Fraai Nederlands is het niet maar “optoppen” is weer helemaal in de mode bij iedereen die door verdichting een einde wil maken aan de woningnood. Tien jaar geleden werd het eerste grote project na het nodige gedoe in Rotterdam opgeleverd.
Het bouwen van woningen op bestaande bebouwing is verre van nieuw. Door heel het land worden op kleine schaal, met name bij transformatieprojecten van winkels en kantoren, woningen toegevoegd. Die keus ligt voor de hand, want je kunt relatief eenvoudig een woonlaag en huurpenningen aan je bezit toevoegen.
Op grotere schaal is Rotterdam de proeftuin voor het optoppen. In 2019 ging de vlag uit voor 212 woningen in Fenix 1, gerealiseerd bovenop de monumentale Fenixloods op Katendrecht. Logisch dus dat Minister Hugo de Jonge (VRO) bij een recent werkbezoek op uitnodiging van branchevereniging BNA lovende woorden over had voor deze wijze van verdichting. Nog voor het eind van het jaar komt hij met een Kamerbrief waarin de potentie en knelpunten van verdichting door spitsen en optoppen worden belicht
Maar de bouw van het nu zo hippe Fenix 1, die in 2015 begon, ging niet van een leien dakje. De financiële crisis was nog amper achter de rug waardoor de woningen in “pre sale” niet echt als warme broodjes over de toonbank gingen en er waren problemen met de fundering waarop de zware opbouw moest rusten.
Problemen waren er bijna 10 jaar eerder ook toen het eerste grootschalige optopproject van ons land begon aan de Noordzijde van de Maas, aan het Binnenwegplein. Het pand van het voormalige warenhuis Ter Meulen staat op dat moment al jaren goeddeels te verkommeren sinds het faillissement van Ter Meulen in 1993.
Eigendom van Bouwfonds
Het roemruchte Bouwfonds heeft in 1998 samen met investeerder Janivo (familie De Pont) al plannen met het pand, nog ruim voordat Bouwfonds wordt meegezogen in Klimopaffaire. FD-journalisten Vasco van der Boom en Gerben van der Marel noemen het project, toen nog Linea Nova geheten specifiek in hun boek ‘De ontknoping: de vastgoedfraude voor de rechter.’ Ook met het voormalige warenhuis bemoeien de hoofdrolspelers in het lijvige fraudedossier zich intensief.
In 2005 verliest Bouwfonds haar positie in Linea Nova. Volgens Van der Boom en Van der Marel door een knullige fout. Janivo verkoop haar belang in 2006 voor 21 miljoen euro aan Fortis, de bank-verzekeraar die ruim twee jaar zelf in het oog van de storm van kredietcrisis belandt en genationaliseerd wordt.
Herdoop in de Karel Doorman
In 2009 verlost De Wilgen Vastgoed van de Rotterdamse ontwikkelaar Klaas van Duuren rechtsopvolger ASR voor € 7,7 miljoen van het dossier en herdoopt het project in De Karel Doorman. De bouw ligt dan al een paar jaar stil vanwege constructieproblemen, de vloeren trillen. Als dit is opgelost kan de bouwer dan wel voortvarend aan de slag.
In 2012 worden de 117 woningen bovenop de voormalige Ter Meulen met de nodige fanfare opgeleverd. En tot op de dag vandaag geldt het gebouw wereldwijd als voorbeeld hoe je door gebruik te maken van lichte materialen een veelvoud aan volume aan een bestaand gebouw kunt toevoegen.
Van Duuren kijkt er tien jaar later tevreden op terug. ‘Samen met de architect, diverse adviseurs, de aannemer en onderaannemers zijn wij trots op het gerealiseerde resultaat.’ Na de overname liet hij zijn eigen visie los op het project. 'De belangrijkste wijziging die wij hebben doorgevoerd was het vergroten van het aantal appartementen binnen hetzelfde volume en vloeroppervlak. De nu kleinere appartementen waren daardoor aanzienlijk in koopsom verlaagd. De verkoopprijzen begonnen bij een prijs van € 99.000 voor een studio-appartement. Die appartementen hebben we dan ook binnen een week allemaal weten te verkopen. Daarnaast hebben we de indeling van een aantal typen gewijzigd, ook om een beter verkoopresultaat te krijgen.’
Verdichting in crisistijd
Ook in de huidige crisistijd is het volgens hem mogelijk om op een financieel haalbare manier woningen toe te voegen aan de binnenstad, hoewel ook hij het klappen van zweep tijdens de vorige crisis aan den lijve ondervond. Een dochtermaatschappij overleefde de bouw van gebouw Calypso in het Rotterdam Central District in 2014 niet, mede omdat kopers net als bij Fenix 1 aanvankelijk niet in de rij stonden om te kopen.
‘Wij denken niet dat de geschiedenis zich per se zou moeten herhalen, ook niet in deze crisistijd’, aldus Van Duuren. ‘Op basis van kennis van de woningmarkt op een specifieke locatie, met name de te verwachten kopercategorie en de behoefte van die aspirant-kopers, kun je een aanbod realiseren dat ook wat betreft prijs en kwaliteit tijdens de huidige crisis haalbaar is.’
