen van fondsen. Er werden zelfs fondsen teruggetrokken bij gebrek aan interesse. In de hoogtijdagen publiceerde PropertyNL nog lange toplijsten met wel 101 aanbieders, maar al snel na de crisis is de lijst teruggesnoeid naar maximaal twintig beheerders. Uiteindelijk is de lijst met aanbieders van niet genoteerde vastgoedfondsen representatief met een top tien.