David van Dijk van Greenberg Traurig over de coronaparadox

Onlangs bepaalde de Amsterdamse voorzieningenrechter dat hoteloperator Swissôtel recht had om de huur met 50% op te schorten in verband met de coronapandemie. David van Dijk van Greenberg Traurig LLP trad hierbij op voor de huurder, Swissôtel.
Afgelopen week werd bekend dat de Amsterdamse rechter in een vergelijkbare zaak met hoteloperator TVHG bepaalde dat deze huurder geen recht had op huuropschorting. Van Dijk trad in deze zaak op voor de andere kant, die van verhuurder First Sponsor Group.
Van Dijk geeft aan hoe deze schijnbare tegenstelling ontstaat en wat de kansen zijn voor huurders en verhuurders van hotels.

Is het niet vreemd dat u in twee identieke zaken tegenovergestelde uitspraken hebt gekregen?
‘Als je het zo stelt, klinkt dat inderdaad bijzonder. Maar het waren geen identieke zaken. Je probeert als advocaat altijd heel specifiek te kijken wat de details van de zaak zijn. Je kijkt wat de verschillen zijn tussen de zaak die je behandelt en uitspraken in andere zaken. In beide gevallen ging het inderdaad om een huurder die vanwege de coronapandemie minder huur wilde betalen, maar daar houden de gelijkenissen ook wel op.’

Hoe kunnen die beide hotelzaken zo verschillen?
‘Een kort geding heeft een gelaagde structuur met allerlei beoordelingsniveaus. Dat begint al bij de vraag hoe de vordering exact is geformuleerd. Dat is in iedere zaak anders. Ook speelt mee of de huurder een spoedeisend belang heeft. De rechter kijkt ook naar de openheid die is verschaft in de financiële positie en de financieringsstructuur. Wat heeft de huurder zelf gedaan om de coronacrisis te overleven? Of de verhuurder zich redelijk heeft opgesteld in de onderhandelingen voorafgaand aan de rechtszaak. Maar ook hoe het concern waarvan de huurder deel uitmaakt zich heeft gedragen tijdens de coronacrisis. Alle feitelijke aspecten kunnen relevant zijn. Bovendien speelt de juridische analyse met vraagstukken zoals: is er sprake van een gebrek, of van onvoorziene omstandigheden? En zo ja, wat betekent dat dan juridisch voor de specifieke casus? De combinaties van al die variabelen zijn eindeloos. Iedere zaak is daardoor uniek.’

Wat was het doorslaggevende verschil tussen de Swissôtel-zaak en de TVHG-zaak?
‘Het ging om een combinatie van verschillende punten. Ten eerste was Swissôtel volkomen transparant over zijn financiële positie. In de TVHG-zaak was dat juist niet zo. TVHG consolideerde zijn financiële gegevens, waardoor er slechts beperkt inzicht was in de financiële positie op het niveau van TVHG zelf. TVHG was vanaf de start van de coronacrisis zelfs minder informatie gaan verstrekken dan daarvoor. Het is vaste coronarechtspraak dat je als huurder wél transparant moet zijn als je aanspraak maakt op financiële hulp.
Bovendien heeft de rechter in de TVHG-zaak meegewogen dat het concern waarvan TVHG deel uitmaakt onlangs, tijdens de coronaperiode, nog significante investeringen heeft gedaan in uitbreiding van zijn hotelonderneming in West-Europa, ook in Nederland. Het kan niet zo zijn dat een huurder aan de ene kant investeert in niet-noodzakelijke uitbreiding en aan de andere kant van een verhuurder verwacht dat die instemt met opschorting van de huur met als argument dat sprake is van een financiële noodsituatie.’

Er speelde ook een ingewikkelde zaak rond een zogenoemd hotelinventarisfonds, FF&E reserve-fund (furniture, fittings & equipments), dat als tijdelijke overbrugging is gebruikt voor de huur.
‘Dat klopt. First Sponsor heeft aan TVHG voorgesteld om dit fonds te gebruiken als tijdelijke overbrugging om een deel van de huur te betalen. Zo’n fonds is een aan de belegger verpande rekening van de hoteloperator zelf, waaruit door de hoteloperator periodiek onderhoud en vervanging financiert. Die rekening is doorgaans geblokkeerd, maar een belegger kan toestaan dat de hoteloperator de rekening gebruikt. TVHG had dat aanbod afgeslagen, omdat het niet werkelijk ging om opschorting, maar om huurkorting. Dat heeft de rechter doorzien. Daar heeft hij in zijn vonnis korte metten mee gemaakt.’

Zal de TVHG-uitspraak de coronarechtspraak veranderen?
‘Dat verwacht ik wel ja. Deze uitspraak maakt heel duidelijk dat huuropschorting wegens corona geen automatisme is, en echt afhankelijk is van de details van de zaak. Rechters zoeken naar maatwerk. De Swissôtel-uitspraak was wat mij betreft logisch, en de TVHG-uitspraak is dat ook. Ik verwacht dat deze uitspraak ertoe zal leiden dat huurders en verhuurders vaker een compromis zullen bereiken, waardoor ze minder vaak naar de rechter zullen stappen. De TVHG-zaak laat zien dat er slimme oplossingen bestaan om zulke geschillen minnelijk op te lossen. De oplossing via het FF&E-fonds was bij mijn weten niet eerder voorgesteld. Dat zou in de toekomst in meer zaken een oplossing kunnen zijn, al zal dat natuurlijk wel afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. Zo’n fonds moet maar net voldoende zijn. Je moet het fonds niet nodig hebben voor herstelverplichtingen die hoteloperators doorgaans hebben op grond van franchise-contracten met grote ketens. Ook zie je vaak dat de rekening van zo’n fonds dubbel verpand is, ook aan de financier van de operator. Ook dát kan een belemmering zijn om daar dan de huur uit te betalen. Maar los van deze details geldt dat er vaak veel meer oplossingen zijn dan partijen denken. En hopelijk leidt de TVHG-uitspraak ertoe dat partijen nog even extra goed nadenken voordat ze gaan procederen.’