De ‘credit crunch’, het einde van een lange periode van ongekend lage rente, zorgt voor veel onzekerheid op de aandelenmarkten en zorgt voor de aftocht van de hoog gefinancierde opportunistische vastgoedbelegger. Daarentegen staat dat de rol van kwalitatief vastgoed als vluchthaven in onzekere tijden nu weer groter wordt en de zoektocht naar goede gebouwen zal aanhouden. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
De ‘credit crunch’, het einde van een lange
periode van ongekend lage rente, zorgt voor
veel onzekerheid op de aandelenmarkten en
zorgt voor de aftocht van de hoog gefinancierde
opportunistische vastgoedbelegger.
Daarentegen staat dat de rol van kwalitatief
vastgoed als vluchthaven in onzekere tijden
nu weer groter wordt en de zoektocht naar
goede gebouwen zal aanhouden.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Paul Wessels
De ‘credit crunch’, het einde van een lange
periode van ongekend lage rente, zorgt voor
veel onzekerheid op de aandelenmarkten en
zorgt voor de aftocht van de hoog gefinancierde
opportunistische vastgoedbelegger.
Daarentegen staat dat de rol van kwalitatief
vastgoed als vluchthaven in onzekere tijden
nu weer groter wordt en de zoektocht naar
goede gebouwen zal aanhouden.
De impact van de wereldwijde rentemalaise
op de beurzen en zeker op vastgoedpartijen
die daarop genoteerd staan is onmiskenbaar.
De aandelen van de twee grootste
vastgoedadviseurs in de wereld, CB richard
ellis en Jones Lang zijn sinds juli, toen de
impact van de ‘credit crunch’ steeds helderder
werd, met tientallen procenten gedaald.
Vooral de beurskoers CB richard ellis, dat
een groot aandeel zijn omzet krijgt vanuit
de Verenigde Staten, moet het ontgelden en
beursanalisten hebben hun rating voor het
aandeel naar beneden bijgesteld. Sinds 19
juli is de koers van CBre met meer dan 40%
gedaald in New york en is de beurswaarde
gedaald tot € 5,5 mrd. De lage beurskoersen
betekent dat de discussie over het van de
beurs halen en opsplitsen van vastgoedbedrijven
de kop opsteekt: gigant British Land
is daarvan een treffend voorbeeld.
Vorige week kwam de grootste vastgoedadviseur
in het Verenigd Koninkrijk, Savills,
met een waarschuwing dat de stijgende
rente effecten heeft op het aantal beleggingstransacties,
vooral in het Verenigd
Koninkrijk. Maar zeker gezien het feit dat
juist ook partijen uit het Verenigd Koninkrijk
dit jaar verantwoordelijk waren voor de
grootste vastgoeddeals in europa, hebben
de groeiende problemen om een deal
financieel rond te krijgen ook invloed op de
Nederlandse beleggingsmarkt.
De impact op de rentemarkt is fors: de
maximale hefboom (loan to value) ratio is
in twee maanden gevallen van meer dan
80% tot circa 70%. Dit betekent dat een
koper van commercieel vastgoed ruwweg
50% meer eigen vermogen moet verschaffen
om dezelfde deal te laten slagen. De
marges voor leningen zijn ook fors gestegen
en ingewijden suggereren dat de marges
die banken eisen op leningen met 30 tot
40 basispunten zijn gestegen. In de meest
risicovolle scenario’s kan dat oplopen tot
100 basispunten.
Het was dan ook veelzeggend dat een bankier
als Alex Midgen van rothschild tijdens
de ePrA-conferentie in Athene twee weken
geleden voorspelde dat de wereldwijde
markt voor commercieel onroerend goed
een periode van ‘inactiviteit’ tegemoet gaat
en een ‘nieuw paradigma van prijsvorming’
nu de tot zijn oren gefinancierde belegger
niet langer de markt opzweept.
De afgelopen paar jaar was het de koper
die de grootste hefboom wist te creëren
die meestal aan het langste eind trok – de
koper met de goedkoopste lening won.
Die periode is volgens Midgen nu tot een
einde gekomen. We gaan nu terug naar een
periode waarin de fundamentele factoren bij
vastgoed veel belangrijker worden.
Dit betekent dat, behoudens een echte
implosie van het financiële systeem, dat de
hoge doorloopsnelheid van de markt zal
aanhouden. Die is immers onderdeel van
een structurele omslag in de markt van vastgoedeigendom
van institutionele beleggers
naar (internationale) assetmanagers, zoals
ook bestuursvoorzitter Cees de Jong en
Hoofd research emea-Noord Marrit Laning
van DtZ Zadelhoff in de afgelopen editie
van PropertyNLmagazine signaleerden. Zoals
al vaker gesignaleerd in deze kolommen
is daarbij de vergrijzende bevolking in europa
en de daarbij behorende behoefte aan
beleggingen die direct inkomen genereren
een structurele trend waardoor de honger
naar vastgoedbeleggingen aanhoudt.
tegen de achtergrond van sombere berichten
over de rentemarkt betekent dit dat de
zoektocht naar kwalitatief vastgoed onverminderd
aanhoudt – tegen de juiste prijs,
op de juiste goede locatie. en natuurlijk het
goed structureren van het vreemd vermogen
in een dergelijke deal.
De aandelenmarkten worden momenteel
fors getroffen door de ‘credit crunch’. Maar
uit wetenschappelijke onderzoek, onder
meer van de erasmus Universiteit, blijkt
dat de performance van goed geselecteerde
vastgoedbeleggingen, die inkomen genereren
en een goede spreiding hebben van
huurders, de afgelopen decennia niet correleerde
met die van de aandelenmarkten.
Voor de grote institutionele beleggers is
spreiding van beleggingen steeds belangrijker
geworden en is commercieel vastgoed
niet langer een ‘alternatieve belegging’. Zoals
ook uit onderzoek van DtZ blijkt: meer
dan 60% van de Nederlandse pensioenfondsen
verwacht het aandeel indirect privaat
vastgoed te vergroten, wat aangeeft wat
de kansen zijn voor assetmanagers die het
kwalitatief goede product kunnen bieden.
Juist nu de credit crunch de aandelenmarkt
hard treft en onzekerheid overheerst is inkomengenererend
vastgoed een vluchthaven.
