Voor miljarden aan Nederlands vastgoed wordt aangeboden op een moment dat de kredietcrisis beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk lijkt te maken. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
Voor miljarden aan Nederlands vastgoed
wordt aangeboden op een moment dat
de kredietcrisis beleggen in vastgoed
minder aantrekkelijk lijkt te maken.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
Voor miljarden aan Nederlands vastgoed
wordt aangeboden op een moment dat
de kredietcrisis beleggen in vastgoed
minder aantrekkelijk lijkt te maken. Toch
gaan de voorbereidingen voor de verkoop
van de miljardenportefeuilles van KFN,
Corio en Philips Pensioenfonds door, want
op het internationale speelveld is nog
steeds voldoende belangstelling – alleen
verschuift de aandacht van de spelers
met veel vreemd vermogen naar – nieuwe
– spelers met eigen vermogen. Daarbij
dienen nieuwe nationaliteiten zich aan als
potentiële kopers: Arabieren, Chinezen,
Indiërs. En wat te denken van het hoofdkantoor
van ABN Amro aan de Zuidas,
waarvan het bankentrio Fortis, Bank of
Scotland en Santander heeft gezegd dat
het verkocht wordt ter financiering van de
overname van ABN Amro. Met 90.000 m2
is dit een van de grootste kantoorgebouwen
van Nederland.
Ondanks de kredietcrisis staat Nederlands
vastgoed nog steeds in de belangstelling
van internationaal beleggende partijen. Zo
signaleert Dave Hendriks van Savills elders
in deze editie dat zij hun kans schoon
zien om nu deals te doen. ‘De marktfundamentals
zijn zeer gunstig in Nederland
en het idee dat er sprake zou kunnen zijn
een kleine yieldcorrectie, maakt dat de
messen geslepen worden. Voor deze partijen
is er sprake van perfect timing’.
Onmiskenbaar is de verschuiving van
vreemd naar eigen vermogen. De afgelopen
jaren was men op basis van de
zeer lage rente in staat om producten te
ontwikkelen met een zeer hoge ‘loan to value’
(ltv) van soms wel 90%. En dat tegen
aantrekkelijke marges voor de banken. Het
spel was om zoveel mogelijk hefboom te
krijgen als mogelijk was en het product
vervolgens naar beleggers af te stoten.
De miljardentransacties die de afgelopen
periode het Europese vastgoed domineerden
zijn allen gedaan op basis van dit
soort transacties met zeer veel vreemd en
weinig eigen vermogen. De zakenbanken
van Amerikaanse oorsprong leidden deze
‘wall of money’. Deze markt is nu veel
minder aantrekkelijk geworden. De reden:
deze spelers kunnen niet langer naar één
financier gaan om 90% ltv te krijgen, ze
moeten nu naar verschillende financiers
en kunnen daarbij niet hoger komen dan
circa 75% ltv. Het effect op de wall of money
is onmiskenbaar: zo schat Jones Lang
LaSalle dat begin 2007 de verhouding
tussen beschikbaar geld voor investeringen
en beschikbaar product op de markt
5 tegen 1 was. Nu is die verhouding naar
schatting 3 staat tot 2, zo zei Tony Horrell
ceo European Capital Markets van JLL
tijdens de Expo in München.
Sommige mensen trekken een vergelijk
met vastgoedcrises begin jaren negentig
en aan het einde van de jaren zeventig.
Toch lijkt die vergelijking niet op te gaan.
Het transactievolume op de Europese
markt is tot een recordhoogte gestegen
van meer dan € 55 mrd. De rol van partijen
met veel eigen vermogen wordt groter.
Al langer zichtbaar was de groeiende rol
van beleggers uit het Midden-Oosten: uit
Israël maar vooral ook uit oliestaten als
Dubai. Zij waren de afgelopen periode
verantwoordelijk voor grote transacties in
Londen, maar ook in Nederland: denk aan
de overname van Nieuwe Steen Investment
door Habas.
En er dienen zich nieuwe spelers aan, zo
zegt Joe Valente, hoofd Europese research
DTZ. Zo wordt over Azië vaak gesproken
als een plaats waar geïnvesteerd kan
worden. Maar tevens dient Azië, en dan
vooral China, zich steeds meer aan als
een bron van kapitaal. De deregulering
in China leidt ertoe dat geld het land
uitstroomt: Chinese beleggers hebben
30% van het Amerikaanse vastgoedfonds
Blackstone gekocht. Chinezen worden
gesignaleerd in deals in Londen en in New
York, Singapore en in Sydney. Waarom niet
in Amsterdam? En er zijn nog meer kapitaalbronnen.
Wat te denken van India: het
land kent een immens rijke bovenlaag die
nu pas zichtbaar wordt in de wereldwijde
markt. Een Indiase familie-eigenaar van
het WTC Amsterdam – het is niet langer
onmogelijk.
