Cv-onderzoek 2025: vastgoedparticipaties eindelijk in de lift

Vastgoed oogt als een makkelijke beleggingscategorie voor particulieren, met stenen en hypothecaire zekerheden. In feite is het echter een complex product, waarbij de waarde afhangt van de zittende huurders, kansen op toekomstige huurders en de liquiditeit van de markt op termijn. Die paradox heeft al voor veel onaangename verrassingen gezorgd, nog afgezien van de malafide aanbieders die regelmatig in het vastgoed verschijnen.

Mooie aanvulling

Om de risico’s van directe investeringen in vastgoed in te dammen, zijn er vastgoedparticipaties met AFM-toezicht. Dat zou in tijden van hoge dollarrisico’s en twijfels over aandelenbeurzen een mooie vluchtheuvel kunnen zijn, maar vorig jaar was daar nog niets van te merken. Toen kromp het vermogen van de vastgoedparticipaties. Dit jaar is er echter sprake van een grote stijging, ook van het aantal partijen. Eindelijk is de categorie ontdekt door mensen die nu eens niet willen speculeren met bitcoins of goud.

We hebben ook in het verleden vaak gesteld dat vastgoedparticipaties een mooie aanvulling kunnen betekenen voor grotere portefeuilles met direct vastgoed. Ze kunnen spreiding aanbrengen in de portefeuille, zowel regionaal als in type vastgoed. Bij vererving kunnen ze een stukje liquiditeit toevoegen.

Toch blijken veel investeerders in direct vastgoed vaak bij hun leest te blijven en weinig te zien in vastgoedparticipaties of beursgenoteerd vastgoed. Dit blijft vreemd, omdat er onder de aanbieders zeker partijen zijn die zich door de jaren heen hebben bewezen als zeer professioneel.

Dit jaar deden aan het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL 18 partijen mee, tegen 13 vorig jaar. Tien partijen hebben een portefeuille van € 400 mln of meer.

Complexe niche

Vastgoedparticipaties zijn een complexe niche, waar private bankers zich niet meer aan wagen. Staalbankiers ontdekte ooit deze vorm van investeren in woningen en hieruit kwam de nummer één op de ranglijst voort: Vastgoed Syndicering Nederland, met 54 fondsen en € 1,6 mrd inleg. Mede-directeur Reinout Overbeek heeft deze zomer een stapje terug gedaan en is directieadviseur geworden. Hij kan terugkijken op een mooie tijd. Toen hij in 2012 toetrad, had VSN € 600 mln in beheer, nu is het een miljard meer. En dat met een marketingbeleid dat, gechargeerd, is gestoeld op de aloude Rolodex. Geen grote reclamecampagnes en al helemaal geen online marketing met customer journeys: gewoon bestaande beleggers bellen of ze weer meedoen.

Stokje doorgegeven

Ook bij nummer twee Annexum sterke groei en een bestuurswissel. Oprichter Huib Boissevain heeft het stokje doorgegeven aan Jeppe de Boer – onder PropertyNL-lezers bekend vanwege zijn deskundige columns – en zijn team. Annexum is in het onderzoek dit jaar in absolute zin de grootste stijger, met een ingelegd vermogen van € 1,1 mrd. Vorig jaar lag dat net onder de miljard – een mooie stijging, die het 25-jarig bestaan van Annexum markeert.

Annexum heeft met Boissevain veel gedaan om de ‘sector’ een professioneel karakter te geven, met een opbouwende relatie met de toezichthouder AFM. Dat was niet altijd eenvoudig: de toezichthouder stelde steeds meer eisen aan de netste jongetjes van de klas, maar dat daarbuiten allerlei schorem aan het muiten was, leek de toezichthouder minder te deren. We doelen dan op allerhande investeringen van een ton of meer, waarvoor geen toezicht van de AFM is vereist. De AFM stelt zich op het standpunt dat de mensen die hiervoor kiezen geen beleggers zijn die bescherming genieten, maar ondernemers zijn met bijbehorend ondernemingsrisico.

Annexum kiest voor de veilige kant van de markt. Wij hebben nog wel eens gebrainstormd over mooie anticyclische beleggingen, maar dat is voor deze aanbieders niet makkelijk. Ook de tandarts moet bij wijze van spreken zijn fiat geven. Annexum manifesteert zich als een belegger in vastgoed dat voorziet in dagelijkse behoeften, zoals wonen en winkelen. Daarmee is Boissevain overigens niet groot geworden. Zijn grootste klapper was de investering in een allesbehalve dagelijkse behoefte, namelijk casino’s. Hij kocht ze in 2003 en wist ze in 2007 met een rendement van 30% af te stoten. In 2009 kreeg hij met de overname van de portefeuille van Bakkenist & Emmens de smaak te pakken van buurtwinkelcentra. Winkelcentra voor dagelijkse boodschappen in groeikernen kunnen zich onttrekken aan de malaise in retail, zo redeneert Annexum. Daarmee hebben zij een niche te pakken die particulieren aanspreekt, maar die grote institutionele beleggers links laten liggen.

Huurwoningen

De grote bulk aan vastgoedparticipaties – 54%, blijkt uit het onderzoek – is gericht op beleggingen in huurwoningen. Ook hier een niche voor aanbieders in vastgoedparticipaties. Institutionele beleggers kunnen permanente investeringen in huurwoningen nauwelijks rond rekenen. Partijen in vastgoedparticipaties gaan echter uit van uitpondscenario’s, en dan is het nog altijd mogelijk. Ook dan is het echter niet eenvoudig, met de hoge overdrachtsbelasting en toenemende regulatie voor zelfbewoning.

Een tijd lang was het geringe aanbod van portefeuilles met huurwoningen een probleem, maar dat is veranderd. Er komen de laatste tijd veel huurwoningen op de markt, ook omdat particuliere beleggers nauwelijks rendement kunnen maken door de stapeling aan fiscale maatregelen. Veel zal afhangen van de mate waarin vastgoedparticipaties fiscaal anders zullen worden behandeld dan beleggingen in direct vastgoed.