Imca Vastgoed & Erik de Vlieger halen vaker dan andere ontwikkelaars de pers. Volkskrant, Quote en Vastgoedmarkt bezingen in allerlei toonaarden de creativiteit van de ontwikkelaar. Imca ontwikkelt dan ook een groot aantal bijzondere projecten en De Vlieger neemt geen blad voor de mond. Tegelijk ving PropertyNL uit de markt een aantal negatieve signalen op: de relaties in de vastgoedhandel en de marktomslag zouden Imca kunnen treffen. De uitkomst is misschien minder spectaculair dan de verhalen.
Imca Vastgoed & Erik de Vlieger halen vaker dan andere ontwikkelaars de pers. Volkskrant, Quote en Vastgoedmarkt bezingen in allerlei toonaarden de creativiteit van de ontwikkelaar. Imca ontwikkelt dan ook een groot aantal bijzondere projecten en De Vlieger neemt geen blad voor de mond. Tegelijk ving PropertyNL uit de markt een aantal negatieve signalen op: de relaties in de vastgoedhandel en de marktomslag zouden Imca kunnen treffen. De uitkomst is misschien minder spectaculair dan de verhalen.
door Wabe van Enk en Gabriëlle Klaver
Loeren mensen op de kop van De Vlieger omdat hij boven het maaiveld uitsteekt? Of is waar rook is ook vuur? Ter wille van de transparantie van de markt inventariseerde PropertyNL de roddels en ging op onderzoek uit. De Vlieger was bereid op alle resultaten te reageren.
In de top van de door Imca ontwikkelde Teleport Tower op Sloterdijk zetelt het hoofdkantoor van De Vlieger, niet zo apart als de loft van twee jaar terug, maar toch voor elke bezoeker duidelijk: hier huist een bijzondere ontwikkelaar.
De Vlieger veegt bij binnenkomst nog wat foto’s van het Nissan-gebouw in Amsterdam-Zuid van tafel. Hij heeft het gebouw dat zonder huurder is komen te zitten, bijna gekocht samen met de Rotterdammer Voerman van het succesvolle Fortress. Omdat de deal ten tijde van het gesprek nog niet rond is, kan hij nog niets zeggen, maar hij moet ook weten dat we het kantoor met de Japanse puist herkennen.
Graag praat hij wel over zijn andere primeurs. Je kunt niet zeggen dat de vastgoedwereld saai is zo lang er De Vliegers zijn. Op de Mipim kocht hij dit jaar het Haagse Babylon van een groep beleggers en in Amsterdam kocht hij het Sweelinck Conservatorium tegenover Het Concertgebouw. Het was niet alleen kopen, kopen, kopen. Hij slaagde, in een slag met Multi Vastgoed en G & S, Elsevier Science als huurder voor 40.000 m2 binnen te halen voor zijn Millenniumtoren en bovendien verkocht hij het Raamplein aan Justitie.
De dip in de vastgoedmarkt lijkt in elk geval geen invloed te hebben op de activiteiten van De Vlieger, reden voor de markt om zich af te vragen of hij niet te veel waagt. Een van de aanleidingen voor de roddels zijn de perikelen rond het World Fashion Centre (WFC) in Amsterdam-West. In het voorjaar van 2000 kocht De Vlieger met groot enthousiasme drie van de vier toren van het WFC. Hij had plannen om de vierde toren (in bezit van ING Vastgoed) te kopen, nieuwe bedrijven te plaatsen (er was leegstand) en een deel op te knappen. De Vlieger kon aan de pers goed duidelijk maken waarom hem dat zou lukken. Hij kent de bijzondere markt van confectionairs - een mooi woord voor een beetje wild-west. Zijn vader maakte Imca groot met textielmachines en nog altijd heeft zijn broer hierin belangen (zie kader). De huisvesting van de confectionairs was dus een groot moment voor De Vlieger junior.
Maar vorig jaar was er ineens mot aan alle kanten. Enerzijds was er een publieke discussie tussen het Modecentrum in Almere, een ontwikkeling van TCN Property Projects. Deze laatste ontwikkelaar meende te weten dat veel WFC-klanten overstapten naar Almere, terwijl Imca dit gerucht te vuur en te zwaard bestreed. Het resultaat was een publiekelijk uitgevochten moddergevecht, waarbij beide partijen elkaar ervan beschuldigden op het randje van de afgrond te staan. Maar vooralsnog draaien beide partijen nog gewoon mee op de markt. Inmiddels heeft De Vlieger zijn deel van het WFC in zijn geheel doorverkocht (zie kader).
Het doorverkopen van vastgoed zonder dat Imca daar zijn specifieke ontwikkelvisie op heeft losgelaten, is De Vlieger niet vreemd. Het onderscheid tussen een object bedoeld voor de handel en een locatie bedoeld voor de ontwikkeling, kan in sommige gevallen variëren. Het Nissangebouw in Riekerpolder kan worden herontwikkeld en heeft naast het gebouw nog een kavel waar 8000 m2 op kan worden gerealiseerd. Maar De Vlieger sluit toch niet uit dat het gebouw zal worden doorverkocht indien de prijs klopt. Dat zal zijn Rotterdamse compagnons van Fortress ook aanspreken.
Ook de voormalige vestiging van de Hogere Economische School aan het Raamplein in Amsterdam werd afgestoten. Imca had plannen om dit te herontwikkelen tot onder andere een hotel, maar heeft het uiteindelijk op verzoek van de gemeente verkocht aan de Rijksgebouwendienst ten behoeve van de vestiging van het Paleis van Justitie. De Vlieger zegt dat opbrengst van de transacties met de RGD zeer laag was en meer moet worden gezien als een investering in de relatie met de gemeente dan een echte winstnemer.
De handel speelt in vastgoedland een belangrijke rol. Vaak ergeren de grote institutionele beleggers, de serieuze projectontwikkelaars en de overheidsambtenaar zich groen en geel dat er zoveel geld tussen tafel en servet in handen valt van de handel. Aan de andere kant kan niemand ontkennen dat zonder de posities van de snelle jongens van de handel (dames zijn nog niet gesignaleerd) deze markt te stroef is om nog te draaien.
Overheidsambtenaren hebben vaak nog het meeste moeite met het schuiven van panden. Maar zoals het de Kroonenberg Groep is gelukt om van een handelaar te transformeren in een belegger, zo is het De Vlieger gelukt om als vastgoedhandelaar ook als serieuze ontwikkelaar respect te krijgen van politiek Amsterdam. Dat horen we uiteraard van De Vlieger zelf - ‘Ik ben zo bekend geworden dat ze me wel weten te vinden’ - maar in genuanceerde bewoordingen ook bij de gemeente.
Die wijst ook op zijn betrokkenheid bij de woningbouw. De Vlieger heeft inmiddels zo’n vijftien woningbouwlocaties in Amsterdam waar tien tot honderd woningen per locatie kunnen worden gerealiseerd. Hij werkt daarbij soms samen met woningbouwverenigingen. De Vlieger: ‘Wij zullen in de meeste gevallen woningen realiseren in het lagere koopsegment tot € 200.000. Die lagere prijs kunnen we realiseren omdat ik de grondposities al langer in portefeuille heb’, meldt De Vlieger. Voordat de lezer tranen in de ogen krijgt van Eriks nieuwe sociale rol in volkshuisvesting, kan worden gewezen op de markt. De tijd van zeer dure appartementen (die hij voorheen ook realiseerde) lijkt over. Bovendien is De Vlieger een bekwaam schaker: wanneer hij een sociale pion opoffert, kon hij weleens een toren bij gebiedsontwikkeling elders winnen.
Hij heeft bijvoorbeeld succes als schaker in de krakerswereld. De handel kende in de jaren ‘80 Leutscher die de krakers met eindeloze juridische procedures te lijf ging. In de jaren ‘90 was het Bertus Lüske die zelf de shovel ter hand nam om de ‘communisten’ uit zijn pand te jagen. Nu wordt de methode-De Vlieger gehanteerd: ‘Ik praat met ze en nodig ze bij mij thuis uit voor een gesprek, hoewel mijn vrouw dat niet altijd leuk vindt. Ik stuur nooit iemand van ons bedrijf. Krakers praten altijd rechtstreeks met mij. Wanneer zo’n dasdrager voor hun deur staat, is het mis.’
Zo is De Vlieger eigenaar in Amsterdam van krakerspanden zoals het Paard van Aemstel en zes panden in de Spuistraat. De Vlieger heeft sympathie voor dwarsliggers en menig kraker voelt dat hij hier geen gewone strijd tegen het grootkapitaal hoeft te leveren. De kritische krakerssites dwepen uiteraard niet met hem (‘waterdrager’), maar benaderen hem toch heel anders dan destijds Leutscher (‘een demoon’). Of zijn krakers zelf wat zakelijker geworden en kiezen ze liever voor een oprotpremie? Hoe dan ook bestaat bij de gemeente de indruk dat methode-De Vlieger werkt. En daarmee is die ook voor Imca zakelijk verantwoord.
De samenwerkingen op het gebied van commercieel vastgoed, woningen en krakers zijn belangrijk voor De Vliegers (grond)posities die vaak alleen met hulp van de gemeente goede herontwikkelingslocaties kunnen worden.
Maar ook met een bereidwillige gemeente zijn zijn plannen voor Haarlem-Noord-as-Amsterdam niet eenvoudig te verwezenlijken. Is het niet allemaal te veel in deze markt en voor de financiële polsstok van De Vlieger? ‘Ik weet waar ik moet stoppen. Nu ligt dat bij € 1 mrd. Ik werk altijd vanuit een beleggingsportefeuille. Ik hoef niet te verkopen. Ook bij leegstand moet je plezier kunnen maken. In de jaren ‘80 hadden we de ‘100.000 m2-club’. Dat waren mensen die tenminste 100.000 m2 aan kantoorruimte leeg hadden staan en daar dan een feest over opzetten. Voor de makelaars was er de snoekprijs - de snoek is een vis die nooit iets doet tenzij er een andere vis voorbij komt.’
Een mooi verhaal, maar het is ook goed te weten hoe het zakelijk allemaal zit. Is de handel niet een bedreiging voor die mooie langlopende ontwikkelingen? De Vlieger: ‘Juist niet, een mix tussen lang en kortlopende verplichtingen is heel belangrijk. De inkomsten uit de handel dienen om de ontwikkelkosten van andere locaties te helpen dekken. Ik ben nu eenmaal van huis uit opgegroeid als koopman en dat blijft in het bloed zitten. Momenteel heeft Imca dertig tot veertig objecten in de portefeuille die bedoeld zijn voor de handel.’
Een voorbeeld van de aanpak van De Vlieger is Westcorner, een ontwikkeling die naast de Millenniumtoren in Amsterdam moet komen. De Vlieger verwierf de grond meer dan tien jaar geleden toen hij net met ontwikkelen begon. Nu is het zover dat hotelketen Accor een tienjarig huurcontract voor fase I van het object gesloten heeft en dat bijna 80% van de 28.000 m2 kantoorruimte en 12.000 m2 bedrijfsruimte is verhuurd aan diverse bedrijven. Oppenheim heeft de kantoor- en bedrijfsruimte in belegging genomen tegen een aanvangsrendement van 7,5%. Nu is de tijd rijp om te gaan bouwen. Imca zelf zal het hotelgedeelte in portefeuille houden.
We kaarten ook Haarlem aan. Als je de historische opnamecijfers van Haarlem vergelijkt met de ontwikkelingsmetrages die De Vlieger op termijn aanbiedt, dan zou Imca daar niet vrolijk van kunnen worden. De Vlieger: ‘Zo praten beleggers. Ze houden van spreiding en ze gaan uit van het verleden. Ik denk aan de ontwikkeling van gebieden. De as Amsterdam-Haarlem is een uitstekende vestigingsplaats, met een heel eigen dynamiek ten opzichte van Schiphol en Amsterdam Zuidas. Al jaren hoor ik van anderen dat Haarlem niet goed zou zijn. Laat ze maar praten. Ik verhuur die gebouwen gewoon.’
Afgezien van de speerpunt de as Amsterdam-Haarlem is Imca ook in het centrum volop actief. Neem nu het complexe Sweelinck Conservatorium tegenover het Concertgebouw (gekocht voor naar onze schatting € 35 mln, met ongeveer eenzelfde bedrag aan herontwikkelingskosten - en dat voor 4200 m2, maar wel op eigen grond). Dit vroegere hoofdpostkantoor was in de jaren ‘80 nog een tijd in handen van de vastgoedhandel, die tevergeefs hoopte op allerlei lucratieve bestemmingen. De Vlieger: ‘De tijd is mijn beste vriend. Ik heb het conservatorium gekocht samen met Camp Kleyn. De musici hebben het gebouw voor zeven jaar teruggehuurd tot ze naar het Oosterdokseiland van MAB verhuizen. Ik heb een redelijke cashflow. Ik ga zeven jaar achterover leunen om daarna eens te kijken wat ik er mee kan. Ik krijg allemaal voorstellen. Iedereen heeft zo z’n ideeën. Wacht gewoon maar even af.’ In de markt wordt rekening gehouden met een Magna Plaza-achtig centrum, maar dan moet de gemeente wel meewerken.
De Vlieger maakte met de aankoop voor € 47,3 mln van Babylon ook zijn entree op de Haagse markt. Hij kocht het multifunctionele complex (met uitbreidingscapaciteit) van Hans van Veggel, Eddy de Kroes en Harry Hilders. Deze drie hebben bewezen geld te kunnen verdienen met vastgoed en zijn bekend in Den Haag. Wat kan De Vlieger wat zij niet kunnen? ‘Ik kijk niet naar de verkopers, al kan ik me best voorstellen dat Hans van Veggel gezien de belangen van Multi Vastgoed in die omgeving graag van deze belegging afwilde. Het gaat mij erom dat Babylon mee moet gaan met de totale herontwikkeling van het gebied rond het centraal station. Daar zitten grote kansen, terwijl de risico’s te overzien zijn vanwege de huidige huurstroom.’
Ook hier blijkt dat Erik niet in aanmerking komt voor de bijnaam Wilde Erik. Die is trouwens al opgeëist door Laurus-oprichter Eric Albada Jelgersma. Vlak voor het interview besloot Bouwfonds Property Finance samen met Imca risicodragend in Babylon te gaan. Bouwfonds Property Finance is als geen ander op de hoogte van de risico’s en winstpotentie in het gebied, omdat het samen met MAB de Resident heeft gedaan. Het is overigens niet de eerste keer dat Imca dergelijke constructies opzet met Bouwfonds. Op financieel vlak blijkt Imca niet alleen vanuit creativiteit te werken. Koert Hans Smit maakte onlangs de transfer van Andersen naar Imca als financieel directeur. Hij is ook specialist op het gebied van overnames.
Na een onderzoek en een langdurig gesprek zijn alle posities de revue gepasseerd. Erik de Vlieger verzucht: ‘Tjonge, het wordt wel een gedegen artikel.’ Hij houdt meer van een visionair verhaal, maar voor de professionals in het vastgoed is het misschien goed te weten dat De Vliegers Imca in werkelijkheid misschien financieel wat minder wild is dan in de verhalen op vastgoedborrels.
KADER: Het Imca van De Vlieger
Het koopmanschap van Erik de Vlieger is terug te voeren tot zijn vader, die in 1950 de groothandel in textielmachines startte. Midden jaren ’70 droeg de vader het bedrijf over aan zijn zoons Erik en Frans, die er in het daaropvolgende decennium een productiebedrijf van maakten. De textielmachines van de gebroeders De Vlieger konden echter geen dominante positie op de wereldmarkt veroveren en daarom werden veel fabrieken verkocht aan een Duitse concurrent. Nog steeds echter is broer Frans met deze activiteit actief in Nederland, VS, Verenigd Koninkrijk en Frankrijk.
In 1991 begon Erik de Vlieger met Imca Vastgoed, nu veruit het belangrijkste onderdeel van Imca Group. De Imca Group bestaat inmiddels uit vijf divisies met behalve vastgoed en industriële textielmachines, het nautisch investeringsfonds, de Nederlandse Tijdschriften Groep en Aviation Investment Fund. Onder de vlag van het nautisch investeringsfonds worden activiteiten ontplooid op bijvoorbeeld het Figeeterrein in Haarlem, de ADM-werf in Amsterdam en enkele jachthavens.
De ervaring van De Vlieger op industrieel gebied biedt een extra kans voor contact met de gemeente. Zo heeft Amsterdam een groot probleem met de splinternieuwe Ceresterminal. Met steun van de gemeente is die door de Griekse zakenman Kritikos opgezet, maar zowel de ondernemer als de containers zijn nog nooit gesignaleerd; de gemeente vreest haar subsidies nooit meer te zullen zien.
Een van de favoriete activiteiten van De Vlieger is De Nederlandse Tijdschriften Groep. De groep probeert voet aan de grond te krijgen met radio en brengt bladen uit zoals het beroemde muziekblad Oor, blootblad Strictly en woningblad Villa d’Arte. Het meest succesvol is echter volgens De Vlieger homo-glossy Squeeze.
Tot de verbeelding spreekt het Aviation Investment Fund met 27 vliegtuigen actief. Dit fonds investeert in KLM Excell dat vanaf Maastricht en Eindhoven vliegt. KLM Excell is voor 60% eigendom van Imca en voor 40% van de Limburgse investeringsbank Liof. Volgens De Vlieger boekt het bedrijf momenteel een omzet van E 10 mln per maand. Maar ook hier komt vastgoed toch weer om de hoek kijken: De Vlieger heeft met een aantal participanten het Duitse vliegveld Laarbruch verworven, net over de grens bij het Noord-Limburgse Bergen. Niet alleen om het te gebruiken voor zijn vliegtuigen, maar ook omdat hier nog de nodige bedrijfsruimte kan worden ontwikkeld.
Vanwege al deze activiteiten heeft De Vlieger Ton van Oosten, voorheen adjunct-directeur van DTZ Zadelhoff Amsterdam, benoemd tot directeur vastgoed Nederland. Grote zaken vergen uiteraard de goedkeuring van de holding, zodat De Vlieger toch betrokken blijft.
De vastgoedafdeling bestaat uit twee onderdelen: ontwikkeling en handel/belegging. Bij Imca Vastgoed wordt woningontwikkeling steeds belangrijker en wordt de geografische spreiding groter: Behalve in Amsterdam en Haarlem heeft Imca ook posities in Maastricht en zelfs in het Friese Balk.
KADER: Imca’s troetelkind World Fashion Center verkocht
Imca heeft drie jaar geleden voor ƒ 217 mln drie van de vier torens van het World Fashion Center in Amsterdam-West gekocht. Als mede-eigenaar was toen alleen genoemd Pluis Participaties. Pluis is geen onbekende ontwikkelaar/belegger. Hij heeft veel met De Vlieger samengedaan (onder meer in Zweden) en het leek logisch dat Imca niet alleen zoveel in een object wilde steken. De transactie van het World Fashion was voor de familie De Vlieger een grootse gebeurtenis. De roots van het bedrijf zitten immers in de kleding. Achteraf blijkt echter dat Imca en Pluis niet de enige aandeelhouders waren, maar dat er ook betrokkenheid was van vennootschappen die verband zouden kunnen houden met mr Willem Endstra. Endstra is onder meer verbonden aan de naam Convoy en zou veel samenwerken met Museum Vastgoed van vastgoedhandelaar Hummel. Endstra is in de jaren ‘90 met name door het Parool in verband gebracht met betrokkenheid bij de financiering en administratie van drugsorganisaties. We hebben hiervan dossiers doorgeworsteld, maar hij is hier voor zover wij kunnen nagaan niet veroordeeld.
Toch heeft de relatie Endstra en Imca aanleiding gegeven voor geruchten in de markt. Reden voor PropertyNL om dit uit te zoeken. Eerst is De Vlieger boos over de vraagstelling. ‘We hebben veel succes gehad en een aantal concurrenten zijn minder succesvol. Het is typisch de onroerendgoedwereld dat ze iemands integriteit proberen onderuit te halen. Wij zijn hard gegroeid. Met iemand die dat niet begrijpt, kan ik niet discussiëren.’
In tweede instantie is De Vlieger bereid gevonden om toch in detail in te gaan op de gesuggereerde relatie met Convoy van Endstra. Erik de Vlieger heeft hieraan volledig meegewerkt en heeft zelfs zijn accountant PricewaterhouseCoopers ingeschakeld voor documentatie. ’Imca heeft een aantal grote partners waar wij veel zaken mee doen, zoals Volker Wessels Stevin, Fortress en Bouwfonds. We hebben in de laatste vijf jaar vijf transacties gedaan met Convoy, waaronder het WFC. Dat maakt Convoy voor Imca een kleine partner op het WFC na.’
Het gerucht dat Imca en Pluis alles hebben afgestoten, klopt dus. ‘De heer Endstra is een aardige vent maar het was beter om geen zaken meer te doen. Ik heb dat uitgelegd en hij begreep dit. Wat anderen doen moeten ze zelf weten. Overigens heb ik hem nimmer op iets oneerlijks kunnen betrappen en zijn er een boel gerenommeerde partijen die met hem samenwerken.’ De Vlieger: ‘We hebben in ieder geval onze aandelen in het World Fashion Center verkocht en we hebben daar zeker een goede zaak mee gedaan.’
