In de duizend dagen onder leiding van George Jautze steeg de portefeuille van ING Real Estate van € 44 mrd tot boven de € 100 mrd. Jautze is de eerste om dit te relativeren, al komt het woord ‘marktleider’ wel vaker over zijn lippen dan in het verleden. De groep is hem goed gezind: ING Real Estate krijgt miljarden meer vermogen om de groei door te zetten. Nieuwe landen zoals India en Turkije lokken. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
In de duizend dagen onder leiding van George Jautze steeg de portefeuille van ING Real Estate van € 44
mrd tot boven de € 100 mrd. Jautze is de eerste om dit te relativeren, al komt het woord ‘marktleider’
wel vaker over zijn lippen dan in het verleden. De groep is hem goed gezind: ING Real Estate krijgt
miljarden meer vermogen om de groei door te zetten. Nieuwe landen zoals India en Turkije lokken.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
door Wabe van Enk
Aan het vroegere Haagse hoofdkantoor van Nationale Nederlanden
wordt stevig getimmerd. Het is bijna helemaal
het domein van ING Real Estate geworden. Even zag het
er naar uit dat het vastgoedbedrijf naar het Amsterdamse
kantoor Arcanthus zou moeten verkassen, maar dit onheil
voor de Hagenezen werd afgewend.
Jautze heeft voor het gesprek over de duizend dagen zijn
recente archieven omgespit. ‘Ik kijk niet vaak om’, zegt
hij. ‘Wanneer ik dit nu zie, denk ik dat de aandacht van
de media de laatste tijd veel gericht is geweest op Investment
Management. Development en Finance staan niet
zo vaak in de spotlights, terwijl dat gezien de resultaten
wel zou moeten.’
Toen Jautze aantrad was de pers juist vol van Development,
of meer specifiek van Zlote Tarasy, het immense
centrum in Warschau van 225.000 m2. Een project dat
maar lastig viel vlot te trekken en leidde tot interne spanningen.
De ceo Development werd vervangen door Menno
Maas. Terugkijkend, was dit nu zo’n materieel probleem
op zo’n grote portefeuille? Jautze: ‘Ik denk dat geld
niet het voornaamste is. Dat vang je wel op. We hebben
als ING Real Estate sterke vooruitgang geboekt op het gebied
van risicobeheersing met spreiding in verschillende
businesslines, asset classes en geografische gebieden.
Het probleem is veel meer de imagoschade die kan afstralen
op andere activiteiten. Daarom zijn we zo blij met
de Mipim Future Project Award voor dit project in 2006.
Ook zegt het wat wanneer je zo’n grote publieke belangstelling
krijgt en het feit dat je problemen tot een oplossing
weet te brengen.’ (Er loopt alleen nog een procedure
tegen de gemeente Warschau, red.)
‘Als hoogtepunt van de afgelopen duizend dagen zie ik
het bereiken van het marktleiderschap’, zegt Jautze. Uit
de onderzoeken van PropertyEU bleek dat dit het geval
is wereldwijd als assetmanager en als ontwikkelaar in
Europa. Wat telt in de wereld van institutionele beleggers
is het Amerikaanse Pensions & Investments. Ook
die zette ING Real Estate Investment Management op
de eerste plaats.
Jautze: ‘Dat hebben we kunnen doen door grote portefeuilles
over te nemen, waaronder recent Summit REIT
in Canada, waarmee € 2,4 mrd was gemoeid. Dat we dat
kunnen zegt iets over de kracht van ING Real Estate en
het vertrouwen wat de groep daarin heeft.’
‘We hebben ook bijzondere mandaten binnengehaald
van grote partijen zoals Lloyds en TSB. Er is veel vraag
naar onze expertise in vastgoedaandelen. De Real
Estate Securities-portefeuille is gestegen van € 2 mrd
naar € 20 mrd.’
‘Je ziet de hele markt toenemen, maar het is vooral een
cross-border verhaal, met vermogens die ingezet worden
in de hele wereld van Philadelphia tot een nieuw Japan
Fund. Vooral Australië is daarvan een goed voorbeeld. We
hebben veel fondsen in Australië, maar nu komt er ook
veel kapitaal uit Australië, bijvoorbeeld voor ons Summit
Reit Office Fund in Canada (50%) of de 20% stake in het
Europe Office Fund. De beleggers op dat continent hebben
meer geld dan vastgoed, dat is duidelijk.’
Jautze ziet als een van de belangrijkste veranderingen de
laatste tijd het accent op research. ‘Als ik moet bezuinigen
is pas de laatste euro een bezuiniging op research’,
aldus Jautze. De drie researchafdelingen van New York,
Den Haag en Hongkong zijn samengebracht in Londen
en worden geleid door Tim Bellman.
‘De interne opleiding neemt ook een steeds belangrijkere
plaats in’, vertelt Jautze. ‘Straks beginnen hier weer
honderd managers van de tweede lijn aan hun interne
opleiding. Het is niet alleen een opleidingsprogramma,
maar ook een assessment. Waar zitten hun sterkten en
zwaktes? Bij de opleiding zijn ook alle boardmembers
betrokken. Maar het is niet zo dat we alleen eigen kweek
hebben. Als grote onderneming ontkom je er niet aan
om ook hoger kader aan te trekken. Zo is onlangs Sven
Matthijsen van Multi Development naar ons overgestapt.
Ook dat is goed: eigen ervaring mee brengen.’
Een wezenlijke verandering is volgens Jautze ook doorgevoerd
in het management. ‘Een onderneming met
€ 100 mrd vereist een andere organisatiestructuur’, vindt
hij. ‘Zo hebben wij een cro benoemd, een central risk officer.’
Haal je niet een notoire zeurpiet in huis? ‘Nee, het
kan best zijn dat sommige zo’n functie als lastig ervaren.
Maar zo iemand is duidelijk meer dan alleen het toepassen
van interne regels. Hij tilt het risicomanagement
naar een strategisch niveau. En vergeet niet, hij is ook
verantwoordelijk voor het behalen van de rendementsdoelstellingen.’
De aanpak betekent dat vooral gekeken wordt naar de
€ 4 mrd die ING Real Estate als eigen vermogen inzet. Er
is seat capital nodig om de fondsen tot een succes te maken.
Dat is de wetenschap dat ING zelf meedoet in haar
vastgoedfondsen (circa 10%) en er is bridge capital dat nodig
is om het vastgoed te verwerven. Wanneer het vastgoed
is geacquireerd kan er een strik omheen en wordt
het in een fonds geplaatst. Veel banken of nieuwkomers
missen dat bridge capital en moeten dan een blind pool
opzetten, waarin beleggers eerst geld storten, waarna
de fondsbouwers op acquisitiepad gaan. Het nadeel is
dat met geld dat brandt in de zak niet altijd de beste
aankopen worden gedaan.
Hoekje
Het jaarverslag van Real Estate mag juichend zijn, hoe
denkt ING Groep over vastgoed? In het verleden waren
er hechte banden: in de jaren negentig was er een tijd
dat het rechtstreeks onder ceo Aad Jacobs ressorteerde.
Ook de naar VNO/NCW vertrokken board member
Alexander Rinooy Kan zou een goed contact met ING
Real Estate hebben. Maar in het jaarverslag van de groep
blijft het altijd zoeken naar dat vreemde hoekje vastgoed
dat inderdaad op het gebied van personeel (2100) maar
relatief weinig voorstelt. Jautze: ‘Een belangrijke taak
van mij is de communicatie met de board. De belangrijke
parameter is daarbij de return on capital. We hebben
inmiddels een bijdrage van 5% in de winst van de
groep. Dat wij extern de nadruk leggen op het bank- en
verzekeringsbedrijf is uiteraard niet vreemd. We zien
echter intern de laatste tijd een soort goodwill booster ten
aanzien van het vastgoed, waarin we marktleider zijn.
Ik weet dat de board en Michel Tilmant voorop, positief
is over de aanpak van ING Real Estate en dat blijkt
ook uit de miljarden extra eigen vermogen dat richting
vastgoed gaat. ING Real Estate heeft door de versterkte
vermogensverhoudingen meer mogelijkheden. Wordt
het geld ook voor nieuwe landen ingezet? Waar blijft
Turkije? Jautze: ‘We hebben de strategie dat we niet altijd
de “first mover” hoeven te zijn. Wij zijn actief in
Roemenië en Bulgarije.’ Jautze is ook recent in Rusland
geweest, maar zowel Rusland als de Oekraïne hebben
niet tot investeringsplannen geleid. Dat geldt wel voor
India. ‘Afgelopen juni is de wetgeving aangepast, waardoor
we meer kunnen. We zitten al sterk in Azië. Na
de aankoop van Rodamco Asia is onze portefeuille autonoom
sterk uitgebreid met een Asia Retail Fund, een
China Opportunity Fund en sinds kort een volwaardig
kantoor in Japan.’
Groeiperspectief drie business lines
Het idee van de buitenwereld dat ‘Development’
misschien wat minder bij ING Group zou passen, is
waarschijnlijk verstomt na het laatste jaarverslag. We
zien dat er meer strategisch wordt gedacht en minder
in opportunities. Zo’n unieke ontwikkeling als in New
York zul je denk ik niet meer zo vaak tegenkomen.’
Begin dit jaar leverde Development de zogenoemde
New York Times Tower op, een hoofdkwartier van de
gelijknamige krant, een kantoorkolos van architect
Renzo Piano van 140.000 m2 met op de grond winkels
en een auditorium.
Jautze: ‘Development heeft er voor gekozen om
vooral te groeien in Europa omdat daar de risk/return
heel goed is. Wij hebben budget vrijgemaakt
voor Frankrijk, Duitsland, Engeland en Italië. Daar
is goed op gereageerd. Er zijn veel nieuwe projecten
binnengekomen.
‘Voor Finance zie ik met name in Nederland een
hevige concurrentie, maar we houden ons prima
staande. Dat neemt niet weg dat ook hier de internationalisatie
snel doorzet. Een aantal jaren geleden
was het minder dan 30% van onze financieringsproductie
afkomstig uit het buitenland. Nu is het 44%.’
Klopt het dat ING de markt voor CMBS – zeg maar
gesecuritiseerde vastgoedleningen wat heeft gemist?
‘Het is niet onze prioriteit geweest. Wij zien echter
wel een verschuiving en we zullen ING daarbij vaker
gaan zien.’ De grootste aandacht van de buitenwereld
ging uit naar ‘Investment Management’. Het geld
klotste als ware over de drempels: een instroom van
€ 14 mrd. Daarnaast nog een waardestijging van de
bestaande portefeuille van € 7 mrd. ‘We zien steeds
nieuwe producten. Zo zijn we bezig met meer hoogrenderende
producten, zoals “stressed” vastgoed
(lees: met gebrek aan huurders), fondsen met nog te
ontwikkelen vastgoed of hotels.’ Waar blijft het infrastructuurfonds?
‘Dat is niet zo makkelijk als het lijkt.
Het kenmerk van ING Real Estate is dat we niet werken
met blind pools. We verwerven eerst het product
en doen ook altijd zelf voor een stuk mee. Dat geeft
andere beleggers het vertrouwen. Voor infrastructuur
hebben we nog niet het juiste product.’
Credit Crunch & ING
De impact van de credit crunch op een kapitaalsintensieve
sector zoals het vastgoed is minder dan
wordt aangenomen, zo betoogt ING Real Estate-ceo
George Jautze. De Fundamentals zijn goed en daar
draait het om.
‘Het eerste wat je doet is het vaker monitoren van de
markten. Je kent je eigen portefeuille en je weet dat
wij niet in de subprime-markt zitten (hypothecaire
woningfinanciering aan minder draagkrachtigen in de
VS, red.). Wij zitten wel in de VS, maar in huurwoningen.
Die hebben zelfs een hogere bezettingsgraad.
Maar het gaat om grotere bewegingen. Wat betekent
een crisis voor de vraag? We zien dat de onderliggende
vraag naar vastgoed gebleven is, ook voor de opportunistische
vastgoedproducten. Daarbij is er geen
sprake van dat in z’n algemeenheid op vastgoed een
hogere risico-opslag wordt gevraagd. We worden toch
steeds weer bepaald bij de fundamentele zaken van
de markt: de rentegroei, inflatie en de economische
groei. We zien al een tijdje een gestage renteontwikkeling.
Daarbij zijn veel beursgenoteerde fondsen naar
een onnatuurlijk hoge stijging in 2006 dit jaar weer op
normalere niveaus gekomen. De belangrijkste onderlegger
blijft in mijn visie de algemene economische
groei en ik heb in geen enkel economisch rapport kunnen
lezen dat die afneemt’.
